В зоне дискомфорта: арендный рынок Петербурга в упадке

Наиболее печальной картина была в первой половине 2020 года. Пандемия вызвала массовый отъезд рабочих–мигрантов из Средней Азии, большинство из которых до сих пор не могут вернуться. Кстати, под данным "ДП", крупные столичные застройщики готовы оплачивать фрахт самолётов, лишь бы получить недостающие рабочие руки. Летом вице–губернатор Петербурга (теперь уже бывший) Евгений Елин говорил, что из–за пандемии из города уехало около 1 млн человек, в основном жителей других регионов России, которые потеряли работу или лишились постоянного дохода.

Перевод на дистанционное обучение вызвал не менее массовый исход из города и студентов, которые традиционно составляют значительную часть арендаторов. По сей день не все вузы Петербурга полностью восстановили очное обучение. Закрытие ресторанов, баров, торгово–развлекательных заведений и т. д. высвободило десятки тысяч сотрудников, многие из которых также жили в арендованном жилье. Снизилась деловая активность, мeждународный туризм за прошлый год упал более чем на 80%, внутренний, несмотря на меры господдержки, — на 35–40%. Кроме того, усилилось давление на рынок аренды со стороны апарт–отелей, которые в пандемию почти поголовно переключились на долгосрочную сдачу. Все эти факторы вкупе со снижением уровня доходов населения вызвали рост объёма предложения и, как следствие, снижение ставок на квартирном рынке.

Был арендатором — стал арендодателем

Объём предложения долгосрочной аренды жилья можно оценить лишь приблизительно, так как значительная его часть находится в серой зоне. Да и исследователей, регулярно и полноценно отслеживающих ситуацию в этом сегменте, практически нет. Эксперты портала "Авито Недвижимость" считают, что предложения на долгосрочную аренду стало на 11% больше.

По данным аналитического центра ЦИАН, количество выставленного под сдачу жилья в Петербурге за время пандемии выросло на треть — с 6,1 тыс. до 8 тыс. квартир в марте 2021 года. Из них половина приходится на однокомнатные квартиры, число которых выросло с 2,8 тыс. до 4 тыс. "Рост объёма предложения происходит не только из–за меньшего числа потенциальных арендаторов (которые могут находиться на удалёнке в другом городе), но и за счёт рантье, которые ранее сдавали жильё в краткосрочную аренду, а сейчас — в отсутствие прежнего туристического потока — стали предлагать квартиры на длительный срок", — поясняет Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

По её данным, наибольшая часть предложения (35%) на рынке долгосрочной аренды Петербурга (для однокомнатных квартир) доступна в новых домах, построенных после 2010 года. Именно в них отмечена самая высокая ставка — в среднем 26 тыс. рублей, что на 33% выше, чем в домах типовой советской застройки.

"В марте, когда объявили карантин, у меня разом съехали жильцы всех 10 квартир, — рассказывает Елена Пантелеева, профессиональный риелтор, чей бизнес связан с краткосрочной сдачей в аренду преимущественно своих квартир в центре города. — Съехали иностранцы, студенты, представители малого бизнеса: сотрудники кафе, парикмахеры, маникюрши, массажисты. Город стоял пустой до конца июля, потом власть немного ослабила антиковидные меры. Спрос на аренду ожил в сентябре, когда возвратилась часть студентов, заработали торговые центры. Но полностью он так и не восстановился, вернулись не все. Сегодня предложений довольно много, выбор большой".

По данным Елены Пантелеевой, почти всё жильё в центре города, сдававшееся в посуточную аренду, в период локдауна владельцы перевели на средне– и долгосрочный формат.

Увеличению объёма предложения способствовала и подешевевшая благодаря господдержке ипотека. Многие арендаторы кинулись покупать квартиры. В основном они брали жильё в недавно сданных домах или комплексах, которые должны быть введены в ближайшие месяцы. Часть граждан покупала по переуступкам.

"Многие из арендаторов превратились в арендодателей: они стали сдавать купленные квартиры, а сами снимают более дешёвое жильё либо вообще перебираются за город или к родителям", — отмечает Елена Пантелеева.

Заметим также, что в среднем около 10% квартир (в зависимости от локации и класса жилья) на первичном рынке покупается не для проживания, а в инвестиционных целях. Это означает, что значительная часть этих объектов впоследствии поступает на рынок аренды. По данным фонда коллективных инвестиций "Рентавед", в 2020 году доля инвестиционных покупок в новостройках Петербурга выросла чуть ли не втрое — до 27,6%. Спрос подстегнули пандемия, девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам, подешевевшая ипотека и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов.

Ценовые качели

Сейчас спрос постепенно восстанавливается. Более того, по данным портала "Авито Недвижимость", интерес к долгосрочной аренде жилья в Петербурге сегодня даже немного превышает доковидные значения.

Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры (46% всего спроса). По сравнению с показателями годовой давности интерес к "единичкам" увеличился на 6%, а предложение снизилось на 4%. Средняя цена не изменилась и остаётся на уровне 20 тыс. рублей в месяц.

Следом по популярности идут студии и двухкомнатные квартиры (по 24%). Студии сдаются примерно по той же цене, что и однушки, а двушки предлагаются за 28 тыс. рублей.

