Денег, за которые девелоперы готовы выкупить право застройки территории Большого порта, не хватит на его переезд. Плюс к этому государству придётся серьёзно вложиться в инфраструктуру.
В марте глава "Трансмашхолдинга" Андрей Бокарев направил президенту Владимиру Путину письмо с предложением удалить Большой порт за границы Петербурга. Он оценил стоимость переноса терминалов в 110 млрд рублей. А с учётом планирующейся застройки и развития его территории предполагалось, что вложить надо будет 550 млрд рублей.
Впрочем, дальше оценки стоимости затрат при переносе порта начали расти. Так, владелец Петербургского нефтяного терминала Михаил Скигин заявил, что расходы окажутся минимум в 3 раза выше тех, что приводит "Трансмашхолдинг". На прошлой неделе Ассоциация морских торговых портов (АСОП) направила замминистра транспорта Александру Пошиваю коллективное обращение, в котором оценила переезд Большого порта из Петербурга в Усть–Лугу для бизнеса в 3 трлн рублей.
Девелоперы по просьбе "Делового Петербурга" оценили проект переноса с точки зрения потенциальной стоимости права застройки земли на территории порта. Она оказалась несколько выше первоначальной оценки Андрея Бокарева, но в 10 раз ниже затрат по версии АСОП.
"В случае редевелопмента территория Большого порта станет уникальной зоной для создания целого нового района, сопоставимой только с намывными территориями. По нашей оценке, на потенциально освобождённых 660 га большую часть — порядка 80% — должно занять жильё.
Общий объём жилой застройки, как говорят авторы проекта, может достигать 4,8 млн м2. При этом стоимость участков под строительство жилья составит около 30 тыс. рублей за 1 м2 улучшений", — считает Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development, оценивает стоимость земли выше. "С учётом видовых характеристик и локации она может составлять 50–60 тыс. рублей за 1 м2 улучшений", — подсчитала она.
"Территория Большого порта очень интересна для девелопмента. Прежде всего здесь прекрасные видовые характеристики, близость к центру, стратегически удобное местоположение с точки зрения доступности и севера, и юга города. Строительство жилья здесь — это сегменты бизнес– и элиткласса. По стоимости на сегодня — в среднем 200–250 тыс. рублей за “квадрат”", — предполагает директор департамента рекламы и маркетинга "Полис Групп" Ольга Ульянова.
По мнению генерального директора ООО "Мегалайн" Геннадия Корупятника, перенос Большого порта Петербурга — не самое рациональное решение.
"Но если оно всё–таки будет принято, реализовать проект необходимо по единому плану, как это делается в Европе. Тогда можно получить первоклассный район города, в котором будут и офисы, и light industrial (то есть рабочие места), и общественные пространства. Главное — соблюсти баланс, чтобы не было перекоса в одну из сторон", — говорит он.
По оценкам экспертов, кроме жилья на территории порта можно будет построить ещё около 1,5 млн м2 офисной и торговой недвижимости и примерно, 0,7–1 млн м2 light industrial. Правда, эта земля не будет стоить так же дорого, как участки под жильё.
Таким образом, при комплексном развитии территории порта объём построенной недвижимости может составить 7,5–8 млн м2. И сумма, которую можно выручить в нынешних ценах, — 240–350 млрд рублей.
При этом властям придётся потратиться, чтобы сделать объект интересным девелоперам, — разработать проект планировки территории, изменить функциональное назначение участков на жилое и, самое главное, урегулировать имущественные вопросы всех собственников причальных фронтов и портовой инфраструктуры.
С другой стороны, рано или поздно перенос порта должен произойти, уверены некоторые эксперты. Это привычный сценарий для мегаполиса, примеры Лондона и Гамбурга — тому доказательство.
"Да и порту объективно некуда развиваться на этой площадке. Локация хорошо подходит для совмещения бизнес–функции и жилья. Мы приняли бы участие в этом проекте, если он будет реализовываться лотами. Кроме строительства жилья мы могли бы взяться за редевелопмент памятников промышленной архитектуры", — рассказывает Дмитрий Киселёв, заместитель председателя правления "Охта Групп".
С ним солидарен гендиректор инвестиционно–строительного холдинга AAG Александр Завьялов. "Если такая возможность появится, мы с удовольствием примем участие в проекте", — говорит он.
"Разговоры о перемещении порта ведутся не менее 10 лет. Перенос такого большого объекта может обойтись в 2,8–3,6 трлн рублей, так как потребуются огромные затраты как на строительство новых объектов, так и на расчистку территорий. Если компенсировать эти расходы за счёт будущих застройщиков, стоимость готового жилья окажется довольно высокой, даже при условии выгодного расположения участка. Но частично компенсируется за счёт торговых объектов и сферы услуг, которые будут арендовать помещения в перспективном микрорайоне", — подчёркивает первый вице–президент "Опоры России" Павел Сигал.
