Прежде аналогичное обследование проводилось в Адмиралтейском. Учитывая этот опыт, АО "Фонд имущества Петербурга" (принадлежит городу) планирует вывести на рынок около 330 тыс. м2. Предполагаемый доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости может превысить 24 млрд рублей.
Обследование начнётся с нежилого фонда на территории квартала, ограниченного Гороховой ул., Дворцовой набережной, набережной реки Фонтанки, рассказал "ДП" генеральный директор Фонда имущества ПетербургаСтанислав Гармаш. Количество объектов, подлежащих осмотру на первом этапе, — порядка 1000. Работы начнутся со стороны Невы, с Гороховой улицы.
"Сотрудники фонда “ногами” обходят все объекты, которые, по данным различных баз данных, сейчас не используются. Мы оцениваем текущее состояние помещений, инженерную обеспеченность, факт использования или неиспользования, наличие входов, окон, перепланировок и т. п. Всё это фиксируем, делаем фотографии и составляем акты по каждому помещению, — рассказывает Станислав Гармаш. — Все эти документы передаются в рабочую группу комитета имущественных отношений, которая решает: отнести ли площади к общедомовому имуществу и передать на баланс управляющей компании, приватизировать, сдать в аренду или использовать для нужд города. Окончательные решения о вовлечении в коммерческий оборот принимаются на городской комиссии по распоряжению имуществом".
Исходя из показателей, полученных по итогам аналогичной инвентаризации в Адмиралтейском районе, на торги в собственность и в аренду в 2021–2022 годах может быть выставлено более 330 тыс. м2, полагает Станислав Гармаш. Бюджетный эффект от реализации может превысить 24 млрд рублей.
Имя им легион
Всего КИО поручил проверить в Центральном районе около 24 тыс. нежилых помещений общей площадью 6,5 млн м2. Исходя из опыта по Адмиралтейскому району, обследовать предстоит не более 11 тыс. объектов (2,2 млн м2). Остальное — это частная или федеральная собственность либо общедомовое имущество. Завершить "полевые" обследования, подготовить акты и представить материалы в комитет фонд планирует до конца года. На оформление документов, включая регистрацию прав, подготовку распоряжений, оценку недвижимости и проведение конкурсных процедур, уходит от нескольких месяцев до полугода и более.
В Адмиралтейском районе из 7900 объектов общей площадью почти 1 млн м2 обследовать предполагалось 3900 (340,3 тыс. м2). По данным на конец первой декады октября, осмотрено 2670 (226,5 тыс. м2). По остальным идёт уточнение имущественно–правового статуса, организация доступа в помещения и повторного выхода. На рабочих группах уже рассмотрено 1382 объекта. Для вовлечения в коммерческий оборот на данный момент отобрано 269 помещений общей площадью 22,8 тыс. м2, из которых планируется сдать в аренду 33 объекта, приватизировать — 236.
С учётом дообследования подлежит рассмотрению на рабочей группе порядка 1630 помещений суммарной площадью более 140 тыс. м2. После издания распоряжений в общей сложности на торги в Адмиралтейском районе может быть выставлено порядка 40 тыс. м2 в продажу и около 7 тыс. м2 — в аренду. Часть объектов уже продана, однако основной объём ещё не выведен на рынок, говорят в фонде.
Много добра
Среди инвестиционно привлекательных, прошедших рабочую группу и предположительно подлежащих приватизации, отмечают 13 помещений (8140 м2) на Измайловском пр., 2 (региональный памятник, казармы лейб–гвардии Измайловского полка), три объекта (233 м2) на Московском пр., 20, и др. Кроме того, планируется к продаже 25 помещений (1075 м2) в разных домах на Садовой ул., 13 помещений (754,9 м2) на наб. реки Фонтанки и др.
По результатам заседаний комиссии в сентябре готовятся распоряжения по торгово–офисным площадям на Рузовской ул., 11; Садовой ул., 96; Малодетскосельском пр., 29. Исходя из показателей по проведённым торгам в 2020 году (средняя цена продажи — 80 тыс. руб. / м2; аренды — 1000 руб. / м2 в месяц), доход казны по результатам обследования Адмиралтейского района может составить 3,7 млрд рублей (с учётом доходов от десятилетней аренды).
В 6,5 раза больше
"Адмиралтейский и Центральный районы в целом похожи, хотя на территории Адмиралтейского заметно больше промышленных объектов. В целом это старый фонд, где нежилые помещения либо принадлежат, либо когда–либо принадлежали городу. При этом площади объектов нежилого фонда в Центральном районе, подлежащие обследованию, в 6,5 раза превосходят площади осмотренных в Адмиралтейском. Мы ожидаем, что коэффициент “полезных” с точки зрения вовлечения в коммерческий оборот площадей в Центральном будет соответственным. Эти же пропорции мы закладываем и в будущие модели по Василеостровскому и Петроградскому районам, которые будем обследовать вслед за ними. В “спальниках”, конечно, будет иначе", — говорит Станислав Гармаш.
По словам сотрудников фонда, в расчётах учтено также и то, что часть выявленных площадей может уйти под социальные нужды или размещение структур органов власти — пустующие объекты часто привлекают внимание чиновников после того, как по ним начинают собирать документы для торгов или целевой передачи инвесторам, хотя до этого они могут стоять заброшенными десятилетиями. Например, после того как фонд был назначен оператором развития территории завода "Красный треугольник" на Обводном канале, появились предложения по передаче части площадей для тематического парка пива и проекта по созданию ресторанного комплекса.
