Законопроект о сносе и реконструкции жилья, внесённый в Государственную думу в конце сентября, должен упростить существующий механизм комплексного освоения территорий.
Однако, по мнению большинства экспертов, если документ будет принят в текущей редакции, то он не только усложнит процесс, но и создаст благодатную почву для развития новых коррупционных процессов.
На стороне большинства
Одной из наиболее спорных формулировок в новом законопроекте является предложение решать вопрос о включении дома в программу реновации квалифицированным большинством жильцов. То есть предполагается, что решение о сносе дома и расселении в новые квартиры должно приниматься 2 /3 голосов. "В целом как подход это выглядит разумно, подобная практика достаточно распространена в мире, — комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. — Если большинство людей голосуют за реновацию или редевелопмент здания, то оставшаяся часть жильцов должна это принять, что является демократией в действии". По мнению эксперта, подобный подход позволит решить проблему "последнего жильца коммуналки", с которой часто сталкивались девелоперы, занимавшиеся реновацией.
В практике таких компаний уже достаточно примеров, когда собственники, прикрываясь законом, буквально выкручивают им руки. "Сейчас по петербургской программе реновации необходимо получить согласие 100% собственников, а это иногда приводит к торможению процесса из–за пресловутого синдрома последнего жильца", — подтверждает Дмитрий Михалев, руководитель GR–отдела компании "СПб Реновация". Например, в квартале 10 Колпино, который входит в программу реновации хрущёвок, "СПб Реновация" потратила несколько лет на переговоры с семьёй собственников трёхкомнатной квартиры в двухэтажном ветхом доме, который был признан аварийным. Финансовые требования семьи были явно завышены и доходили до 16 млн рублей. Ещё более показательным был случай в квартале 7–17 Сосновой Поляны, где собственники оценили трёхкомнатную квартиру на первом этаже хрущёвки в 42 млн рублей. "Потребовалось 5 лет переговоров, прежде чем был найден компромисс. Очевидно, что оба случая не имеют ничего общего с интересами жителей кварталов, которые ждут расселения и буквально сидят на чемоданах", — комментирует Дмитрий Михалев.
Читайте также:
Где жить
Как и где жить после коронавируса
Иное мнение у директора компании "Адвекс–Московский" Дмитрия Туркина. "Законопроект автоматически делает заложниками мнения большинства меньшинство жильцов. То есть теоретически 2/3 семей могут жить в однокомнатных квартирах, и для них расселение станет улучшением жилищных условий. При этом одна треть (а в современном многоквартирном доме это может быть от 100 до 400 квартиросъемщиков) владеет благоустроенными двух– или даже трёхкомнатными квартирами, их всё устраивает, и они голосуют против, но их мнение в расчёт не принимается. Мне кажется это по меньшей мере странным", — высказывается Дмитрий Туркин.
"Вопрос признания жилья аварийным очень дискуссионный, — соглашается Николай Пашков. — Всегда есть риск сценария, когда на интересный участок приходит недобросовестный девелопер и заказывает экспертизу, которая признаёт дом аварийным, в то время как он таковым не является. Хотя, согласно новому законопроекту, власти могут включать в программу реновации не только аварийные объекты. Не очень понятно, к чему это может привести, потому что вопрос обоюдоострый. Здесь также есть пространство для манёвра некоторых сторон в своих интересах".
Надо бы доработать
В целом большинство экспертов солидарны: новый законопроект на данном этапе выглядит сырым и непроработанным. Так, в пояснительной записке к документу говорится, что он направлен на совершенствование института комплексного развития территорий. Но в таком случае необходимо смотреть на ситуацию не только в рамках одного дома, но и всего квартала. "И для жителей, которые не приняли реновацию, и для девелопера ситуация, когда в одном квартале часть домов согласна на реновацию, а часть — не согласна, является если не тупиковой, то крайне сложной. Этот вопрос завязан на проект планировки, все внутриквартальные сети, проезды, социальную инфраструктуру и т. д. То, что предлагает новый законопроект в плане комплексного развития территорий, на мой взгляд, опасно для граждан", — считает Николай Пашков.
По оценке эксперта, законодателям следует проработать вопрос о том, как именно жильё будет включаться в программу реновации: по решению администрации или по результату голосования жильцов. "Если это голосование жильцов и в половине домов они за реновацию, это ещё может как–то рассматриваться, потому что является волеизъявлением народа. С моей точки зрения, в любом варианте эти решения не могут быть отданы исключительно на откуп администрации, потому что это классический урбанистический конфликт. Как показывает опыт реновации в европейских странах, чтобы не создавать социальную напряженность, эксперты в первую очередь работают с общественным мнением и убеждением жильцов", — комментирует Николай Пашков.
Ещё один недочёт законопроекта — отсутствие предложений, которые бы смогли простимулировать интерес девелоперов к созданию проектов комплексного развития территорий.
По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), чтобы данная программа оказала существенное влияние на рынок, необходимо, чтобы в ней были заинтересованы девелоперы. "Программа должна быть выгодной для них: необходимо, чтобы доходы от реновации покрывали не только финансовые, но также и транзакционные издержки, поскольку расселение аварийного жилья — долгий и трудозатратный процесс. На данный момент не совсем понятно, как государство будет стимулировать девелоперов", — резюмирует Ольга Трошева. Кроме того, по словам эксперта, в существующей редакции законопроект не решает одну из главных проблем реновации: для переселения жильцов необходимы участки рядом с расселяемыми домами, но в документе ни слова не сказано о том, как будет решаться вопрос с отсутствием стартовых пятен для строительства.
