Деловой центр в Приморском районе лишь в перспективе. В анамнезе – перегруппировка промышленности, активное жилищное строительство и транспортные сложности.
Приморский район — самый густонаселённый в Петербурге — почти 600 тысяч человек. Средний уровень их доходов — 74 тыс. рублей, это средний по городу результат, но очень сильный, учитывая плотность жителей и локацию. При этом их усреднённое благополучие может ещё вырасти, когда в башню "Лахта Центра" заселятся топ–менеджеры "Газпрома".
Центр районного уровня
Правда, быстро это точно не случится: по обновлённым планам переезд сотрудников может начаться только в конце 2021 года, а оставшиеся общественные пространства откроются не раньше II квартала 2022 года. Ну а главный вопрос для будущего района — что дальше? Сможет ли Приморский повторить успех Московского или Петроградки?
"Есть серьёзная проблема для развития этой территории в заявленных масштабах — ограниченность земельных ресурсов, — говорит директор департамента консалтинга ГК “БестЪ” Вячеслав Кайгородов. — Там просто негде строить объекты в объёмах с претензией на новый деловой центр города. Да и с транспортной доступностью, несмотря на наличие ЗСД, КАД и проектируемые дополнительные развязки, не всё идеально".
"Дополнительно сдерживают потенциал территорий вокруг Лахты существенные ограничения по высотности. При их сохранении о традиционном деловом районе в окружении “Лахта Центра” говорить не приходится", — добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Успешное развитие делового района на периферии по определению предусматривает максимально удобное транспортное обеспечение, а этого как раз нет, считает директор аналитического и проектного центра "Урбан Про" Александр Холоднов.
"Туда будет очень сложно попасть и на машине, и на общественном транспорте. По–хорошему туда необходимо тянуть ветку метро: хотя бы от “Новокрестовской”, а в идеале — в продолжение “оранжевой” ветки от “Горного института”. Плюс критически необходим более удобный съезд с ЗСД в сторону Лахты", — говорит эксперт.
Но, если отбросить совсем уж заоблачные амбиции, новая точка роста всё равно придётся очень кстати — ведь и классическим "спальником" Приморский точно не назовёшь. "Развитие района должно идти в направлении его большей комплексности и разнообразия выполняемых функций. Так, из центральной части города могли бы быть перебазированы два–три вуза", — предлагает начальник отдела территориального стратегического планирования МЦСЭИ "Леонтьевский центр" Артур Батчаев.
Новые промзоны
Из–за своей протяжённости Приморский район охватывает сразу несколько промышленных зон, выделенных Смольным как перспективные. Это Белоостров (территориальный резерв — 130 га), Конная Лахта (резерв — 374 га, среди резидентов — "Бритиш Американ Тобакко–СПб"), Каменка (резерв — 52 га, среди резидентов — автозаводы Hyundai и Nissan и производители автокомпонентов Magna), а также Северо–Западная (резерв — до 10 га).
Отдельно стоит упомянуть площадку петербургской особой экономической зоны "Новоорловская" (резерв — свыше 30 га, среди резидентов — фармпроизводители "Вертекс", "Новартис Нева", "Фармсинтез–норд"). В 2021 году в рамках ОЭЗ может завершиться строительство инновационного центра, 70% в котором будет отдано под производство, а 30% — под офисы.
Высокий промышленный потенциал обеспечивают близость к логистическим центрам, транспортным узлам (ЗСД, КАД, Выборгское и Приозерское шоссе), короткое транспортное плечо к основным портам и высокая плотность населения, но развитие можно ещё ускорить за счёт решения транспортных проблем, говорят промышленники.
"Системное развитие транспортной инфраструктуры района стоит в приоритете у городских властей и имеет чёткий план, в отличие от прежних лет, когда район в части транспортной инфраструктуры развивался хаотично, — уверяет гендиректор АО “ОЭЗ “Санкт–Петербург” Тамара Рондалева. — Успех в развитии любой территории увязан с развитием транспортной доступности с опережением развития самой промышленности в данной локации на 3–5 лет. Необходимо развить транспортную инфраструктуру, после этого бизнес сам придёт в район".
А вот остатки промзоны на Чёрной речке, наоборот, постепенно растворяются в жилой и деловой застройке. Площадка ближе к Неве уже полностью трансформировалась под жильё, но севернее ещё осталось пространство под жильё комфорт– и бизнес–класса.
"Основной ресурс для строительства жилья более высоких категорий — это серый пояс между Белоостровской улицей и набережной Чёрной речки, где уже активно ведётся застройка бывших площадок заводов “Ильич”, “Невская палитра”, “Прогресс”. Неосвоенный потенциал для редевелопмента и строительства составляет в этой локации примерно 10–15 га, — считает Вячеслав Кайгородов. — Также есть определённый ресурс для редевелопмента у территории южнее улицы Генерала Хрулёва. Это площадка Северного завода в квартале между Заусадебной улицей, Чёрной речкой, Коломяжским и Богатырским проспектами".
"Я бы обратил внимание на зоны соприкосновения крупных жилых районов. Там недоформирована квартальная сеть, потенциально девелоперы могут скооперироваться и организовать что–то вроде интересных пешеходных бульваров, — предлагает Александр Холоднов. — Также там стоит обратить внимание на “зону отчуждения” между новыми качественными жилыми кварталами и задворками бизнес–центров по Кантемировской улице. По идее, там напрашивается предложение замкнуть деловой квартал, но проекта планировки на эту территорию нет и трудно что–либо говорить о конкретных планах. А северная промзона вдоль Чёрной речки — за кладбищем в районе “пьяной” дороги — вряд ли сильно изменится. На неё также с двух сторон постепенно надвигается точечная жилая застройка, но вряд ли эта территория комплексно преобразуется".
