Последний месяц лета ожидаемо оказался холодным на рынке новостроек Петербурга.
Если в июле петербургское управление Росреестра зарегистрировало 5763 договора долевого участия (ДДУ), то в августе их количество сократилось до 4491 штуки, или почти на 28%. Похожая картина — в Ленобласти. По данным областного Росреестра, в августе подписано 1258 договоров. В июле их было 1495.
Как говорят участники рынка, подобное падение было предсказуемо. Напомним, с 1 июля повышена ставка льготной ипотеки (с 6,5 до 7% годовых), а главное, установлен одинаковый для всех регионов лимит кредитования — 3 млн рублей (ранее для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области он составлял 12 млн).
"Если в июле Росреестр ещё показывал сделки июня–мая, того времени, когда действовала субсидированная ипотека, то теперь их не осталось. А значит, мы видим более–менее реальную картину рынка без каких–либо льгот", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров "Арин".
О том, что количество сделок с ипотекой упало, говорят и данные Центрального банка РФ. Уже в июле по сравнению с июнем оно снизилось в Петербурге в 1,5 раза, в Ленобласти — в 2 раза. В Северной столице было оформлено 1,9 тыс. кредитов за месяц, в области всего 382. Сейчас эти цифры в виде сделок сказались на статистике Росреестра.
"Мы видим по своим проектам, как изменилась структура спроса в августе. Сократился инвестиционный спрос и увеличилась доля покупок для собственных целей. Поскольку доступность льготной ипотеки значительно снизилась, сейчас покупатели активно используют программы рассрочки и специальные акции застройщиков", — говорят в департаменте жилой недвижимости Colliers.
"Мы ожидали небольшой летний спад, поэтому собственный план реализации выполнили. Минимальный объём продаж в 2021 году наблюдали в июле (–19% к среднемесячному значению 2021 года). Объём продаж августа показал прирост к июлю +13%. В сентябре ожидаем прирост к августу ещё как минимум +15%", — надеется директор по развитию Л1 Надежда Калашникова.
"В августе продажи в наших проектах выросли на 7% по сравнению с неудачным июлем. Цена по части проектов за месяц не изменилась, по части выросла на 1,5–2%", — говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.
Количество сделок с ипотекой действительно уменьшилось. "С другой стороны, мы запускаем совместные программы с банками, когда девелопер компенсирует часть процентной ставки. Такой инструмент в масс–маркете показывает себя более эффективно, поскольку период оплаты в разы больше, чем при рассрочке", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
"В августе спрос был активнее, чем в июле. Покупатели, которые планировали приобрести недвижимость, вернулись к решению вопроса. Активизировали спрос акции и скидки, а также специальные ипотечные программы с субсидированной ставкой", — говорит Егор Фёдоров, директор по продажам группы "Аквилон".
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", полагает, что роста в ближайшие месяцы не будет. "В целом по рынку спрос, конечно, будет снижаться. Доходы населения стагнируют, потребители закредитованы, платёжеспособный спрос был исчерпан в период действия льготной ипотеки. Но застройщики будут сохранять цены на прежнем высоком уровне, потому что издержки растут, рынок монополизируется, качественные проекты находятся в дефиците. Будет сокращаться только ёмкость рынка", — говорит она.
Кроме отсутствия денег падению рынка способствует дефицит качественного предложения. "Более 60% проектов сейчас, если считать от площади жилья в предложении, реализуются через счета эскроу. У девелоперов теперь есть обязательства перед банками, а подготовка к выводу проектов на рынок занимает более длительное время. Мы видим, что, несмотря на активизацию застройщиков по выводу на рынок жилья, в первом полугодии объём предложения не восстановился до значений перед эпидемией", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
При этом, несмотря на снижение спроса, цены на строящееся жильё продолжают расти. Но уже не такими темпами, как полгода–год назад. Так, по данным индекса "БН.ру", в июле средняя стоимость м2 в Петербурге составляла 176,5 тыс. рублей, а в августе она выросла до 180,2 тыс. рублей. "У нас цены в августе относительно июля незначительно скорректировались в сторону повышения в силу стабильного спроса и общерыночной ситуации. До конца года мы также прогнозируем плавный рост цен в связи с ростом готовности наших проектов", — резюмирует руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева.
Предпосылок для снижения цен нет. Увеличение в сентябре ставки рефинансирования влечёт увеличение стоимости строительства, поскольку все новые объекты сейчас строятся в рамках проектного кредитования. Маржинальность снижает также резкий скачок цен на строительные материалы и дефицит дешёвой рабочей силы.
