Петербургский рынок индустриальной и складской недвижимости развивается, словно не замечая кризиса.
В 2020 году выросла доля складов формата build-to-suit. По данным Knight Frank St Petersburg, на этот формат пришлось 64% введённых объектов (201,5 тыс. м2). Это самый высокий показатель за всю историю исследований рынка. В первом квартале 2021-го интерес к формату не угас. Главной причиной аналитики называют дефицит подходящих помещений площадью более 10 тыс. м2. В компании Bright Rich | CORFAC International ожидают увеличения количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году.
Продолжает развиваться сегмент self-storage (склады индивидуального хранения). По данным JLL, заполняемость таких складов — более 85%, хотя в структуре спроса 85% приходится на частые лица.
По подсчётам IPG.Estate, объём этого сегменте составляет сегодня 40 тыс. м2. Всего это более 60 складов под управлением двух десятков операторов. В то же время ёмкость сегмента self-storage оценивается в 300 тыс. м2.
Онлайн-форматы
По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), объём рынка e-commerce в России за 2020 год вырос на 59%, а за январь–февраль текущего года — на 44%, до 431,3 млрд рублей. Соответственно, увеличилась доля интернет-ретейлеров среди потребителей складских площадей. Как рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге, основными потребителями складских площадей в первом квартале 2021 года стали ретейлеры и дистрибьюторы, а также компании e-commerce, которые столкнулись со значительным ростом объёма заказов вследствие пандемии.
Аналитики Bright Rich полагают, что под удобные для онлайн-торговли форматы (распределительные центры, фулфилмент-центры, дарксторы и проч.) будут перестраиваться нерентабельные коммерческие помещения в интересных локациях. Кроме того, под нужды экспресс-доставки, дарк-китчен, пунктов выдачи заказов, скорее всего, будут использоваться помещения стрит-ритейла.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, не исключает нового строительства небольших складов в городской черте. "Направление дарксторов активно развивалось в прошлом году. А в этом году спросом, помимо них, пользуется формат городских складов площадью 2–3 тыс. м2, находящихся внутри КАД. Нехватка таких предложений может стимулировать поиск качественных участков внутри города. Возможно, мы увидим в ближайшее время, что промзоны начнут продажу участков девелоперам, которые будут строить на них склады и сдавать в аренду", — говорит он.
Свободных мест нет
По информации Bright Rich, за первый квартал 2021 года введены всего три складских объекта, причём только один — спекулятивный. Всего на 2021 год запланирован ввод 347,4 тыс. м2 качественной индустриально-складской недвижимости — 313,3 тыс. м2 класса А и 34,1 тыс. м2 класса В.
Как подсчитали аналитики IPG.Estate, из заявленного объёма примерно 118 тыс. придётся на склады формата build-to-suit.
Выход большого количества новых проектов в ближайшее время специалисты Knight Frank ставят под сомнение. Причина — возросшая сметная стоимость строительства.
Эксперты JLL отмечают: большая часть площадей в заявленных проектах уже сдана в аренду. "Число предварительных договоров аренды растёт, поэтому складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию", — соглашается Евгений Титаренко, партнёр Bright Rich | CORFAC International.
По данным Bright Rich, уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала — 138 тыс. м2, в мультитемпературных — около 19 тыс. м2. По прогнозам, к концу полугодия объём свободных площадей в сухих складах может вырасти до 140 тыс. м2.
Прогнозы по заполняемости складов очень разнятся, уровень вакансии прогнозируется в течение нынешнего года в диапазоне 2–5,5%.
Ставкам обеспечен рост
В течение 2020 года арендные ставки росли. В первом квартале процесс продолжился. В некоторых комплексах девелоперы анонсировали повышение ставок на последние вакантные площади на 3–6% с начала 2021 года, отмечают в Knight Frank.
Рост, уточняет Наталия Киреева, обусловлен индексацией текущих контрактов и стабильно высоким уровнем спроса. От более радикального роста арендные ставки сдерживает конкуренция со стороны built-to-suit проектов.
Аналитики Bright Rich по итогам квартала оценивают среднюю ставку аренды в сухих складах А-класса в 348 руб./м2 в месяц (без учёта НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей), в классе В — 276 руб./м2.
Предпосылок к снижению ставок участники рынка не видят, поскольку свободных площадей мало. Скорее, ожидается рост. "Увеличение ставок неизбежно. В начале 2021 произошёл рост цен на строительные материалы. Это значит, что ставки на новые объекты будут расти и в перспективе ситуация поднимет средний уровень ставок по рынку", — уверен Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate.
