Индустриальные парки Петербурга и Ленобласти успешно преодолели карантин. По прогнозам, вместе с ростом промышленного производства они будут наращивать площади и увеличивать заполняемость.
По подсчётам Ассоциации индустриальных парков России (АИП), к концу 2020 года в стране насчитывалось 334 ИП и особых экономических зон. За время пандемии, несмотря ни на что, это число увеличилось на 65. Совокупная территория парков составляет 41,6 тыс. га.
По данным IPG.Estate, в 2020 году единственным новым проектом, который получил статус индустриального парка (ИП) в Петербурге и Ленобласти, стал "Raum Бугры".
Как подсчитали эксперты Colliers International, в Петербурге и Ленинградской области есть более трёх десятков проектов ИП на разных стадиях. Совокупная площадь — более 5 тыс. га.
Большинство ИП располагаются на границе города или в Ленобласти. В схему территориального планирования 47–го региона включены 23 индустриальных парка, в том числе 11 действующих, шесть создаваемых и шесть планируемых площадок.
"Не всем из действующих на территориях Петербурга и Ленобласти ИП присвоен соответствующий статус с законодательной точки зрения", — отмечает Евгений Титаренко, партнёр Bright Rich | CORFAC International. Такие площадки не могут рассчитывать на налоговые льготы, утверждённые областным законом, а также на льготу по аренде за землю, находящуюся в региональной или неразграниченной собственности.
Промышленность восстанавливается
Согласно официальной статистике, индекс промышленного производства по итогам 2020 года в Петербурге и Ленинградской области сократился — на 1,8% и 1,4% соответственно. Однако уже в I квартале текущего года отмечен рост индекса — на 4,6% в Петербурге и на 4,4% в Ленобласти. Восстановление промышленного производства позволяет рассчитывать на появление новых резидентов в ИП.
По данным АИП, в 2020 году вместе с увеличением объёма площадей ИП выросла и средняя заполняемость — до 60%. В ИП Петербурга и Ленобласти заполняемость разнится и в отдельных парках приближается к 90%.
В таких ИП, указывает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, начинается рост стоимости участков.
Локдаун не слишком повлиял на перспективные планы большинства производственных компаний. Некоторые приостанавливали работу на неделю–другую в начале карантина. Приостанавливались и проекты строительства, но не все.
"Есть клиенты, у которых изменились планы. Но компании таких отраслей, как IT, медицина, металлообработка, продолжают реализацию проектов, имея в виду, что строительство будет дорожать", — говорит Александр Щелканов, управляющий партнёр CRM–Expert, доцент кафедры управления предприятиями и производственными комплексами СПбГЭУ.
По данным Bright Rich, стоимость строительства растёт: на конец I квартала она достигла 40–44 тыс. рублей за 1 м2 (без НДС).
Александр Паршуков, директор по инвестициям ООО "ВТБ Девелопмент", полагает, что пандемия вкупе с девальвацией рубля повлияли на стремление международных концернов всерьёз задуматься о локализации производства в России, а местных игроков заставили усилить позиции на отечественном рынке.
Интерес растёт
Спрос в течение 2020 года был неравномерным. После активных января и февраля с приходом пандемии возникла остановка. Бизнес начал оживать во второй половине мая, миновал летний период без традиционного затишья и к концу года вышел на уровень 2019–го.
Тем не менее в петербургских парках PNK Group в 2020 году совокупная площадь сделок была на 50% больше, чем в 2019–м. ИП "Марьино" обзавёлся тремя новыми резидентами, в том числе иностранными. "Три новых резидента за год — это очень хороший показатель для частного ИП, где земля и мощности продаются за деньги, а не предоставляются бесплатно", — комментирует Александр Паршуков.
В I квартале 2021 года спрос не успокоился. Управляющие компании отмечают большое количество обращений. Но пока, утверждают аналитики IPG.Estate, количество сделок в ИП остаётся прежним — две–четыре в год. В то же время Александр Паршуков указывает на изменившийся характер заявок: растёт процент обращений, которые конвертируются в переговоры.
В I квартале, кроме того, изменился характер спроса. Если в течение почти всего 2020 года в запросах лидировали участки площадью 0,5–1,5 га, то в конце прошлого года и в I квартале 2021–го рос спрос на участки площадью 2–5 га и даже 10–15 га, отмечает Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Санкт–Петербург".
По его словам, в прошлом году участки запрашивали в основном компании производственного сектора. "Сегодня спрос формируют либо собственники торговых, складских компаний, либо складские девелоперы, реализующие крупные проекты в формате built–to–suit под конкретных клиентов. Основные заказчики — компании из сферы розничной непродовольственной и интернет–торговли", — добавляет Владислав Таланин.По данным CRM–Expert, в I квартале участками в ИП интересовались в основном российские предприятия. Иностранные компании опасаются втягиваться в новые проекты из–за рисков либо рассматривают готовые варианты покупки бизнесов. Спрос на землю в ИП также подогревает ограниченное предложение в городской черте, отмечает Филипп Чайка. "Потенциальные клиенты понимают: в городе дефицит площадей, стоимость нового строительства повышается, а всплеск ажиотажа может вызвать рост цен на земельные участки. Поэтому многие начинают рассматривать вариант покупки земли в ИП с последующим строительством", — замечает он.
Новые резиденты
Развитие интернет–торговли спровоцировало спрос на складские помещения. Надо сказать, что в ИП и раньше было много резидентов с крупными складскими объектами. Сегодня некоторые эксперты отмечают растущий интерес к строительству складских комплексов в ИП, другие не видят ярко выраженного интереса, поскольку для складов разного формата нужны разные условия по площадям, транспортной доступности и т. д.
По данным Bright Rich, в 2020 году одной из наиболее крупных сделок стала покупка Fix Price склада built–to–suit в ИП "PNK Парк Шушары 3". Склад введён в эксплуатацию в I квартале 2021 года. Кроме того, на территории этого же парка в 2020 году введён склад для "ВкусВилла". "Дефицит качественного спекулятивного предложения продолжает укреплять тенденцию форвардных сделок, в том числе в ИП", — поясняет Евгений Титаренко.
Филипп Чайка возражает: "Крупных игроков, которые профессионально занимаются складским девелопментом, не так много. В большинстве случаев они строят новые объекты на собственных массивах, к которым уже подведены коммуникации, либо выбирают востребованные потенциальными клиентами логистические локации".
Прогнозы со знаком плюс
По наблюдениям экспертов IPG.Estate, сейчас спрос на земельные участки в ИП стабилен, но ожидается увеличение количества сделок. Спрос подкреплён дефицитом качественного готового предложения. Аналитики Bright Rich прогнозируют востребованность объектов формата built–to–suit — на такие сделки в 2020 году пришлось 24% в общем объёме, в текущем году ожидается увеличение до 30%. "Интерес к формату подтверждает в том числе недавнее расширение “PNK Парк Шушары 3” на 28 га, на которых можно построить более 150 тыс. м2 производственно–складских площадей", — уточняет Евгений Титаренко.
"ЮИТ Санкт–Петербург" планирует достичь заполняемости 96%. Александр Паршуков полагает, что общий рост всё же будет небольшим. "Индустриальные парки — очень консервативная сфера. Здесь не бывает взрывного роста или стремительного падения, все процессы достаточно плавные. В течение 2021 года заполняемость будет плавно расти. Хорошие, подготовленные площадки могут увеличить заполняемость на 10%, но общий рост по отрасли в Петербурге и области вряд ли превысит 5%", — добавляет он.
