Российские власти начинают обращать пристальное внимание на проблему резкого подорожания жилья. Сразу после ПМЭФ, на котором Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки, Минстрой намекнул, что ждёт поддержки и со стороны девелоперов.
Застройщики должны смотреть на перспективу и стараться сдерживать рост цен на жильё, потому что в случае ухудшения ситуации на рынке Минстрою будет очень сложно просить о дополнительных мерах поддержки, заявил на этой неделе заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
По мнению коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, призыв Минстроя — это попытка сформировать сигналы мягкого воздействия на девелоперов. "Грубо говоря, господдержка не бесконечна, сдерживайте цены или будете иметь дело со снижением доходов населения, которое никак не компенсируется государством. Впрочем, текущие средние цены на квадратный метр и новые правила льготной ипотеки с 1 июля де-факто оставляют эту программу за скобками для, пожалуй, 90% покупателей жилья в Петербурге", — отмечает собеседник "ДП".
По его словам, девелоперы устанавливают цены, исходя из ряда имеющихся факторов: себестоимость всего проекта, социальная нагрузка, дорожающие стройматерилы, спрос. Последний зачастую является определяющим. В Петербурге есть случаи, когда стоимость в выведенных в продажу объектах вырастала за пару дней на 10–15% и более. А потом продажи и вовсе приостанавливались по исчерпанию пула квартир, выведенных в первую очередь.
"Поэтому вопрос сдерживания цен очень сложен, а первоочередная задача видится в работе не с ценами, но с предложением. В России его объём объективно не дотягивает до уровня спроса. И если есть рынок, диктующий определённые экономические реалии, то игра против рынка ни к чему хорошему для девелопера не приведёт. В конечном счёте предложение ужмётся до категории дефицита и тогда доступность жилья снизится критически", — полагает эксперт.
Реальности рынка, а не прихоть
Генеральный директор ООО "Бонава Санкт-Петербург" Мария Черная тоже говорит, что сегодня рост стоимости квадратного метра в Петербурге — это не прихоть или жадность девелоперов, а реальность, обусловленная рынком: участники фиксируют резкий рост себестоимости строительства. Дорожает арматура, бетон, древесина и другие материалы. В некоторых случаях подорожание было в несколько раз. Вместе с тем сохраняется высокий спрос на качественное новое жильё в городе, за которым не поспевает предложение, а также общая неопределённость на рынке.
Неопределённость в части градостроительной политики города также возрастает на фоне создания Градостроительной комиссии Петербурга, концепция которой целенаправленно не обсуждалась с бизнес-сообществом.
"В этих условиях сложно говорить о нерыночном сдерживании цен. Если, например, в отношении продовольственных или медицинских товаров государство вступает во взаимодействие с производителями для обеспечения доступности товаров первой необходимости любому гражданину, то недвижимость в собственности — это не вопрос минимального уровня благосостояния. Более того, она требует от собственника постоянных расходов на содержание: как текущего, так и капитального. Поэтому, говоря о перспективах, следует стремиться не к сдерживанию роста цен, а к росту благосостояния граждан. В этом случае дополнительными мерами поддержки может быть стабильная экономика и вывод её из "тени", уверенность граждан в своих правах на недвижимость и их незыблемость", — рассуждает Мария Черная.
Помимо поддержания спроса на жильё дополнительная поддержка возможна и в отношении работы девелоперов, подчёркивает представитель "Бонавы". Например, в период локдауна не раз высказывалось предложение продлить сроки действия разрешительной документации, освободить от штрафов в случае просрочки и другие послабления в части административных процедур.
"Тупиковый путь"
"Застройщики прежде всего заинтересованы в развитии отрасли, увеличении объёмов строительства, увеличении покупательской способности. Галопирующий рост цен на строительные материалы, землю, тарифы и как следствие на квадратные метры также очень беспокоит девелоперов. Одной из постоянных задач строителей является оптимизация расходов", — комментирует директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова согласна с коллегами, что искусственно никто цены на рынке не разгоняет — это абсолютно естественное удорожание квадратного метра вслед за кратным ростом стоимости строительных материалов. Застройщики в данной ситуации привязаны к мировым рынкам, курс рубля при этом предельно низкий.
"Как в этой ситуации девелопер может сдерживать стоимость квадратного метра? Только за счёт существенного снижения качества строительства, но это просто провал, тупиковый путь. Когда речь о недвижимости, это вопрос безопасности зданий, вопрос реализации национальных проектов комфортного жилья, и, конечно, счастья и здоровья семей. Кто захочет строить или покупать квартиру для постоянного проживания с эксплуатационными рисками и потенциальной низкой ликвидностью при последующей реализации? Это риск отсутствия продаж для девелопера, банка, риск потери средств для покупателя. Девелоперы готовы идти навстречу правительству и тоже не хотят разгонять цены, нам это не выгодно, но сдерживание, на мой взгляд, Минстрой начал не с того угла рынка. В первую очередь нужно урегулировать вопросы стоимости строительных материалов, мы не первый год живём с низким курсом рубля, но в этом году стоимость строительных материалов перестала быть адекватной", — уверена Наталья Осетрова.
По последним данным Центра оценки и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", средняя стоимость "квадрата" на первичном рынке Петербурга составляет 170 тыс. рублей. Год назад этот показатель был равен 125 тыс. рублей.
