Банк России отчитался о сокращении числа кредитов, выдаваемых на покупку жилья. В Петербурге в июле 2021–го по сравнению с июлем 2020 года оно снизилось на 14%.
Наиболее заметное сокращение произошло на рынке кредитования на покупку строящегося жилья: оно рухнуло в 1,5 раза, в Ленобласти — в 1,6 раза. По отношению к июню 2021 года количество оформленных займов также сократилось в 1,5 раза, до 1,9 тыс. кредитов за месяц, в Ленобласти — на 51%, до 382 кредитов.
При этом совокупное число выданных в Петербурге ипотечных кредитов за 7 месяцев текущего года показывает устойчивый рост: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в количественном выражении рынок ипотеки вырос на 25%, в том числе на покупку строящегося жилья — на 6%.
Итоги июля были ожидаемы для всех участников рынка: с 1 июля были изменены условия госпрограммы субсидирования ставок на первичном рынке жилья (максимальная сумма кредита по ним снижена до 3 млн рублей и до 7% годовых увеличена ставка). Эксперты отмечают интересную статистику: доля ипотеки на стройку в июле сократилась до 31% — минимального значения за все годы ведения статистики. Пиковые значения, 51%, были зафиксированы в апреле–мае 2021 года, когда и была введена программа субсидирования ставок.
Вторым фактором, который повлиял на сокращение рынка, стало начавшееся повышение ипотечных ставок вслед за ростом ключевой ставки Банка России (в конце июля регулятор повысил её сразу на 1 процентный пункт (п.п.), до 6,5% годовых). По оценке "Дом.рф", средневзвешенная ставка в июле по всем ипотечным программам в Петербурге выросла на 0,44 п.п. по сравнению с предыдущим месяцем, поднявшись до 7,7% годовых, в том числе на рынке строящегося жилья — на 0,3 п.п., до 6,44%. Последнее значение как раз и связано с повышением ставки по госпрограмме с 6,5 до 7% годовых.
При этом о повышении ставок банкиры заговорили ещё в апреле текущего года: изменения коснулись стандартных программ на вторичном рынке жилья.
Вместе с тем июльское падение спроса банкиры связывают с госпрограммой лишь косвенно, объясняя сокращение сезонностью, так как заёмщики из–за отпусков якобы перестали подавать заявки на покупку квартир (см. "ДП" № 118 от 30.08.2021). И по итогам 2021 года ожидают как в количественном, так и в денежном выражении достижения результатов на уровне рекордного 2020 года (тогда в городе за 12 месяцев было выдано 86 тыс. ипотечных займов, за 7 месяцев текущего года — 51 тыс.).
Но фактической причиной падения спроса оказался рост цен на недвижимость. По данным Restate.ru, в июле–августе текущего года цена 1 м2 жилья на первичном и вторичном рынках в городе выросла на 5%, с начала года стоимость жилья в городе увеличилась на 16%. Это повлияло на среднюю сумму кредита: по итогам июля она превысила 4,2 млн рублей, снизившись на 3% по сравнению с июнем. Рост с начала года составил 15%, или 23% в годовом выражении.
По оценке Росстата, реальная начисленная заработная плата с учётом индекса потребительских цен в Петербурге за год с июня 2020–го по июнь 2021 года выросла всего на 4,9%. Правда, номинальная зарплата увеличилась за тот же период на 12,2%, что всё равно втрое ниже темпов роста цен на жильё (35%, по данным Restate.ru).
По итогам августа (ЦБ РФ публикует оперативные данные с задержкой в один месяц) рынок ипотеки также может столкнуться со снижением спроса: на фоне удорожания стоимости кредитов доходы потенциальных заёмщиков растут медленнее.
Более того, с 1 августа Банк России ещё больше ужесточил требования к кредитным организациям, возобновив временно отменённые из–за пандемии коронавируса так называемые надбавки риска, которые удорожают для банка выдачу ипотеки заёмщику с первоначальным взносом менее 20% стоимости покупаемой недвижимости и при высокой долговой нагрузке (соотношение выплат по ссудам к доходу). Как ранее считал "ДП", в среднем расходы банка вырастут на 13%, что трансформируется для заёмщика в один дополнительный процентный пункт в ставке.
Особую надежду банкиры возлагают на другую госпрограмму, получившую название "Семейная ипотека". К октябрю текущего года выдачи по ней могут компенсировать потери июля. Изменение её условий (оформить ипотеку под 6% годовых теперь могут семьи с одним ребёнком, родившимся после января 2018 года) потенциально может дать банкам до 55 тыс. кредитов в год (столько детей родилось в городе в 2020 году). Это две трети от всего количества ипотек, оформленных в городе в прошлом году. Застройщики, несомненно, попытаются компенсировать дорогую ипотеку собственными рассрочками.
"Количество сделок с ипотекой действительно уменьшилось. С другой стороны, мы запускаем совместные программы с банками, когда девелопер компенсирует часть процентной ставки. Такой инструмент в масс–маркете показывает себя более эффективно, поскольку период оплаты в разы больше, чем при рассрочке", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
"Покупатели стали чаще использовать программы рассрочки. В июле доля квартир, приобретённых в рассрочку, составила почти 9% в общем объёме продаж. В то время как в предыдущем месяце — менее 4%", — говорит Егор Фёдоров, директор по продажам группы "Аквилон".
По прогнозу Надежды Калашниковой, директора по развитию Л1, в августе и сентябре число регистраций договоров долевого участия будет меньше, а далее начнёт действовать сезонный фактор. "Как правило, сентябрь–октябрь — период “раскачки” на рынке недвижимости. Возвращение из отпусков, отправка детей в школу, решение сначала текущих вопросов, а затем уже квартирных. Восстановления продаж можно ждать в ноябре–декабре", — считает она.
