В борьбу с потребительским экстремизмом в строительстве вступили депутаты Госдумы.
В 2019 году Национальное объединение застройщиков жилья совместно с Институтом развития строительной отрасли провели экспертный опрос среди застройщиков в 29 регионах России. Он показал, что около 70% респондентов сталкивались с массовыми претензиями и исками, которые в большинстве случаев инициировали профессиональные юристы. При этом 40% опрошенных сообщили, что за 3 года, предшествовавших исследованию, выплатили неустойку по всем объектам в размере около 1 млн рублей.
Таким образом, проблему потребительского экстремизма нельзя назвать масштабной, резюмирует управляющий партнёр юридической компании "ЦПО групп" Анна Коняева. Однако партнёр коллегии адвокатов "Делькредере" Денис Юров отмечает, что в этом же опросе в 8% случаев размер выплаченной неустойки превышал 10 млн рублей. "Такой объём финансовой нагрузки, естественно, не может не волновать застройщиков. Особенно учитывая рост объявлений об услугах юристов, предлагающих покупателям квартир "погасить ипотеку за счёт застройщика", — говорит эксперт.
Слабое звено
Потребительский экстремизм — явление не новое. Его корни тянутся из 1990–х годов, когда в России был принят закон "О защите прав потребителей". В строительной сфере это явление возникло скорее как ответ на нарушения застройщиков, допускавших серьёзные просрочки при сдаче жилья и передававших объекты покупателям со значительными недоделками. Вместе с тем именно девелоперы охотно рассуждают о потребительском экстремизме и всё чаще используют в лексиконе сленговое определение "антипотребиллеры".
Практически каждый крупный застройщик сталкивается с ситуацией, когда покупатели квартир пытаются получить солидные "бонусы" за несвоевременную передачу жилья. Размер неустойки, определённый законом об участии в долевом строительстве, часто провоцирует недобросовестных покупателей совершать манипуляции, которые существенно увеличивают размер таких выплат.
"Проблема “долевого экстремизма” с переходом строительства на проектное финансирование никуда не делась, и чаще под удар попадают крупные проекты, которые включают несколько этапов и финансируются за счёт целевых банковских кредитов. Поскольку в данном случае строительство имеет целевой характер расходования, то может иметь место выплата неустоек в ущерб завершению строительства", — считает Денис Юров.
Без защиты
Практика по судебным спорам между застройщиками и потребителями в целом уже наработана.
"Чаще всего суды встают на сторону потребителя. Происходит это не из–за какой–то симпатии к ним, а по причине реального нарушения застройщиком своих обязательств", — поясняет Вячеслав Балдин, адвокат адвокатского бюро Asterisk.
В основном покупатели предъявляют иски о взыскании неустойки за нарушение сроков ввода в эксплуатацию или в случае сдачи объекта ненадлежащего качества.
При этом иногда дольщики специально затягивают приёмку квартиры, пытаясь увеличить размер причитающейся неустойки. Они могут, ссылаясь на строительные дефекты, перечень которых нигде конкретно не определён, отказываться от подписания акта приёма–передачи.
"В обоих случаях законодатель не даёт застройщику действенных механизмов защиты. Всё, что он может сделать для защиты от такого дольщика, — подписать акт приёма–передачи в одностороннем порядке, что влечёт риски", — резюмирует Арина Довженко, партнёр Borenius Russia.
Споры по среднему тарифу
В мае 2018 года Смольнинский райсуд рассмотрел спор между покупателем квартиры и АО "Строительная корпорация “Возрождение Петербурга”", с которого пытались взыскать неустойку за июнь–сентябрь 2016 года в размере 917,6 тыс. рублей. Договор долевого участия был заключён сторонами в сентябре 2014–го. Квартира, за которую потребитель выплатил 10,8 млн рублей, должна была передаваться владельцу до 31 мая 2016 года, но по факту это произошло позднее.
При этом "Возрождение Санкт–Петербурга" ссылалось на уклонение покупателя от приёмки жилья. В итоге Смольнинский райсуд снизил неустойку до 100 тыс. рублей. Однако впоследствии горсуд Петербурга, куда была подана апелляционная жалоба, увеличил её размер до 300 тыс.
"Если дольщик злоупотребляет своими правами, например уклоняется от принятия объекта, застройщик может защититься путём составления одностороннего акта или другого документа о передаче объекта долевого строительства. Разрешая споры, в которых речь идёт о возможном злоупотреблении со стороны дольщика, суды учитывают, воспользовался ли застройщик этим правом, и если нет, то суды не усматривают в действиях дольщиков злоупотребления", — поясняет Анна Коняева и добавляет, что в большинстве случаев суммы взыскиваемой неустойки с застройщика находятся в пределах 300 тыс. рублей.
Вместе с тем суды часто снижают размер заявленных дольщиком требований. В Невский райсуд Петербурга обратился потребитель, взыскивая 575 тыс. рублей с ООО "Оптима групп". Ответчик просил об уменьшении взыскания, пояснив, что задержка сдачи дома была вызвана кризисной ситуацией на рынке, удорожанием строительных материалов, ликвидацией банка, в котором был открыт расчётный счёт. При этом застройщик надлежащим образом уведомлял дольщика о переносе сроков сдачи. В сентябре 2019–го Невский райсуд частично принял доводы "Оптима групп" и снизил размер неустойки до 300 тыс. рублей.
Ответчик пытался обжаловать решение в горсуде Петербурга, но безуспешно.
Думцы вам в помощь
Проблема потребительского экстремизма поднимается уже на государственном уровне. На рассмотрении в Госдуме находятся два законопроекта, запрещающие взыскивать с застройщика неустойку на стадии строительства, а также снижать её при уступке права требования третьим лицам.
Однако, как отмечает Денис Юров, уже сейчас существуют правовые инструменты, поддерживающие баланс интересов участников правоотношений в сфере строительства жилья.
"Например, установление в договоре условий о встречных обязательствах по передаче квартир и оплате полной цены договоров долевого участия. Подобный порядок и условия передачи объектов встречаются на практике и соответствуют законодательству", — говорит он.
Снизить остроту проблемы, по мнению адвоката, может и разграничение в договоре понятий "момент окончания строительства" и "разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".
Свою лепту в проблему потребительского экстремизма внесла и пандемия. На период с 30 апреля этого года по 1 января 2021–го введён мораторий на санкции за просрочку сдачи объекта застройщиком.
"Однако как будет работать эта норма, покажет только практика, которая пока не сформировалась", — говорит адвокат Вячеслав Балдин.
Материал подготовлен в рамках проекта "
Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020
"
