В создание новых креативных пространств инвестируют уже миллиарды. Тем не менее Эксперты считают, что рынок далёк от перегрева.
За последний год в Петербурге открылось множество общественных пространств. Продолжают появляться всё новые и новые. В городе уже есть объекты, в которые инвестируют миллиарды. Эксперты предупреждают, что чем больше реализуемый проект, тем меньше шансов на его финансовую успешность. Но в то же время считают, что рынок "лопнет" не скоро.
Пусто не бывает
По данным Knight Frank, в 2020 году в Петербурге насчитывалось порядка 100 креативных пространств суммарной площадью около 750 тыс. м2, где располагалось более 860 арендаторов. За время пандемии в Петербурге закрылось три крупных креативных кластера, но ни в одном случае это не было связано с явными экономическими проблемами.
Пространство "Ткачи" было куплено холдингом "Империя" для реконструкции под бизнес–центр. "Голицын Лофт" закрылся из–за скандала между собственниками здания — "Бронкой Групп" и BS Art Development Group. Artplay не смог договориться о продлении аренды с ООО "Тандем–Истейт" — владельцами территории, на которой размещалась площадка. При этом последний случай сложно назвать закрытием, потом что Artplay объявил, что не намерен уходить с петербургского рынка. Хотя подходящее для своих планов здание пока найти не может.
Впрочем, число новых проектов как минимум вдвое превышает число закрытий. На месте бывшего Artplay открылся кластер Design district DAA. Уже запустились или планируются: арт–пространство Putilov Loft на Рузовской, Third Place в особняке Лопухиных–Нарышкиных, "Вавилов Лофт" на Кадетской линии В.О., MoRe на Кожевенной линии, The Temple of Deer на Арсенальной набережной, общественное пространство в особняке Мясникова. Буквально на днях группа компаний "Севкабель" и гостиничный оператор "Азимут" объявили о создании пространства "Гавань 2.0" у Морского вокзала.
Суммы инвестиций значительно различаются. Например, в "Вавилов Лофт" было решено вложить только 110 млн рублей (среди перечисленных выше проектов это наименьшая сумма). В Third Place инвестировано 1 млрд рублей, в The Temple of Deer, который является проектом международной компании, вложили 1,1 млрд рублей. А на проект "Гавань 2,0", предполагающий реконструкцию 125 тыс. м2 имеющейся застройки и возведение около 10 тыс. новых "квадратов", инвесторы готовы рискнуть потратить около 3 млрд рублей! Средняя сумма инвестиций в создание креативного пространства составляет около 500–600 млн рублей.
Исторический выбор
"Открытие новых пространств — хороший и достаточно понятный способ вовлекать в коммерческий оборот старые здания с достаточно небольшими инвестициями. Практика показывает, что чем больше инвестировано в такого рода проект, тем менее финансово успешным он будет. Это связано с тем, что база здесь — это доступная по цене недвижимость. Часто такие проекты за рубежом являются муниципальными: они реализуются либо путём передачи муниципальной собственности, которая пришла в запустение или стала не нужна по прямому назначению, либо за счёт дотаций. У нас креативные пространства строятся на сугубо рыночных подходах. Понятно, что экономический эффект критично зависит от компетенции управляющей компании", — объяснил "ДП" Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Пандемия даже сыграла на руку этому рынку — активность сохраняется в наиболее дешёвых сегментах недвижимости. По словам Пашкова, сам формат в его малобюджетном воплощении показывает жизнеспособность по нескольким причинам. Во–первых, часто проекты размещаются в исторических зданиях, которые под современные бизнес–функции довольно сложно приспособить, а использовать как есть не очень эффективно. "Во–вторых, это прежде всего молодёжная история. Появляются центры активности молодёжи, которых у нас всегда не хватало, и спрос на такие объекты далеко не исчерпан", — добавляет эксперт.
Зданий, которые можно приспособить под общественные пространства, немало. Но вот отвечающих полному набору высоких требований (интересная история, территория и окружение, выход к воде и т. д.) уже сильно меньше. При этом некоторые из них очень крупные, тяжело поддающиеся полному редевелопменту. Некоторые принадлежат разным собственникам. Всё это осложняет задачу инвесторов.
Пожалуй, одним из самых привлекательных факторов является срок эксплуатации подобных зданий.
"Можно отметить, что при нормальной эксплуатации здание, использующееся под общественное пространство, даже более сохранно, чем используемое под жильё", — считает Пашков.
Цель — туристы
Общий объём рынка общественных пространств в Петербурге оценить сложно, признаются финансовые эксперты. Но говорить, что он может лопнуть из–за перенасыщения, не приходится. Именно поэтому вложения в эту область продолжат расти.
Аналитик "Фридом Финанс" Антон Скловец отмечает, что во время пандемии наблюдалось резкое снижение стоимости объектов, что заметно оживило интерес инвесторов.
"Но данный тренд продлился только несколько месяцев. Уже по итогу 2020 года цена выросла на 25% и продолжает расти в 2021–м, обновляя максимумы. Вложения в подобные проекты являются выгодными не только с позиции доходности по инвестициям, но и как сохранение капитала, ведь невозможно с уверенностью предположить влияние пандемии на динамику рубля, добавив к этому постоянно расширяемые санкции в отношении России", — объясняет эксперт.
По его мнению, рынок недвижимости в Петербурге, как и в Москве, может на какое–то время перенасытиться, но не лопнуть. При этом вполне возможно снижение стоимости пригодных для редевелопмента площадей в пределах 10–15%. Это сыграет на руку тем, кто решится запускать новые проекты, естественным образом повысив их окупаемость.
Несмотря на то что пандемия привела к падению доходов населения, аудитория петербургских кластеров не уменьшится, уверен аналитик УК "Альфа–Капитал" Денис Бадьяно.
"В Петербурге новые пространства в первую очередь наполнены креативными возможностями и нацелены на привлечение туристов. О ёмкости этого рынка судить сложно, но обустройство общественных пространств ещё далеко от того, чтобы говорить о перенасыщении", — считает он.
Вложения в разные виды и различные по масштабам общественные пространства окупаются долгое время, и не всегда есть возможность просчитать срок окупаемости, добавил Бадьяно. Но удачные решения в архитектуре и дизайне могут стать призёрами различных международных конкурсов. В результате владельцы таких территорий и города повышают свой статус и позиционируют себя в качестве организаторов комфортной среды для людей.
