В пандемийные годы — 2020–2021 — благодаря льготной ставке произошёл резкий всплеск спроса на ипотеку. Настолько резкий, что власти даже обеспокоились ростом цен на недвижимость и "прикрутили" льготы. Это кажется парадоксальным — откуда в такие тяжёлые для населения и бизнеса годы у людей появились деньги на покупку квартир? Но парадокс это только на первый взгляд. Прежде всего, ипотеку берут, только имея средства в банке на первый взнос, который по условиям льготной ипотеки составляет не менее 20%. Во–вторых, люди оценивают перспективы своего текущего дохода, уверенность в его стабильности и достаточность для выплат по ипотеке.
1 мая 2021 года задолженность людей по ипотеке впервые перевалила за рекордные 10 трлн рублей. При этом за последний год (с 1 мая 2020–го) они взяли 2 трлн рублей на эти цели. Колоссальные средства. Откуда они взялись? Из сбережений. У россиян в банках лежало на 1 мая 2021–го 33,2 трлн рублей. И за год они выросли на 1,8 трлн. Так что финансирование ипотеки — для россиян вполне посильный груз.
Но для каких россиян?
По опросам, почти 2/3 из них вообще не имеет сбережений — вся зарплата уходит на текущие расходы. А из тех, кто имеет сбережения, у 2/3 их хватит на срок не более 3 месяцев в случае потери дохода. Понятно, что этим людям ипотека недоступна. Это игрушка максимум для 1/5 работающего населения нашей богатой, но такой бедной страны. Именно по этим беднейшим 4/5 населения пришёлся самый сильный удар пандемии. Зато у богатых россиян произошла заметная экономия на расходах, например на турпоездки за рубеж и покупки там. Многие границы на замке, ездить стало страшновато и очень суетливо — со сдачей тестов, всякими правилами в аэропортах, гостиницах, на курортах. А ещё и отмена многих массовых мероприятий… Но и 1/5 работающих россиян — это много: 15 млн человек потенциальных заёмщиков. Вдвое меньше с учётом того, что ипотеку берут в основном полные семьи. И ещё меньше, учитывая, что значительная часть доходов — серые, их в банк не всегда предъявишь. И тем не менее итоги 2020 года впечатляют: выдано 1,78 млн ипотек. За 4 месяца 2021–го — ещё 0,61 млн. За полтора года, вероятно, превысит 2,5 млн. Кажется, такими темпами ещё за пару лет банки "обипотечат" всех, кого смогут.
Однако реальное число заёмщиков заметно меньше (возможно, в разы), чем число выданных кредитов. Потому что здесь учитывается рефинансирование (многие имеющие ипотеку пошли на это, учитывая снизившийся процент) и то, что некоторые богатые граждане вполне могли взять несколько ипотечных кредитов.
Зачем богатым скупать жильё? С инвестиционными целями.
Во–первых, процент по депозитам в банке упал. Во–вторых, с будущего года надо будет платить новый налог на сверхдоходы по депозитам. В–третьих, "отстрел" банков продолжается, и, чтобы иметь гарантию возврата, богатым приходится дробить вклады, размещая их в разных банках. Но сколько можно дробить? Так скоро забудешь, куда вложил. А ещё есть в–четвертых. Процент по ипотеке упал, а рост цен в этом секторе ускорился. Сами прикиньте: процент по ипотеке — около 6% в год, а цены на жилье за этот год растут на 16–18% в среднем. Сплошная выгода. А ведь инвестжильё можно ещё и сдавать, а это ещё в районе 5% доходов.
Государство заботится об интересах этой категории граждан–инвесторов. Прислушивается к их мнениям и создаёт для них возможности. За последние годы для них создан механизм вложения средств в гособлигации и на фондовый рынок (в частности, расширяя размеры ИИC — индивидуальных инвестсчетов, а также сразу принимая в квалифицированные инвесторы клиентов с большими вкладами у брокеров). Но никуда не делись и стандартные вложения в недвижимость — в столицах доля инвестиционных квартир достигала в отдельные годы 25–33% всех продаж.
Косвенно о резкой активизации именно этого сегмента продаж жилья говорит и статистика. По данным ЦБ, цены на квадратный метр жилья среднего качества выросли в I квартале 2020 года на 27% (к тому же кварталу год назад), а в I квартале 2021–го — "всего" лишь на 15%. Замедление. А вот в секторе элитного жилья картина прямо противоположная — ускорение инфляции с 9 до 24%. Это средние цифры по стране. Скорее всего, в двух столицах контраст будет ещё больше. Так что, когда мы говорим об ипотеке, стоит иметь в виду, что это тема, которая интересна максимум 10–15 млн человек в стране (1/10 населения). Тем, у кого стабильные доходы заметно выше среднего уровня. У кого есть большие сбережения (не меньше годового дохода). А также сверхбогатым, которые голову сломали на тему, как разместить свои деньги в России, чтобы они "работали". Пандемия или нет — но у этих людей сохраняются высокие и сверхвысокие доходы. Во многом за счёт процентов в банке и доходов от вложений в акции и облигации — на эти доходы пандемия не повлияла или, наоборот, стимулировала их бурный рост. В старые марксистские времена этот слой населения называли "рантье" — люди, живущие на пассивный доход.
Для 9/10 населения страны тема ипотеки неинтересна: с их доходами они никогда не смогут её взять. Им бы дожить до зарплаты и не заболеть. Для них ипотека так же далека, как полёт на Марс. В этом и есть главная разгадка парадокса резкого скачка ипотеки в проблемные пандемийные 2020 и 2021 годы: он произошёл в секторе "верхнего дециля" — богатейшей одной десятой доли населения страны. Это именно для них открылась на год с небольшим форточка с дешёвой ипотекой. Впрочем, и для них она уже закрывается.
