Всё под снос: реновация грозит любым домам

Сенаторы Николай Журавлёв, Олег Мельниченко и Андрей Шевченко, а также депутат Госдумы Евгений Москвичёв внесли на рассмотрение нижней палаты проект закона, описывающий правила "комплексного развития территорий". По сути, речь идёт о реновации, проекты которой ранее были запущены в Москве и Петербурге.

Согласно документу, такие проекты местные власти могут запускать самостоятельно либо по схеме государственно-частного партнёрства с компаниями, отобранными на конкурсах и имеющими опыт жилищного строительства. В проект реновации могут попасть не только дома первых массовых серий и аварийные постройки, говорится в законопроекте. Его авторы включили в длинный перечень также самовольные постройки, территории, используемые не по назначению, и любые другие кварталы, в отношении которых местные власти приняли решение о реконструкции или сносе. Более того, допускается включать в программу и соседние участки площадью не более 50% от "целевых". Законопроект может распространяться и на промышленные территории.

При этом необходимо учитывать мнение жителей. "В проект адресной программы по сносу и реконструкции могут быть включены только такие дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях", — говорится в пояснительной записке к законопроекту. Предусмотрен и механизм выхода из программы, если за это проголосуют более трети жителей.

Правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома подробно описаны в Жилищном кодексе, но на практике в Петербурге этот инструмент работает не всегда удовлетворительно. Например, жителям бывает сложно сменить решением общего собрания управляющую организацию в своём доме, особенно если текущая УК имеет административный ресурс.

Петербургский опыт реновации сложно назвать удачным: за 10 лет проект был реализован менее чем на 5%. Два инвестора в судах добивались продления договоров с городом. Одна из проблем, с которыми столкнулись компании, — так называемая проблема последнего жителя, когда последний собственник отказывается покидать дом, идущий под снос, или выставляет заведомо невыполнимые условия.

В Москве приняли специальный закон о реновации, в котором появилась норма о согласии двух третей жителей. Если оно получено, то остальных можно выселять по суду. Однако московский закон касается только хрущёвок и других домов первых советских массовых серий. Столичный опыт был признан успешным, несмотря на то что он тоже не обходился без скандалов. После этого начались попытки написать закон о реновации для всей страны.

Одну из попыток предприняла группа депутатов Законодательного собрания Петербурга во главе с Оксаной Дмитриевой. Документ подробно описывал несколько возможных схем реновации. Он был направлен в Госдуму, где его рассмотрел комитет по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления и вынес отрицательное заключение. С тех пор он лежит в Думе без движения.

Оксана Дмитриева считает, что новый законопроект позволит девелоперам под видом реновации получать практически любые интересные им участки. "Вначале мы проводим аукционы, и вы нам всё отдаёте, а потом мы жителей как-нибудь додавим", — описывает она возможный механизм его использования.

"Я так понимаю, что очень хотят принять такой закон, который бы позволял указать пальцем на дом для расселения по реновации, и все бы строем из дома вышли и перешли туда, куда им указали", — соглашается председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Евгений Пургин.

Вместе с тем он указывает на то, что нормы законопроекта могут вступить в конфликт с Гражданским кодексом. "Для отчуждения общедолевой собственности нужно согласие всех собственников по Гражданскому кодексу, — говорит Евгений Пургин. — Допустим, когда собственники голосуют за то, чтобы отдать инвестору чердак, если хотя бы один человек будет против и если он подаст в суд, то такое решение общего собрания отменяется судом. То есть суд рассматривает приоритет Гражданского кодекса над Жилищным".