По итогам первых 3 месяцев 2020-го продажи строящегося жилья упали в Петербурге и Ленинградской области на 20%. Впрочем, большинство экспертов полагают, что это лишь статистическая погрешность.
В первом квартале 2020 года, по данным Росреестра, было зарегистрировано 22,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Что на 18% меньше, чем в IV квартале прошлого года. В годовой динамике (в сравнении с I кварталом 2019 года) снижение числа договоров составило 22%. Меньше спрос просел в Петербурге: –16% за квартал и –13% в годовой динамике. В Ленинградской области он снизился на 25% за квартал и на 44% за год. При этом большая часть сделок пришлась на март, когда было заключено 8,4 тыс. ДДУ (+17,5% относительно февраля с 7,15 тыс. ДДУ и +24,4% в сравнении с январем, когда было подписано 6,7 тыс. ДДУ).
У нас все хорошо
Участники рынка не склонны драматизировать ситуацию и объясняют падение некачественной работой Росреестра. "Данные Росреестра показывают не поданные на регистрацию ДДУ, а зарегистрированные, которых меньше. Кроме того, в конце марта МФЦ перестали принимать ДДУ на регистрацию, а Росреестр какое–то время не работал, и у нас было немалое количество зависших договоров", — рассказывает Владимир Шабанов, вице–президент ЮИТ.
С этой позицией согласны и в консалтинговом центре "Петербургская недвижимость", который ведет собственную статистику рынка. В компании подсчитали, что в I квартале 2020 года на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти было реализовано 1,03 млн м2 жилья, или 23,8 тыс. квартир, что в целом соответствует средним показателям последних нескольких лет. А также уровню января–марта 2019 года, когда было реализовано 1,08 млн м2.
Большинство опрошенных "ДП" девелоперов также рассказали, что такого, как по данным Росреестра, падения у них не было. "Вопреки общим тенденциям рынка, в I квартале этого года мы наблюдали мощный рост продаж — 38% к тому же периоду прошлого года. Причем результаты всех месяцев оказались сильными, включая февраль и март. Мы связываем такой рост как с выводом в продажу новых очередей строительства, так и с трансформацией рынка", — говорит Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". "Большинство покупателей в предкризисный период стараются приобретать квартиры в качественных домах с максимальной степенью готовности. Поэтому у нас снижения продаж не было", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Бурная зима 2019–го
Еще один фактор — активные продажи в начале прошлого года. "Они были связаны с грядущими изменениями в 214–ФЗ и опасениями по поводу роста цен", — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС". "Когда стало понятно, что все крупные строительные компании благополучно перешли на новую систему работы с эскроу–счетами и проектным финансированием, этот ажиотаж прошел", — добавляет Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
Кроме того, в 2018–м и в начале 2019 года девелоперы активно выводили на рынок новые проекты, стараясь нарастить в них нужный объем готовности и продолжить работу в рамках старых норм, без эскроу–счетов. "На начальной стадии строительства на новые проекты всегда повышенный спрос. Во–первых, там ниже цены. Во–вторых, всегда есть покупатели, которым интересна данная локация, и они ждут выхода конкретного проекта", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". В I квартале 2020 года стартов продаж было меньше — при работе в рамках проектного финансирования запуск новых объектов занимает больше времени.
Как год назад
Выручка девелоперов изменилась несильно. По оценкам ЦИАН, в I квартале 2020 года она составила 97,3 млрд рублей — это 22% от объема выручки за весь 2019 год (тогда было продано жилья на сумму 435 млрд рублей). При этом топ–10 застройщиков сгенерировал 59% всей выручки от продажи строящегося жилья Петербурга и Ленинградской области. "В среднем цена на наших объектах выросла на 15–20% в зависимости от готовности", — говорит Сергей Терентьев.
По данным аналитиков, средняя стоимость купленной квартиры/апартамента на первичном рынке Петербурга составила 4,9 млн рублей, что на 9% выше I квартала 2019 года. В Ленинградской области схожая тенденция: средний чек сделки достиг 3 млн рублей, что на 5% выше, чем годом ранее.
По данным ЦИАН, средняя площадь приобретенной квартиры на первичном рынке Петербурга составила 41,7 м2, что сопоставимо с прошлогодними значениями. В Ленинградской области средняя площадь приобретенного жилья традиционно ниже — в I квартале 2020 года она составила 38,3 м2.
"Наибольшая доля сделок на первичном рынке Санкт–Петербурга и Ленинградской области пришлась на студии и однокомнатные квартиры (73,1%), двухкомнатные лоты в общей структуре договоров заняли 20,2%. На трех– и четырехкомнатные лоты пришлось 6,7% ДДУ", — рассказывает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