Эксперты портала Domofond.ru, изучив динамику цен на долгосрочную аренду жилья в 77 крупных городах России, пришли к выводу, что Петербург сохранил свои позиции на докризисном уровне. Средняя стоимость аренды небольшой квартиры в марте составила, согласно исследованию, 20 тыс. рублей в месяц. Самые дорогие "единички" предсказуемо предлагались в Первопрестольной — 40 тыс. рублей.

У специалистов аналитического центра ЦИАН цифры выше: средняя ставка на однокомнатные квартиры в Петербурге составляет 24,3 тыс. рублей, что соответствует стоимости годом ранее.

Практики рынка говорят, что арендные ставки не вернулись ещё к доковидным значениям. По оценке Катерины Соболевой, управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, сегодня однокомнатную квартиру можно снять за 16–17 тыс. рублей в месяц (до пандемии — около 19 тыс.). По таким ценам предлагаются квартиры в новых домах, находящихся в 2–3 км от метро. Наибольшим спросом (причём как в аренду, так и при покупке) пользуется Приморский район, в частности кварталы вокруг станции метро "Комендантский проспект". Популярны у клиентов Выборгский и Калининский районы. Наибольшая конкуренция — в районе Девяткино, Парнаса и Кудрово. "Ставки на однокомнатные квартиры снизились на 10–15%, в центре они просели гораздо сильнее. Если квартиру на улице Марата я сдавала за 600 евро в месяц (порядка 48 тыс. рублей), то теперь была рада пристроить за 30 тыс.", — констатирует Елена Пантелеева.

Тем не менее цены постепенно возвращают утраченные позиции, но за эти деньги клиенты требуют большего — например, посудомойку или парковочные места. "Спрос есть, но он во многом завязан на каникулы и праздники. В другое время российские туристы не особенно путешествуют. Они и платят мало, и торгуются активно", — жалуется риелтор. И самыми востребованными в этой ситуации стали комнаты, которые выросли в цене и на продажу, и в аренду.

Новые рантье

В центре города большинство квартир сдают новые рантье — субарендаторы. Они отдают собственнику фиксированную сумму в месяц, а сами зарабатывают на посуточной аренде. В период локдауна некоторые стали возвращать квартиры хозяевам, если не удавалось договориться на иных условиях (например, о выплатах собственнику по результату сдачи).

Рантье разные: одни работают как индивидуальные предприниматели, другие организуют управляющую компанию. Одни берут в управление подъезд или целый дом и сдают бесконтактным способом, другие заключают долгосрочный договор аренды с собственником по фиксированной цене, делают ремонт и сдают сами.

Елена Пантелеева, например, начинала со сдачи своих квартир, а впоследствии по просьбе знакомых взяла в управление ещё несколько чужих объектов. Другая бизнесвумен и блогер — Виктория Соболева поставила посуточную субаренду на поток. Начинала с нескольких квартир и апартаментов, потом нарастила их число до 20. В этом году взяла ещё в управление (в субаренду) 40 апартаментов в апарт–отеле YE'S на Социалистической ул. В период локдауна её бизнес сильно просел, пришлось больше половины объектов переводить на среднесрочную и долгосрочную аренду. Но, по её словам, рынок краткосрочной аренды восстанавливается достаточно быстро.

"В 2019–м средний чек за сутки был около 2000 рублей, сейчас — от 2500. Это можно объяснить тем, что люди изголодались по путешествиям и приключениям, теперь они могут перемещаться хотя бы по России", — говорит бизнесвумен. Основные её клиенты — "цифровые кочевники" (блогеры, программисты, люди на удалёнке). С собственниками Виктория Соболева заключает стандартный договор на год с возможностью пролонгации, за свои услуги берёт 25–30% чистой прибыли.

Комиссионные уходят в прошлое

По данным риелторов, за последний год в сегменте долгосрочной аренды произошли коренные перемены.

Прежде всего, практически ушла или уходит в небытие выплата комиссионных агенту за поиск квартиры. В прежние годы при заселении арендатор сразу платил тройную стоимость: за аренду, депозит (в размере месячной платы) и такую же сумму комиссионных агенту. Из–за возросшего предложения нужды в агенте–посреднике нет. Сегодня 9 из 10 клиентов самостоятельно находят жильё. Поэтому комиссионные уже не платят или они сведены к минимуму.

Более того, в пандемию наметилась новая тенденция: вознаграждение начинает платить хозяин квартиры. Но пока эта практика не получила массового распространения, в ряде риелторских фирм начали упразднять отделы аренды за ненадобностью.

Другой заметный тренд — возросшие требования арендаторов к комфорту. Имея большой выбор квартир в новых домах с хорошим ремонтом и современной обстановкой, клиент не хочет снимать хрущёвку с бабушкиной мебелью. "Это уже прошлый век. Все требуют новую мебель, особенно кровать с хорошим, желательно ортопедическим матрацем, стиральную и посудомоечную машины. Раньше посудомойка была экзотикой, сегодня не каждый снимет квартиру без неё. Это стало must have", — говорит Елена Пантелеева.

Наряду с этим риелторы отмечают снижение платёжеспособного спроса. И, похоже, по этой причине ещё некоторое время будет востребовано жильё без ремонта и с бабушкиной обстановкой, потому что оно заметно дешевле квартир в новых домах. Кроме того, на сегмент аренды начинают оказывать давление сервисные апартаменты. Пока только локально — в районах, где функционируют крупные апарт–отели. Например, проекты YE'S на ул. Хошимина и Социалистической ул., комплекс Valo у станции метро "Бухарестская".