На рынке земельных участков в Петербурге сложилась парадоксальная ситуация. За счет активного начала года объем сделок резко вырос. Но в последние дни из-за остановки бизнес-процессов интерес к покупке наделов под девелопмент снизился практически до нуля. Кто успел пополнить свой земельный банк, когда спрос восстановится и что будет с ценами на фоне пандемии — в материале на "ДП".
Как сообщили dp.ru в Becar Asset Management, в I квартале 2020 года объем сделок по земельным участкам в Петербурге вырос на 39% по сравнению с IV кварталом 2019-го. Однако аналитика и статистика не успевают за последними событиями. В сложившихся условиях достигнутый результат кажется нонсенсом, отмечают в компании, но он все же отражает реальную ситуацию и готовность рынка к развитию.
Средняя стоимость 1 м2 земли сейчас составляет 30,2 тыс. рублей, что на 9% выше, чем в прошлом квартале. Эти цифры также противоречат текущим трендам.
"Скорее, это можно назвать инерцией прошлого года. В прошлом году мы уже увидели падение спроса, количества сделок и цен из-за изменения законодательства. Потом девелоперы воспряли и стали искать новые проекты, стали инициировать новые сделки. По нашей аналитике, в 2019 году объем сделок снизился по сравнению с 2018-м, но мы четко видели, что в 2020 году застройщики готовы были увеличить объемы сделок по покупке земли. Именно этот "хвост" и стал причиной позитивной статистики I квартала 2020-го. При этом в марте случился коллапс, последствия которого мы увидим во II квартале. Все сделки будут заморожены. Возврат к обсуждению текущих сделок мы ожидаем ближе к концу 2020 года", — прокомментировала вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Равновесие рассыпалось
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International в Петербурге Анна Сигалова подтверждает выводы коллег. В начале 2020 года в компании также почувствовали явное оживление спроса на земельные участки для коммерческого девелопмента — финансовые модели наконец показывали экономическую эффективность нового строительства, в то время как низкий уровень вакансии вселял уверенность в востребованности новых площадей.
"Сейчас же хрупкое равновесие снова нарушено. Себестоимость строительства увеличилась на рост валютной составляющей, стоимость заемного финансирования увеличилась, в то время как роста ставок ожидать не приходится. Экономическая целесообразность нового строительства, а значит, и покупки ЗУ под коммерческую застройку находятся под большим вопросом. Собственники пока не снижают цены, но уже понимают, что сделки по ценам, которые обсуждались еще в феврале, не состоятся, если состоятся вообще", — подчеркнула Анна Сигалова.
Ряд собственников действительно притормозили переговоры по реализации своих участков, поскольку ни у кого нет понимания, что будет с рынком и как долго продлится сложная ситуация, говорит партнер Rusland SP Андрей Бойков.
"Из-за карантина, который затронул и банковскую сферу, скорость делопроизводства со сделками с эскроу сильно упала. В целом переговоры по участкам идут, но намного медленнее. Спрос сохранился на прежнем уровне. Как ни странно, девелоперы чувствуют себя неплохо и продолжают операционную деятельность. Учитывая скачок курса валют, люди начали активнее вкладывать средства в недвижимость. В городе по-прежнему есть дефицит качественной земли с подготовленными документами. Спрос на нее большой, даже в условиях кризиса. Поэтому снижения цен на участки мы не прогнозируем", — полагает Андрей Бойков.
Невосполнимый ресурс
На фоне общего замедления деловой активности спрос на земельные участки, безусловно, будет снижаться, подчеркнул руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
"Во-первых, это обусловлено тем, что многие компании, девелоперы и застройщики жилья в том числе, в принципе будут пересматривать свои планы по развитию на ближайшие годы. Не исключаю того, что мы окажемся в ситуации существенного снижения объемов строительства любой недвижимости. Крупные компании, у которых сформирован земельный банк, не станут его наращивать. Компании поменьше бросят все силы за завершение реализации уже существующих проектов. Не думаю, что произойдет повышение, цены на землю останутся на прежнем уровне. Не забываем, что земля — невосполнимый ресурс, что, в частности, позволяет владельцам земли удерживать рыночный уровень цен", — добавил эксперт.
По оценке Colliers International, за первые месяцы 2020 года в Петербурге было реализовано 43 га земельных участков, что в 11 раз больше аналогичного периода 2019-го. При этом 95% приобретенных активов — покупка земельного участка (41 га) девелопером Setl Group в Стрельне.
Всего за 12 месяцев, с марта 2019-го по март 2020-го, было приобретено 84 га под жилой девелопмент. Примечательно, что 51% объема приходится на I квартал 2020 года, опять же за счет активности Setl Group. Также наблюдался повышенный интерес со стороны региональных застройщиков: на них приходится треть приобретенных в этот период площадей. Земельный банк пополняли такие девелоперы, как ЮИТ, Bonava и ПИК.
