По данным петербургского управления Росреестра, в январе 2021-го девелоперы зарегистрировали 4,6 тыс. договоров долевого участия. Это на треть меньше, чем год назад — 5,9 тыс. ДДУ. Падение по сравнению с 2019-м ещё значительнее — минус 45,6%.
Снизились и объёмы "живых" денег, которые девелоперы получают, продавая жильё по старым правилам. Это связано ещё и с тем, что количество эскроу растёт. Сейчас в Петербурге действуют 256 разрешений на строительство, по которым возводится 9,6 млн м2 жилья. Из них по 115 проектам (4 млн м2) предусмотрено использование счетов эскроу. Год назад, в январе 2020 года, действовало 291 РНС на 11 млн м2 жилья, а по эскроу реализовывалось лишь 45 проектов на 1,5 млн м2.
Главное различие между схемами — по старым правилам средства поступают на прямую на счёт девелоперов, а по вступившим в силу полтора года назад новым — через эскроу счета (деньги замораживаются на счёте в банке до завершения строительства). А возведение жилого комплекса ведётся за счёт банковского финансирования.
Так, по данным "Единой информационной системы жилищного строительства" Минстроя РФ (ЕИСЖС), год назад в январе 2020 года девелоперы реализовали 4 тыс. квартир общей площадью 169,6 тыс. м2 на общую сумму 19,9 млрд рублей. В январе 2021 года цифры упали почти на треть: 2,7 тыс. квартир площадью 114,7 тыс. м2. При этом выручка упала всего на 18% — 16,5 млрд рублей. Произошло это за счёт роста стоимости жилья. Если год назад, 1 м2 стоил 115,2 тыс. рублей, а квартира — 4,9 млн, то сейчас средняя стоимость квадрата составила 143,1 тыс. рублей, при этом средняя стоимость квартиры — 6,1 млн рублей.
Лидеры среди застройщиков остались прежними. В январе больше всего заработал холдинг Setl Group. Он продал 55,1 тыс. м2 на 7,7 млрд рублей. На втором месте с большим отставанием Группа ЛСР, которая реализовала всего 9,7 тыс. м2 на 1,5 млрд. На третьем месте неожиданно оказался ПИК — 8,4 тыс. м2 на 1,1 млрд рублей. На четвёртом и пятом месте группы Аквилон (5,3 тыс. м2) и ЦДС (3,9 тыс. м2), которые выручили 0,8 и 0,6 млрд рублей соответственно. Если сравнивать с прошлыми годами, то больше всего в январе выручка упала у ЛСР (1,5 млрд рублей в 2021 году) — в 2020 году застройщик заработал 3 млрд рублей, а в 2019 — 2,5 млрд рублей. Падают доходы по старым правилам и у группы Эталон — 1,4 млрд рублей в 2019 году, 1,2 млрд рублей в 2020 и лишь 0,4 млрд рублей в этом январе. Впрочем, у компании почти половина объектов сейчас продаётся через эскроу счета. А вот Setl Group удалось нарастить продажи по сравнению с прошлым годом почти вдвое, если в 2020 году январская выручка составляла 4,7 млрд рублей, то в 2021 — уже 7,7 млрд рублей.
Кстати, парадоксально, но в Москве, по данным "Пульса продаж новостроек", сделки не сократились: всего было реализовано 3 556 квартир, что почти повторяет результат прошлого предкризисного января — 3 561 шт. Доля сделок с применением эскроу составила 63%. В январе традиционно происходит затишье после активного декабря. Эта ситуация повторяется ежегодно, и не стоит судить по ней о тенденциях года.
"В целом с учётом того, что за 2020 год предложение жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти сократилось на 30%, снижение уровня продаж в январе всего на 17% в сравнении с тем же периодом 2019 года можно считать незначительным", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина". С ней согласна Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт-Петербург". "Результаты января ожидаемы и закономерны. Покупательская активность в 2020 году находилась на аномально высоком уровне за счёт экономической нестабильности и низкой ипотечной ставки. Поэтому снижение в первые месяцы в сравнение с концом года не является показательным. Сегодня покупатель понимает, что у него есть время для принятия решения, льготная ипотека действует до конца июня", — говорит она.
"Январь из-за новогодних праздников традиционно является не самым удачным в плане продаж месяцем. Но, вопреки ожиданиям, план по продажам в январе этого года был перевыполнен в два раза", — радуется Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
Ипотека с господдержкой по-прежнему остаётся основным драйвером спроса, поэтому показатели в первом квартале 2021 года будут немного выше, чем средние показатели аналогичного периода 2019-2020 годов, предполагают участники рынка. "В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости", — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
В целом остаются актуальными тенденции, сформированные в прошлом году. "Сокращается в общем объёме предложение, так как оно не успевает обновляться из-за перехода на эскроу. Сегодняшняя статистика говорит о том, что вместо 3–4 проектов, "выпадающих" по старым правилам, приходит только один по новым. Одновременно растёт и себестоимость строительства", — сетует директор по маркетингу Legenda Всеволод Глазунов.
При этом на фоне снижения спроса не так активно росли и цены. Так, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость" (Setl Group), за январь стоимость строящегося жилья выросла всего на 0,7% до 145,8 тыс. рублей за м2. Рост цен в сегменте бизнес составил 1,8% до 229,7 тыс. рублей, в элитном сегменте +1,9% за месяц до 397,4 тыс. рублей/м2. "В 2021 году мы ожидаем роста цен, но не такими темпами, как в 2020-м. В текущем году вектор изменения показателя цены от месяца к месяцу будет связан со следующими факторами: динамикой покупательской активности, с объёмом предложения на рынке, стратегией реализации застройщиками квартир в проектах", — говорит Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская Недвижимость".
