Введенные карантинные меры усилили все те процессы, которые происходили в стрит-ретейле в замедленном режиме. Наибольшую часть помещений в основных торговых коридорах города в первые 2 месяца 2020 года заняли традиционно активные представители сетевого общепита, но уже в марте расклад изменился, и именно эти игроки оказались под первым ударом.
В результате коммерческую недвижимость по встроенным площадям ждут большие и быстрые изменения. Например, ставка аренды для встроенных площадей, скорее всего, перейдет от фиксированных выплат к ставке по проценту от сбора прибыли ретейлера — или же она просто снизится в среднем на 15–20%.
При этом доля пустующих арендных площадей по стрит-ретейлу, по разным оценкам, рискует вырасти до 10–20%. И это будут рекордные показатели за последние годы в Петербурге.
До марта и после марта
I квартал 2020 года для центральных торговых магистралей Петербурга можно условно поделить на два периода: январь — февраль, когда активность арендаторов и потребительский спрос были на обычном уровне, и март, поставивший на паузу развитие арендаторов на фоне эпидемии коронавируса, отмечает Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International в Петербурге.
Тем не менее активность арендаторов в первые 2 месяца была высокой, что привело к сокращению доли свободных помещений на основных центральных магистралях — до 7% против 8,2% в декабре 2019 года. Однако в сравнении с итогами I квартала 2019 года (5,6%) текущий показатель несколько превышает прошлогодний.
Доля пустующих площадей сократилась за счет активности представителей общепита — 10 из 23 помещений в ротации составили кафе и рестораны. Так, на Большом проспекте П.С. место бара Sababa заняло азиатское бистро Dim Sum Now, там же, на Большом проспекте, готовится открытие "Хачапури и вино" в помещении ресторана "Две палочки", а на улицу Рубинштейна вернулась кофейня Surf Coffee, открывшись на месте "Цветочного бюро".
В составе арендаторов ключевых торговых коридоров существенных изменений в этот период не произошло, лидерство — за заведениями общепита (38%). Наивысшая концентрация кафе, баров и ресторанов традиционно на улице Рубинштейна — 76%, наименьшая — на Старо-Невском проспекте (28%). Данные Knight Frank схожи с теми, что предоставили "ДП" Colliers. По их подсчетам, доля вакантных площадей в городе составила 7%, а 32% от общего объема арендуемых площадей заняли рестораны и кафе.
Естественный отбор
Основные вопросы, которые сейчас касаются стрит-ретейла, — это на каких улицах города освободятся площади, сколько будет свободных площадей и как кризис повлияет на арендную ставку. На этот счет мнения девелоперов немного расходятся.
Также, по данным Knight Frank, по итогам года ставки аренды в Петербурге в начале года варьировались в зависимости от торгового коридора от 1,3 тыс. рублей до 16,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, считает, что карантин, безусловно, скажется на ставках аренды, но динамика для разных помещений и торговых коридоров может оказаться разнонаправленной. В среднем по городу она ожидает снижения ставок на 10–15%.
"Как долго будет длиться карантин, неясно. Вероятно, на фоне роста заболеваемости власти примут решение о продлении ограничений, с которыми справятся не все заведения, даже после завершения карантина. В результате чего вакансия на рынке может увеличиться до 20%. В связи с резким падением туристического потока серьезного снижения торговой активности можно ожидать именно на второстепенных торговых коридорах центральных районов, локальные торговые улицы в спальных районах, наоборот, могут получить дополнительное развитие", — отметила она.
Освободить помещения рискуют главным образом различные операторы общественного питания, основная прибыль которых приходится на теплое время года. Многие из них вошли в текущий кризис без финансовой подушки безопасности. Также, отмечает Лапченко, могут быть закрыты некоторые магазины одежды, частные образовательные центры (например, детские сады), салоны красоты, книжные магазины, офисы турагентств. Тем не менее пока рано судить об итогах карантина, поскольку пока нет полной картины согласования ставок и арендных каникул между владельцами помещений и арендаторами.
Владимир Каличава смотрит на происходящее несколько с иной точки зрения. По его мнению, ситуация на рынке послужит катализатором всех тех процессов, которые начали формироваться в стрит-ретейле ранее, до пандемии, но по разным причинам стартовали медленно. Он считает, что стоит ожидать не кратного увеличения вакансии, а глобальных структурных изменений в стрит-ретейле: "Во-первых, стоит ждать перехода от фиксированной ставки к проценту с оборота, что позволит уравновесить ставку до умеренно справедливой в моменте. Во-вторых, перехода от классических офлайн-магазинов к смешанной форме офлайн-онлайн-магазинов в определенных сегментах, что позволит оптимизировать баланс "товарный запас магазина — продажи". В-третьих, будет усиление "естественного отбора" среди ретейлеров, что позволит сильным игрокам увеличить долю рынка на фоне ухода слабых", — рассказал он.
По его мнению, дольше всех своих новых арендаторов будут искать хозяева площадей, расположенных вдали от станций метро и основных торговых потоков Петербурга. В то же время аренда помещений возле станций метро вполне может вырасти, несмотря на кризис.
"Мы ожидаем увеличения доли вакантных помещений во II квартале до 9–10%, что станет рекордным значением за последние 5 лет. От ограничительных мер по борьбе с пандемией более других потеряют локации с высокой концентрацией заведений общепита и развлекательных заведений наряду с популярными туристическими маршрутами. От запрета на въезд иностранных туристов вынуждены будут приостановить развитие сувенирные магазины, а к концу лета вероятно снижение доли арендаторов этого профиля в общей структуре", — подытожил он.
Дмитрий Гелемурзин, исполнительный директор Goldman Group, в разговоре с "ДП" отметил, что площади уже начали пустеть. Так, с начала текущего года доля вакантных площадей в стрит-ретейле Петербурга выросла с 8,5% до 10,5%. В течение II квартала на фоне противоэпидемиологических мероприятий в связи с коронавирусом, по его мнению, стоит ожидать роста количества вакантных площадей и вовсе до 20%.
"В свою очередь, арендодатели будут вынуждены снижать ставки аренды в среднем на 10–25%, чтобы удержать арендаторов. Больше всего процент вакантности увеличится на Среднем проспекте, Большом проспекте, 6–7-й линиях, на Владимирском проспекте и Садовой улице — здесь он может составить до 25% после отмены карантинных мероприятий. Менее всего эта ситуация затронет стрит-ретейл на Каменноостровском и Московском проспектах, улице Рубинштейна, Старо-Невском и Невском проспектах. Однако ставки аренды могут снизиться и здесь — в среднем на 7–10%. В результате на Невском проспекте (основная часть) ставка аренды может составить 8–12 тыс. за 1 м2, на Каменноостровском проспекте — 1,5–4,5 тыс. за 1 м2, на Среднем проспекте — 1,3–3,5 тыс.", — рассказал он.
