В последние месяцы наблюдается оживление на рынке инвестирования. Причём сегмент сервисных апартаментов становится всё более привлекательным и понятным для инвестора. И это неслучайно, ведь при правильно сделанном вложении можно получить стабильный источник пассивного дохода, независимо от экономической ситуации в стране.
Приобретение квадратных метров всё ещё остаётся наиболее распространённым способом сохранения денежных средств. Но приобрести жилое или коммерческое помещение в собственность мало, его нужно обслуживать, сдавать в аренду. Сервисная недвижимость в этом смысле выглядит гораздо более привлекательной для инвестора. По оценкам экспертов, бесспорными лидерами по объёму предложений сегодня являются спальные районы, такие как Невский и Выборгский. В Центральном и Адмиралтейском районах пока явно ощущается дефицит предложения, поэтому каждый новый объект здесь особенно важен.
Апарт с видом на Петропавловку
Согласно проведённым опросам туристических порталов, гости города предпочитают размещаться в непосредственной близости от исторического центра с его достопримечательностями. Наличие рядом станции метро также играет не последнюю роль. При этом постояльцы не готовы переплачивать за имя отеля или набор предоставляемых услуг. В то же время застройщикам по объективным причинам в центре города сложно развернуть строительство большого апарт–отеля. Выручает точечный подход, который уже не первый год в своей работе успешно применяет, например, компания Investa. На сегодняшний день компанией выведено на рынок 50 объектов, ещё два готовятся к сдаче.
"За 4 года мы привлекли 150 инвесторов и инвестиций на 1,6 млрд рублей. При этом от 11 до 16,5% выплатили инвесторам на руки за вычетом всех расходов. Стоимость же недвижимости в нашем управлении за 2018–2019 годы выросла на 15%", — рассказал сооснователь компании Investa Кирилл Кудинов.
Свои объекты руководители компании называют инвест–отелями. Это те же самые апарты с комфортными спальными местами, собственными ванными и кухнями, по доступной цене и без скрытых платежей, только с гарантией максимально высокого дохода, который обеспечивается даже в кризис. Доходные объекты получаются в ходе реновации нежилых помещений или отдельно стоящих зданий.
"Безусловно, пандемия коронавируса стала испытанием для всех сфер экономики, и туристическая отрасль пострадала в первую очередь. Но ещё при планировании бизнеса мы закладывали в модель план Б и план С, которые бы помогли инвесторам перенести любой кризис. Как показала практика, наши инвесторы продолжали получать доход даже в период серьёзных ограничений, хотя, конечно, он был существенно ниже. В апреле произошла почти полная отмена всех броней и полностью прекратился турпоток. Но уже в мае наша управляющая компания “Гости любят” переориентировалась на долгосрочную и среднесрочную аренду, и к концу месяца у нас было более 60% сданных номеров. В июне мы увеличили этот показатель до 70%, а в июле уже вернулись к нормальной деятельности, к совмещению среднесрочной и краткосрочной аренды, с загрузкой более 90%", — прокомментировал Кирилл Кудинов.
Получается, что инвестировать в апарт–отели в центре города довольно безопасно, потому что это очень гибкий формат, и при грамотном управлении за месяц можно изменить стратегию и оперативно заселить объект другой категорией постояльцев, несмотря на закрытые границы и другие ограничения.
Офисное пространство
Кроме инвест–отелей в центре Петербурга, по мнению экспертов, существенно увеличивается интерес к гибким офисам и коворкингам, где есть все сервисы для комфортной работы: оргтехника, быстрый интернет, IT–поддержка, курьеры, переговорки, кухня с кофемашиной, зона отдыха и спорта. Рост спроса в этом сегменте связан в том числе с последствиями пандемии. Одни предприниматели вынуждены были оставить арендованные площади и сейчас находятся в поисках новых выгодных локаций, в основном в центре города и рядом с метро. Другие, оценив все преимущества удалёнки, всерьёз заинтересовались небольшими офисными пространствами для проведения совещаний и коллективной работы. К слову, в подобном формате сейчас работают такие крупные компании, как МТС, "Яндекс", X5 Retail Group, "Тинькофф", "Открытие" и другие.
"Рынок Петербурга нуждается в сети комфортных и доступных мини–офисов с необходимым оборудованием. Поэтому мы решили не упускать возможность и занять эту нишу, — отметил Кирилл Кудинов. — Сейчас Investa — единственная компания, которая предлагает коллективные инвестиции в офисное пространство в Петербурге. Причём как в случае с апартами, так и с офисами инвестор является собственником квадратных метров, а не доли в бизнесе, как это часто бывает".
Особенность предложения Investa состоит в том, что это гибридное пространство, включающее зоны коворкингов и мини–офисов. Метраж последних варьируется от 8 до 15 м2, средняя ставка для арендаторов — 2–2,5 тыс. рублей за метр. Для сравнения: в Москве аналогичные предложения стартуют от 3–3,5 тыс. рублей за метр. "Что касается коворкингов, то здесь цена будет зависеть от сроков сдачи — от 200 рублей за час до 800 рублей в сутки и 15 тыс. в месяц за одно рабочее место", — добавил Кирилл Кудинов.
Кто может стать инвестором?
Но любому инвестору необходимо понимать, на какой порог входа и какую доходность рассчитывать. Апартаменты — хоть и новый, но уже довольно раскрученный вариант вложения средств. У крупных застройщиков приобретение юнитов выглядит вполне привлекательным за счёт специальных программ. Но в большинстве случаев эти апартаменты располагаются в спальном районе. Готовый номер в инвест–отеле у компании Investa стартует от 2,7 млн рублей, зато, по словам Кирилла Кудинова, каждый объект обладает высокой ликвидностью, которая зависит не только от того, что это приносит гарантированный пассивный доход, но и от того, что цена квадратного метра в историческом центре города постоянно растёт. Средняя доходность по сети составила 12,7%.
Менее популярный пока формат от той же Investa — гибкие офисы и коворкинги — более доступен: компания максимально снизила порог входа, уменьшив сумму до 1 млн рублей. За эти деньги инвестор получит долю в OpenSpace коворкинга. Стоимость обособленного офиса под ключ начинается от 2,5 млн рублей.
Но, как показывает практика, каждый объект в итоге находит своего покупателя, потому что даже на периферии спрос на сервисную недвижимость всё ещё превышает предложение, и, по словам экспертов, до пресыщения рынку пока далеко. Центр же города всегда будет являться точкой притяжения как туристического, так и делового потока.
