Не успел закончиться первый месяц после изменения программы льготной ипотеки, а банки уже начали фиксировать интересную тенденцию: стоимость сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленобласти снижается. Коренной перелом ещё не наступил, но осторожные разговоры о стабилизации рынка уже начались.
В петербургской агломерации средняя стоимость покупки жилой недвижимости на первичном рынке в июле уменьшилась на 10%. Такие данные после обновления условий госпрограммы приводит экосистема недвижимости "Метр квадратный".
В Группе ВТБ подчёркивают, что изменения на рынке во многом стали следствием перераспределения структуры спроса. Покупатели переориентировались на более доступные варианты. Так, в столицах выросла доля продаж объектов дешевле 4 млн рублей: с 23 до 30% в Московском регионе и с 51 до 61% — в Петербурге и Ленинградской области. При этом доля недвижимости стоимостью свыше 12 млн рублей практически не изменилась.
Основным фактором сложившейся ситуации стало уменьшение максимальной суммы кредита с 12 до 3 млн рублей, считают эксперты. В частности, в ВТБ за первую половину июля спрос на неё сократился более чем на 60%. Наибольшее снижение отмечено в Московском регионе (88%), Петербурге и Ленинградской области (67%). Свою роль сыграли также низкий сезон продаж в связи с периодом летних отпусков, рост ключевой ставки и увеличение на этом фоне ипотечных ставок у крупнейших игроков рынка.
"Сейчас рынок приходит к уравновешенному состоянию, впервые с начала пандемии действуя практически без дополнительной поддержки. В целом продажи набрали высокий темп, и даже в новых условиях превысят результат прошлого июля. Одновременно заметна тенденция по снижению стоимости сделок с недвижимостью, что может оказать влияние и на общее изменение уровня цен", — отметил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Цены на жильё при этом продолжают расти. В Циан заявляют, что в первой половине 2021 года на первичном рынке агломерации было совершено на 21% меньше сделок, чем полугодием ранее, но цены выросли: в Петербурге на 11%, а в Ленинградской области намного сильнее — на 20%.
Коммерческий директор GloraX Руслан Сырцов говорит, что рост цен на первичном рынке жилья наблюдался весь последний год, причём он был неравномерным. Первый скачок произошёл во второй половине лета 2020 года, когда стоимость "квадрата" увеличилась на 15-20%.
"Затем мы наблюдали недолгую стагнацию, и с марта 2021 года цены снова стали показывать положительную динамику. За два месяца до окончания льготной ипотеки спрос на рынке стал ажиотажным. На его фоне стоимость квадратного метра увеличилась ещё на 10-15%, а в некоторых проектах — до 20%. Сейчас цены на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном. И фокус внимания покупателей временно сместился на готовое жильё. Но в ближайшие месяцы цены придут к равновесному состоянию. По нашей оценке, с сентября квартиры в новостройках будут дорожать на 1-2% в месяц", — прогнозирует собеседник "ДП".
По его мнению, снижению стоимости "квадрата" должны способствовать серьёзные экономические, эпидемиологические или политические факторы, которые окажут существенное влияние на возможности покупателей. При таких условиях спрос резко сократится. В случае дефицита ликвидности застройщики станут более активно предлагать скидки и разрабатывать спецпредложения для активизации продаж. Но только в краткосрочной перспективе. Финансовые модели девелоперов не рассчитаны на значительные дисконты: стоимость стройматериалов и рабочей силы за последний год существенно увеличилась. "Ожидать, что цены упадут, не стоит", — резюмировал Руслан Сырцов.
Директор по маркетингу ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова обращает внимание, что когда на рынке снижается активность и уменьшаются объёмы продаж, застройщики начинают предлагать стимулирующие акции. "Но, как правило, первыми под акции попадают квартиры переоценённые. Так произошло и в этот раз. Идёт небольшая корректировка цен на квартиры, происходит более дифференцированное ценообразование. Это нормально для рынка. и да, можно говорить, что рынок приходит к уравновешенному состоянию", — подытожила Ольга Ульянова.
По прогнозам Colliers, во втором полугодии 2021 года темп роста цен на первичном рынке жилья замедлится. Переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы будут сдерживать девелоперов от возможного снижения цен в случае колебания спроса.
