Ипотека им поможет: петербургские застройщики перебороли негативные сценарии

Жилищная отрасль оказалась в числе выигравших от коронакризиса — несмо­тря на тревожные сценарии, ожидав­шиеся в начале пандемии.

Цена растёт

Среагировав на ослабление рубля, на­чавшееся ещё до введения ограниче­ний, покупатели уже к концу марта устремились приобретать квартиры в надежде спасти свои накопления. Стартовавшая в середине апреля про­грамма льготной ипотеки по ставке 6,5% сыграла решающую роль в про­цессе ускорения сделок, вал которых начался летом. При этом, по данным комитета по строительству, падение продаж жилых помещений в мае до­стигало 50% по отрасли в целом.

По данным Росреестра, Петербург стал лидером среди российских ре­гионов по числу сделок со льготной ипотекой. К началу ноября в Север­ной столице по этой ставке было при­обретено 14 963 квартиры (для сравнения: в Москве — 3643, в Ленинград­ской области — 3949). По результатам III квартала все крупнейшие застрой­щики отчитались о росте продаж и выручки — так же как и по итогам 9 месяцев в целом. Спрос продолжает расти, несмотря на ожидания отдель­ных игроков, полагавших, что основ­ные покупки будут сделаны к ноя­брю, когда планировалось прекра­щение программы льготной ипоте­ки (в итоге её продлили до середины следующего года).

Следствием повышенного спроса стало снижение объёма предложения и увеличение цен — на разных объ­ектах оно составило до 20%. По данным EMLS, средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке на начало но­ября составляла 144 438 рублей. Рост с января — 19,27%. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", с начала года стои­мость "квадрата" в петербургских новостройках класса масс–маркет увеличилась на 18,9%, до 136 300 руб­лей в октябре, в пригородной зоне — на 17,8%, до 90 200 рублей. Для сравне­ния: в январе 1 м2 в городе в массовом сегменте стоил в среднем 115 500 руб­лей, в пригородах — 77 300 рублей. Бизнес–класс подорожал с начала 2020–го на 14,4%, до 209 700 рублей в октябре. Жильё элитного сегмента прибавило 6,4%, до 384 500 рублей.

По данным аналитического цен­тра "Главстрой Санкт–Петербург", на рынке масс–маркета Петербур­га и области в продаже находилось на 49% меньше квартир по площа­ди, чем год назад. В настоящее время объём предложения на рынке, по информации "Петербургской недвижи­мости", составляет около 3,2 млн м2, что почти на 1 млн м2 ниже значений конца 2019–го. Сокращение предло­жения было ожидаемо ещё в прош­лом году, задолго до эпидемиоло­гических потрясений. Связано оно с переходом отрасли на эскроу. Уже тогда застройщики предупреждали, что новые объёмы будут выводить­ся на рынок меньше, чем в прошлые годы. На начало ноября предложе­ние снизилось до 3,2 млн м2: умень­шение на 11% за III квартал, на 31% (–1,4 млн м2) по сравне­нию с 9 месяцами про­шлого года и на 27% с на чала 2020 года (–1,2 млн м2), следует из данных "Петербургской недвижимости".

Объёмы падают

По состоянию на начало ноября в Петербурге за 2020 год введено око­ло 1,4 млн м2 жилой недвижимо­сти при запланированных 3 млн м2 до конца года. Пропорция сданных и несданных площадей традицион­на для этого периода и некритична — значительная часть домов обычно достраивается в последние месяцы, а декабрь показывает самые высокие результаты.

По данным комитета по строитель­ству, по итогам 2017 года было введе­но 3,5 млн м2, 2018–го — 3,9 млн м2, 2019–го — 3,5 млн м2. Сокращение ввода в 2020 году было ожидаемым, более того, на этом уровне будет на­ходиться ввод и в ближайшие го­ды — в октябре Смольный догово­рился с Минстроем России о показателях сдачи жилья в рамках нац­проекта "Жильё и городская среда". "Изначально по нацпроекту долж­но было строиться 5,5 млн м2 жи лья в год. Это было бы катастрофич­но для рынка в первую очередь из–за нагрузки на инженерную и транс­портную инфраструктуру, которую потребовалось бы наращивать в гео­метрической прогрессии, — говорит вице–губернатор Николай Линчен­ко. — Нам удалось договориться о показателе 3,047 млн м2 в год, и это та золотая середина, которая устраива­ет рынок". При этом Службой госу­дарственного строительного надзо­ра и экспертизы Санкт–Петербурга на ноябрь выдано 473 действую­щих разрешения на строительство 16,1 млн м2 жилой площади.

По данным Единого ресурса за­стройщиков на 1 ноября, по объёмам текущего строительства первое ме­сто в Петербурге занимает "Группа ЛСР" с показателем 2,595 млн м2, второе — холдинг Setl Group (2,4 млн м2). За ними следует группа "Эталон" (621 тыс. м2), группа "ЦДС" (565 тыс. м2), группа "Аквилон" (434 тыс. м2), "Лидер Групп" (410 тыс. м2) и пр. В топ–10 застройщиков по стране входят "Группа ЛСР" (второе место, 3,228 млн м2), Setl Group (третье ме­сто, 2,454 млн м2) и группа "Эталон" (девятое место, 988 тыс. м2).

Застройщики в 2020 году актив­но наращивают земельные портфе­ли. По данным Rusland SP, в январе–сентябре 2020–го в Петербурге были заключены сделки более чем по 219 га земли. Это почти в 7 раз больше, чем год назад (31,65 га). Сейчас в экспозиции на рынке находится более 400 участков под строительство об­щей площадью 6600 га. Рост количе­ства сделок по земле был прогнози­руемым: в прошлые годы компании, готовясь к переходу на эскроу, кон­центрировались на текущих проек­тах, а теперь начали рассматривать новые участки.

Местные игроки не только интере­суются локальным рынком, но и планируют выход в столичный регион. Те, кто там уже работает, готовят новые проекты — доходность московских строек выше, а правила игры компа­нии называют более комфортными по сравнению с петербургскими.

Прогнозировать ситуацию на следующий год участники рынка, па­мятуя потрясения 2020–го, не берутся. Стабилизации цен компа­нии ожидают к весне следующего года. В долгосрочной перспективе влияние на рынок будут продолжать оказывать не только экономическая ситуация, но и градостроительные изменения — к марту 2021–го ожи­дается принятие нового генерально­го плана города, до конца года также пройдут слушания по новым Прави­лам землепользования и застройки.

Материал подготовлен в рамках проекта ТОП-100 — 2020 .