Ретейлеры пытаются компенсировать потери от прошлогоднего простоя за счёт арендодателей. Однако добиться предоставления скидки по арендной плате за время локдауна в суде получается далеко не у всех.
Хотя с "большого локдауна" прошло уже больше года, его последствия до сих пор сказываются на экономике Петербурга. Среди очевидных эффектов: рост вакантности коммерческих помещений, снижение арендных ставок и сокращение числа розничных торговых точек.
Вопрос отношений арендаторов с арендодателями на фоне коронавирусных ограничений с самого начала стоял очень остро. "Арендные каникулы", о которых просил бизнес, так и не стали повсеместной практикой. Не все собственники помещений оказались готовы идти навстречу, ведь по сути это означало добровольно разделить убытки с арендаторами. Договориться о снижении ставок за период локдауна многие предприниматели пытаются до сих пор. И далеко не всегда это получается сделать мирным путём. Количество поданных исков с взаимными претензиями продолжает расти.
Встречное движение
Руководитель практики ГЧП и недвижимости "Дювернуа Лигал" Ольга Батура отмечает, что для того, чтобы в перспективе снизить арендную плату, деятельность истца должна относиться к пострадавшей отрасли российской экономики. А это, если говорить о ретейле, реализация непродовольственных товаров, а также деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (на месте).
"Судебная практика не относит распространение коронавирусной инфекции к обстоятельствам непреодолимой силы, хотя полностью это и не исключает. Вместе с тем известные нам дела говорят о том, что в случае если деятельность арендатора не отнесена к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим, то шансы на снижение арендной платы по причине наложения запретов государственных органов в связи с пандемией малы", — говорит Батура.
Интересно, что иски к одному и тому же арендодателю могут рассматриваться судом с совершенно разными результатами. Управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь рассказала "ДП", что в одном споре суд удовлетворил заявление арендатора ООО "Луан" к Санкт–Петербургскому государственному университету телекоммуникаций им. М. А. Бонч–Бруевича, установив арендную плату по договору за период с 1 апреля до 26 июля 2020 года в размере 50% от суммы, установленной договором. В споре этого же арендодателя с другим арендатором суд отказал в изменении договора.
Партнёр адвокатского бюро "НБ" Виктория Франченко отмечает, что в практике петербургского арбитража встречаются случаи и большего снижения стоимости аренды. Так, 28 июля сеть FireWok, арендатор помещения в ТРК "Лето", смогла снизить арендную плату в 10 раз. "Арендатору удалось доказать, что торговый центр был закрыт в период пандемии, отдельного входа ресторан не имел, а его деятельность относится к разряду пострадавших от пандемии", — сообщает Франченко.
Собственники помещений пытаются отбиваться от имеющих к ним претензии арендаторов встречными исками. ООО "Касторама рус" подало иск к ООО "Профессиональные логистические технологии", требуя изменить размер арендной платы за период с 28 марта по 31 декабря прошлого года. В ответ арендодатель подал иск на 34,3 млн рублей о взыскании задолженности по базовой арендной плате и операционным расходам за период с 1 февраля по 30 апреля 2021 года.
Некоторых предпринимателей подводит недостаточное знание закона. ООО "Клевер–Медиа–Групп" (издательство Clever) подало иск к ООО "Строительная компания Бриз" (ТРЦ "Галерея") о расторжении договора аренды. При этом у истца, согласно п. 4 ст. 19 ФЗ № 98 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", была возможность в досудебном порядке договориться об уменьшении арендной платы. Но компания ею пренебрегла, решив сразу расторгнуть договор. Суд в удовлетворении этого иска отказал.
