"ДП" вспоминает, кто и как заработал на строительстве "в чистом поле" и как возникли миллионники–гетто в Кудрово, Мурино и Каменке. Но начнём с юга Северной столицы — посёлка Новоселье в Ломоносовском районе.
Новоселье известно с середины ХIХ века. В 1860 году тогда ещё деревня Стрелинская Подстава насчитывала всего шесть дворов. Активного заселения и взрыва демографии в посёлке не случилось, и в 1965 году в Новоселье проживало 245 человек. В советские и первые постсоветские годы 600 га земли вокруг села принадлежали Северному научно–исследовательскому институту гидротехники и мелиорации, который в процессе перестройки стал акционерным обществом. Свободные территории никого не интересовали и были обузой для обладателей. В 1998 году правление акционерного общества обратилось к областным властям с ходатайством забрать участок: по закону он мог использоваться только для сельскохозяйственных нужд, его содержание было обременительно, существовал риск порчи уникальных для нечернозёмной полосы земель. По распоряжению губернатора Ленобласти участок передали созданному областными властями одноимённому ФГУПу.
Пик развития посёлка Новоселье пришёлся только на 2000–е. С началом строительства южного участка КАД бросовая земля моментально превратилась в ценный актив. Чтобы вернуть его обратно, акционеры ОАЗТ "СевНИИГиМ" обратились в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы Ленобласти и требовали вернуть участок обратно. Заявленные претензии обоснованы тем, что заявители на момент вынесения оспариваемого распоряжения являлись акционерами ЗАО "СевНИИГиМ" и документ повлёк за собой снижение рыночной стоимости акций заявителей. Впрочем, судиться особенно не пришлось — губернатор Ленобласти сам в 2007 году отменил своё распоряжение.
Построили наполовину
Через 5 лет УК "Новоселье" заявляет о намерении комплексного развития 499 га земли, 56 га были переданы Росавтодору для строительства КАД Санкт–Петербурга. Здесь предполагается строительство жилья, торгово–развлекательной, промышленной и общественно–деловой зон. Акционерами УК на 2012 год являлись пять человек: Игорь Белинский (директор АО "СевНИИГиМ"), Алексей Семёнов, Юрий Семелькин, Артур Пахомов, Игорь Шаталов. У каждого на тот момент было по 20% компании. По состоянию на 2006 год эксперты оценивали стоимость этой земли в пределах $20–110 за 1 м2. Всего на территории планировалось построить более 1,5 млн м2 недвижимости.
В 2013 году 55 га в проекте приобретает ЗАО "Строительный трест". Сделка оценивалась в 3,5–4 млрд рублей. Здесь компания планировала построить 28 домов общей площадью 330 тыс. м2 жилья комфорткласса, 30 тыс. м2 встроенных коммерческих помещений, две общеобразовательные школы на 550 учащихся каждая (из них возведена одна), четыре детских сада по 145–190 мест (построено только два).
В 2014 году начинает строительство первых домов и сама УК "Новоселье". В 2016 году о покупке участка площадью 40 га под новый проект сообщила IKEA Centres Russia. Изначально речь шла о возведении самого большого комплекса ретейлера в России общей площадью 230 тыс. м2. Открытие "МЕГИ" было запланировано на 2021 год, магазин IKEA в его составе собирались запустить в 2019–м. Затем проект пересмотрели, урезав общую площадь до 150 тыс. "квадратов". Вслед сдвинулись и сроки. Компания не вышла на стройку в 2018–м, как планировала, и долго не объявляла о новом графике реализации проекта. А в прошлом году вообще отказалась от него.
Рай без "Икеи"
Сейчас локация так и застраивается силами двух девелоперов. По данным агентства "Пульс продаж новостроек", в проекте "NEWПИТЕР" возводится 142,8 тыс. м2 жилья, или 2,6 тыс. квартир. Всего 10 домов от 6 до 12 этажей. Покупателям предлагаются квартиры с потолками 2,7 м, предчистовой отделкой, в получасе езды от ближайшего метро. Средний темп продаж — 576 м2 / мес. На сегодняшний день запас площадей у застройщиков составляет 2,1 тыс. квартир. Цена "квадрата" — 90 тыс. рублей. В проекте "Новоселье. Городские кварталы" всего 103,1 тыс. м2 и 3085 квартир.
Основные преимущества территории — непосредственная близость КАД и возможность быстро добраться до города на личном транспорте, а также отсутствие проблем с парковкой. Но это же, по словам участников рынка, является и недостатком — если нет машины или она сломалась, добраться и выбраться из района практически невозможно. "Минусами локации остаются нехватка коммерческой и социальной инфраструктуры, а также системы общественного транспорта", — считает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Дополнительным минусом в копилку стал отказ от строительства торгово–развлекательного комплекса в Новоселье. "Подобные объекты очень хорошо влияют на узнаваемость проекта. Очень многие, кто не задумывался о покупке жилья в локации, приезжали бы в “МЕГУ” и знакомились с местным жилым фондом. ТЦ мог стать центром притяжения населения", — констатирует Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Впрочем, застройщики делают упор на семейные пары, которым выбираться никуда не надо. Как говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", основная аудитория покупателей — молодые семьи с детьми, которые улучшают жилищные условия. С ним согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). "В локации наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, совокупная доля таких квартир в спросе составляет 94%. Студии там практически не представлены. Таким образом, территория интересна прежде всего семейным покупателям", — говорит она.