Спрос на "комфорт" и "бизнес" найдётся — ведь нужно же где–то жить тем менеджерам "Газпрома", которым не по карману Крестовский остров. Но отстоит ли этот нефтегазовый средний класс интересы своего нового дома? Вопрос, ответ на который может определить судьбу всего Приморского района.
Потенциал от природы
Впрочем, кроме башни у района есть и другие уникальные преимущества. Например, огромные зелёные массивы, а также протяжённая береговая линия. Одна беда — полноценно использовать их получается не всегда. Те немногие территории побережья Финского залива, которые не имеют статуса особо охраняемых (например, береговая линия в Лисьем Носу), уже плотно застроены частными домами. А где статус есть — там бизнесу делать нечего, тогда как у города денег на благоустройство не хватает.
"Мы много раз проводили различные экомероприятия в районе и очень хорошо знаем, на что похожи берега, поля и лесные массивы. К великому сожалению, многие из них — это большие и ужасные помойки", — сетует председатель правления экологической общественной организации "Город мечты" Сергей Максимов.
Отдельная история — Юнтоловский заказник, имеющий большое экологическое значение и являющийся местом обитания редких видов растений, птиц и рыб.
"Мне вспоминаются большие зелёные массивы вроде Тиргартена в Берлине или Булонского леса в Париже. Но, боюсь, это нерелевантные примеры, — подбирает сравнение Александр Холоднов. — Но то парки, а Юнтолово — это лес. Парк в традиционном смысле предусматриваем массовые вырубки, поля плитки и развлечения. Но это уничтожит природную экосистему. Так что нужно осторожнее. Есть хорошая практика с экотропами. Например, Сестрорецкое болото или в Комарово".
В Дирекции особо охраняемых природных территорий пояснили, что осенью заключён госконтракт на проектирование экомаршрута уже и по территории заказника. Протяжённость тропы составит 3,5 км, половина — "в виде деревянных настилов". Представят проект весной, а когда приступят к реализации — пока непонятно.
В 2006 году у Смольного была идея построить на северо–восточном участке зоопарк, что позволило бы улучшить условия для животных с Петроградки. На разработку концепции потратили свыше миллиарда рублей, а общественное обсуждение продолжалось вплоть до 2014 года, когда губернатор Полтавченко поставил в проекте жирную точку.
До сих пор непонятно, кто в итоге одолел зоопарк — экологи или скупые чиновники. Вместо него попытались возвести экопарк (северо–западнее пересечения Камышовой и Яхтенной улиц), но из этого, по мнению урбанистов, ничего хорошего тоже не вышло.
"По факту просто вырубили большой участок и сделали “благоустройство”", — констатируют в "Урбан Про".
Мнение главы Приморского района
Николай Цед рассказал "ДП" о новой промышленности, благоустройстве и скейтерах.
У района протяжённые территории береговой линии. Не все используются рационально. В том числе есть вопросы с собственниками…
— Один из глобальных проектов, который будет реализован в ближайшее время, — благоустройство вдоль набережной Большой Невки от Елагина моста до Парка 300–летия. Там были сложности, потому что часть земли является городской, часть — частной. Но мы нашли компромиссы с собственниками, они свою землю тоже готовы благоустраивать в рамках единой концепции.
Получится ли с приходом "Газпрома" создать новый деловой центр в Приморском районе? Эксперты говорят, что земли не хватает.
— Здесь всё измеряется не земельным участком, а тем, какие цели преследуются. "Лахта Центр" — только часть будущего развития. Район уже давно перестал быть просто "спальником". У нас уже сегодня есть предприятия, которые не дымят трубами, а используют высочайшие технологии: это "Радар ММС", "ОДК–Климов" и другие. И я бы хотел видеть инвестиционные проекты, связанные с новейшими технологиями, с развитием научного кластера.
Не всегда стремление местных властей к благоустройству совпадает с видением бизнеса.
— Ряд проектов мы реализуем по итогам изучения общественного мнения. На 2021 год, по опросам жителей, первое место заняло общественное пространство вокруг станции метро "Старая Деревня". Здесь всё удачно совпало: мы собирались обустраивать эти территории еще несколько лет назад, эскизный проект у нас уже был, и приятно, что мы сошлись с жителями в приоритетах. Жители лучше знают, что им необходимо в их микрорайоне.
Мы реализовали замечательный проект — под Коломяжским путепроводом построили скейт–парк. А началось с того, что мне молодые ребята написали письмо ещё 3 года назад. Я их пригласил к себе, мы начали вместе работать, они организовались, приняли участие в проекте "Твой бюджет" и победили. Вот пример, как это работает.
По Юнтоловскому заказнику какое стратегическое видение?
— Сейчас там начали делать экотропы, проект ведёт городской комитет по благоустройству. Сам заказник трогать нельзя, лес должен остаться лесом, и тропы не должны туда вести. У нас и сегодня в Юнтоловском заказнике можно встретить и кабана дикого, и лося, не говоря уже про лис и зайцев.
Но есть буферная зона вблизи жилого массива — вот там можно сделать дорожки, поставить скамейки, небольшие спортивные площадки.