Нерачительный город
Смольный не в первый раз предпринимает попытку инвентаризации своей собственности — чиновники при разных губернаторах публично заявляли, что город нельзя назвать рачительным хозяином. Часть объектов стояла без должного присмотра, что вело к ухудшению состояния и самозахватам. Другие сдавались по ставкам ниже рыночных, включая льготную аренду, а затем пересдавались в субаренду по уже более актуальным ценам.
Так, в городе давно и вполне успешно существует бизнес по пересдаче казённой недвижимости, пресечь который пытались запретами на субаренду и контролем за функциональным использованием, однако безуспешно. Отдельный его вид — пересдача городских объектов недобросовестными арендаторами, которые, пользуясь длительностью процедуры расторжения, часто не оплачивают договоры с городом, при этом исправно получая деньги от субарендаторов.
Последние, кстати, в таких ситуациях являются главными пострадавшими, поскольку вкладываются в объекты, не подозревая об угрозе выселения. Так, в мае 2018 года с Невского пр., 19, был выселен магазин сети "Л’Этуаль". С тех пор помещение в премиальной локации пустует. Одна из причин — незаконно проведённая ретейлером перепланировка, без согласования которой никакие документы не пройдут регистрацию в Росреестре.
Провести работы за свой счёт, повысив привлекательность помещения и получив арендатора, город не собрался. По данным "ДП", к нему уже присматриваются желающие получить недвижимость целевым образом — субъекты малого и среднего бизнеса, у которых есть возможность арендовать городские "стены" по преференции, и социальные и благотворительные учреждения.
"При наличии политической воли поднять доходы от аренды и продажи городского имущества можно в разы, однако для этого нужно проводить планомерную работу и противостоять большому количеству чиновников, которые целенаправленно или от банального нежелания не предпринимают никаких действий. Спрос на недвижимость есть всегда, особенно в таких локациях, как Невский проспект. Сейчас она пустует и приносит доход не городу, а отдельным особо предприимчивым предпринимателям", — говорит один из сотрудников имущественного блока Смольного.
Не с первого раза
Первый подход к инвентаризации сделали ещё при Валентине Матвиенко, правда, тогда в фокусе были отдельно стоящие здания. Итогом её стало вовлечение в оборот ряда полуразрушенных домов и приведение их в порядок.
При Георгии Полтавченко власти не были заинтересованы в продаже или сдаче в аренду недвижимости, видя в этом угрозу интересам казны, которая хоть и получала доходы от эксплуатации и приватизации, но лишалась прав на недвижимость.
В прошлом году КИО заявил о необходимости подготовки концепции управления городским имуществом, составляющей которой была масштабная инвентаризация. Сама концепция затерялась в недрах Смольного, однако запущенная в начале года инвентаризация всё ещё актуальна.
“
Инвентаризацию можно только приветствовать — казна пополнится доходами от недвижимости, которую не учли или которая не вовлечена в оборот. Система управления городской недвижимостью, выстроенная еще в 1990–е годы, соответствовала тем экономическим реалиям и возможностям, которые были у власти. С тех пор она очень сильно формализовалась. Этот подход снижает коррупционные риски, но для управления недвижимостью, особенно небольшими площадями, громоздкая система неэффективна. В том числе поэтому государство в 2005–2006–м взяло курс на то, чтобы распродать такие активы. Но случилось несколько кризисов, а затем реформа комитета — старую систему уничтожили, а новую не создали. Сейчас толком ничего не продаётся, а управление оставляет желать лучшего. По нынешним временам все небольшие помещения разумно было бы продать, потому что управлять ими — только наращивать госаппарат. Большие объекты нужно вовлекать в оборот через другие схемы. Например, рассмотреть менее прибыльные с точки зрения непосредственно доходов от недвижимости варианты — бизнес–инкубаторы, вложения в которые вернутся в бюджет налогами. Если говорить глобально, то государству уже давно пора взять на себя функцию девелопера, занявшись новым строительством и развитием депрессивных территорий, таких как серый пояс.
Сергей Игонин
управляющий партнёр холдинга "Айби Групп"
“
Ставки между городскими и частными помещениями не сильно отличаются, разница в среднем может составлять 20–30%. Около 10 лет назад город проводил инвентаризацию и оценку недвижимости, уже тогда ставки на его помещения были максимально приближены к рынку. Учитывая механизм индексирования, думаю, и сейчас они не сильно отстают от рынка. Основной интерес городских помещений в том, что арендаторы имеют преимущественное право выкупа. Однако стоимость таких объектов достаточно высокая, единственный плюс — рассрочка под небольшой процент.
Анна Лапченко
руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg
“
Объекты в Центральном районе всегда привлекательны для инвесторов. Другой вопрос — в каком состоянии они находятся и какие по ним есть обязательства перед государством. Окупить объект, который охраняется КГИОП и по какой–то причине находится в ужасном состоянии, практически невозможно. Для крупных инвесторов предпочтительны здания целиком, а стрит–ретейл традиционно интересен малым инвесторам, и из–за пандемии во многих хороших локациях сейчас можно найти свободное помещение. Это явление краткосрочное — довольно быстро они вновь заполнятся.
Ольга Шарыгина
вице-президент Becar Asset Management
