Калининградская область второй год подряд покоряет вершины жилищного строительства. В 2020 году построили на 16% больше, чем планировали. Первая половина 2021 года показала ещё более стремительный рост — на 31%.
Рынок подстёгивает ажиотажный спрос, не последняя причина которого в том, что в условиях пандемии регион раскрутили как туристический. "Деловой Петербург" попытался выяснить, что ждёт регион в ближайшей перспективе и какие факторы на это могут повлиять.
Наибольшие объёмы строительства в Калининградской области традиционно демонстрируют Калининград и приморские курорты. 2020 год для постсоветской истории Калининграда стал рекордным: в городе было введено в эксплуатацию 746 жилых домов (10 815 квартир) общей площадью 675 744 м2. Из них сдано 90 многоквартирных домов (по площади — 85,72% от общего ввода) и 656 индивидуальных жилых домов. По объёмам строительства рост к 2019 году составил 12,6%. В целом в регионе в 2020 году в регионе ввели 1,164 млн м2 жилья при плане на уровне 980 тыс. м2.
Перспективы этого года оказались ещё более захватывающими. “По аналогии с 2020 годом мы уже ввели на 30% жилья больше — с начала 2021 года 532 тысячи квадратных метров”, — сообщил региональный министр строительства Сергей Черномаз. Согласно данным Единого ресурса застройщиков, по состоянию на май в Калининградской области строилось 1,4 млн м2 жилья, 75% из которых в Калининграде. Второе и третье места делят курорты федерального значения Светлогорск и Зеленоградск с прилегающими территориями городских округов: 9% и 8,9% соответственно.
Причин у повышенного спроса на жильё несколько, главные — миграция (в основном из других регионов России) и льготная ипотека. По данным Калининградстата, за первые четыре месяца этого года население Калининградской области увеличилось за счёт мигрантов на 4618 человек — это почти на 70% больше, чем за аналогичный период "ковидного" 2020 года и на 16% больше, чем в 2019-м. "Из-за пандемии и закрытия границ жители других регионов страны открыли для себя Калининградскую область — свыше 65% проданного жилья купили не калининградцы", — отмечает Сергей Черномаз.
Читайте также:
Строительство
Земля в Петербурге сокрушительно подорожала
Второй фактор — льготная ипотека, которая применительно к Калининградской области, безусловно, сыграла свою положительную роль, подстегнув спрос, и, как следствие, объёмы строительства. За 3 месяца 2021 года жители Калининградской области взяли 2 963 ипотечных кредита, что на 15,4% больше уровня 2020 года и на 24,5% больше уровня 2019 года (Единый ресурс застройщиков со ссылкой на данные Банка России). Объём ипотеки, выданной калининградцам, за 3 месяца текущего года составил 7 121 млн рублей — это на 41,1% больше уровня, достигнутого в первом квартале 2020 года и на 66,1% больше аналогичного значения 2019 года. Интересна и динамика среднего размера ипотечного кредита: 1,8 млн в 1 квартале 2019 года, 1,97 млн — за тот же период прошлого года и 2,4 млн рублей в январе-марте 2021 года (то есть рост с 2019 года на 33,4%).
Последнее вызвано в том числе резким ростом стоимости калининградского жилья. По данным Росстата, если в конце 1 квартала в среднем квадратный метр в регионе стоил 69,1 тыс. рублей, то уже в мае — 75 тыс. рублей; анализ рынка показывает, что в начале июня этот показатель составил 78-83 тыс. Согласно подсчётам Единого ресурса застройщиков, за год рост достиг 39%. Такой взлёт тоже вызван большей частью повышенным спросом, но не только. "Это связано также с инфляцией, снижением выплат по депозитным ставкам, приобретением так называемых "инвестиционных квартир" (вложение средств в недвижимость ради сохранения капитала)", — говорит калининградский министр строительства.
Тем не менее, по мнению участников рынка, повлиять на спрос и, как следствие, снизить объёмы строительства подпрыгнувшая стоимость квадратного метра не сможет. "Если сравнивать с темпами роста цен на недвижимость в других значимых городах, таких как Москва, Сочи, Санкт-Петербург, то у нас цены значительно дешевле. Да взять даже Якутск или Сахалин — Калининград будет более выгоден по цене на недвижимость, иногда цена здесь ниже почти в два раза. На увеличение спроса предпочтительнее реагировать увеличением объёмов предложения", — считает Егор Вирясов, генеральный директор компании-застройщика ООО "Мегаполис".
В ближайшее время в регионе ожидается некоторое снижение интереса к ипотеке: с 1 июля условия льготной программы изменились, и процентная ставка выросла с 6,5 до 7. Однако, как считают эксперты, в Калининградской области это максимум стабилизирует стоимость жилья, но масштабы строительства не затронет. Застройщики рассчитывают в том числе на жизнеспособность региональной программы экономического развития, которая предполагает создание новых производств и, как следствие, мобилизацию специалистов из других регионов. "Всё это неизбежно поднимет престиж и качество жизни в Калининграде. Рост благосостояния области может стать причиной того, что люди будут стремиться переехать в наш регион и обязательно встанет вопрос в качественном и доступном жилье", — убежден Егор Вирясов.
"На сегодняшний день в Калининградской области объём строящегося жилья — примерно полтора миллиона квадратных метров. Это только многоквартирные дома. Также растёт доля ИЖС. Если смотреть в целом на динамику объёма строительства и ввода в эксплуатацию за последние годы, то можно с уверенностью сказать, что строительный объём обеспечивает как минимум до 2023 года темпы ввода на уровнях последних лет, — говорит эксперт в сфере жилищного строительства Евгений Афанасьев. — Это достаточно высокие показатели среди регионов РФ, особенно если пересчитать соотношение ввода на жителей региона, по этому показателю Калининградская область должна войти как минимум в пятёрку лидеров, а возможно и в тройку".
Этот вывод подтверждают данные Единого ресурса застройщиков, согласно которым 63,6% возводимого сейчас в регионе жилья планируется сдать в 2023–2024 годах. В пользу оптимистичных прогнозов говорит и скачок выдачи в прошлом году разрешений на строительство (в Калининграде рост составил более 100%: если в 2019 году их выдали 155, то в 2020 — 318; это стало реакцией властей на ажиотажный спрос и ситуацию с ценами). Причём лишь для 27% возводимых сейчас в регионе домов разрешения были получены в 2020 году.
"В общем, если не будет какого-то серьёзного макроэкономического кризиса и спрос будет оставаться на тех же уровнях, то и показатели по объёму ввода останутся такими же высокими", — прогнозирует Евгений Афанасьев. Впрочем, пока региональные власти планов ввода жилья на 2021 год — 936 тыс. м2 — не пересматривают. Но осторожно говорят о том, что с учётом рекорда первого полугодия "скорее всего, мы этот план будем стремиться перевыполнять".
