Спор на миллионы: может ли покупатель коммерческой недвижимости быть дольщиком

Компания "Арена" занималась в Петербурге строительством ЖК "Новый город" на Новочеркасском пр. Летом 2018 года фирма была признана банкротом по заявлению банка "Объединённый капитал", которому застройщик задолжал 392 млн рублей. Тогда же было открыто конкурсное производство.

Предприниматель Владимир Одинцов в рамках дела о банкротстве "Арены" подал заявление о включении в реестр требований кредиторов 11,5 млн рублей. Поводом стал договор 2013 года, заключённый им с застройщиком. По его условиям коммерсант после завершения стройки получал нежилое помещение в доме на Новочеркасском пр., 35 (2–й этаж, 296 м2), итоговая стоимость которого — 39,5 млн рублей. При этом право собственности на недвижимость, как следует из договора, возникает у Владимира Одинцова, заплатившего лишь часть суммы, в будущем, после завершения строительства.

В январе 2019 года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, который рассматривал банкротное дело "Арены", включил требование предпринимателя в реестр кредиторов, но не признал за ним права собственности на недвижимость.

Владимир Одинцов не согласился с таким решением. Дело в том, что, по мнению коммерсанта, его требование должно быть включено в реестр как обеспеченное залогом. К его ситуации, как считает Одинцов, должен быть применён 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве", поскольку помещение приобреталось им не для предпринимательской деятельности.

"Причина такого требования очевидна: если оно обеспечено залогом, то получает преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение. В рамках банкротств застройщиков залоговым кредиторам направляется 60% от суммы, которая была получена за продажу недвижимости", — пояснил частнопрактикующий юрист Алексей Агеев. Тем более что, добавляет Юлия Комбарова, гендиректор Юридического бюро № 1, при распределении конкурсной массы живых денег на всех кредиторов всегда не хватает: "Удачей считается удовлетворение хотя бы четверти от заявленного размера требований".

Скорее всего, именно по этим причинам Владимир Одинцов подал ещё одно заявление в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, прося признать его требование как обеспеченное залогом. Однако и первая, и апелляционная инстанции отказали ему. А вот Арбитражный суд Северо–Западного округа встал на сторону предпринимателя. С этим решением уже не согласился конкурсный управляющий "Арены" — он подал кассационную жалобу в Верховный суд РФ (ВС РФ), который недавно принял её к рассмотрению.

Тут следует заметить, что мизерное количество дел попадает в коллегию по экономическим спорам ВС РФ. Юрист Агеев полагает: "Возможно, спору между Одинцовым и “Ареной” повезло попасть к судье ВС РФ Ивану Разумову. По российским меркам это судья–активист: по сравнению со своими коллегами он передаёт достаточно много дел на рассмотрение коллегии по экономическим спорам".

При этом для попадания в экономколлегию ВС РФ дело должно обладать двумя критериями: существенным нарушением норм законодательства и фактом влияния данных нарушений на исход процесса. "Безусловно, критерий “существенности” — это оценочное суждение. На практике это означает судейскую ошибку, которая привела к неверному решению", — отмечает Юлия Комбарова.

Отметим, что суды при рассмотрении спора между конкурсным управляющим и бизнесменом Одинцовым применяли различные законы.

Суды первой и апелляционной инстанций руководствовались 39–ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в виде капитальных вложений", а вот кассационная инстанция применила тот самый 214–ФЗ.

Каждый из законов имеет свои последствия: в первом случае кредитор имеет право на получение денег, а вот во втором — на недвижимость.

В споре, инициированном Владимиром Одинцовым, речь идёт о договоре купли–продажи будущей вещи, а не о договоре участия в долевом строительстве. По оценке юриста Агеева, Арбитражный суд Северо–Западного округа, по сути, просто сказал: предприниматель имеет статус залогового кредитора и не вдавался в квалификацию договора, заключённого между коммерсантом и застройщиком. "Единственным озвученным основанием передачи этого спора на рассмотрение было то, что договор не является договором долевого участия. Вероятно, Верховный суд хочет разобраться с вопросом, как быть, если коммерсант оформил свои отношения с застройщиком не договором долевого участия, а каким–то иным способом", — поясняет Алексей Агеев.

Подобные споры нельзя назвать широко распространёнными, но всё же они встречаются. Устоявшейся судебной практики по ним пока нет. И появиться она может после того, как Верховный суд РФ выскажет свою позицию по залоговым кредиторам–дольщикам.

И если в деле Владимира Одинцова ВС РФ не найдёт веских причин, по которым был заключён именно договор купли–продажи будущей вещи, а не договор долевого участия, то, вероятнее всего, верховная инстанция лишит коммерсанта статуса залогового кредитора.