Инвестиции в строящуюся недвижимость остаются популярными как самый простой и относительно надёжный способ вложить деньги. Но заработать на этом становится всё тяжелее.
Что, казалось бы, может быть проще: выбрал, пришёл, купил — всё. Даже не надо нервничать, достроит застройщик дом или нет, ведь покупки осуществляются сейчас преимущественно через эскроу–счета. А уж о соблюдении сроков строительства, указанных в договоре, вообще беспокоиться не стоит — если девелопер затянет передачу квартир, в суде с него можно будет взыскать неустойку (вот, кстати, и первый доход от инвестиций).
Непредсказуемая маржа
Но вот с доходностью таких вложений возникает всё больше проблем. Есть аксиома: чем выше доходность, тем выше риски. И, наоборот, чем ниже риски, тем скромнее заработок. С помощью поправок к закону № 214 "Об участии в долевом строительстве…" государство свело риски на рынке строящегося жилья к минимуму — стройка финансируется через проектное кредитование банком и будет завершена несмотря на все проблемы у застройщика. Деньги дольщика лежат в банке, вклад под защитой Агентства по страхованию вкладов — если что–то случится с банком, вам их вернут в полном объёме. Или достроят дом и передадут квартиру. Даже двойных продаж не будет, так как все данные находятся в электронном виде в Росреестре, где за вами закреплена виртуальная квартира на энном этаже по виртуальному строительному адресу.
Ещё относительно недавно считалось, что вложения в строящуюся недвижимости приносят 10–25% в год. Но эти времена уходят в прошлое. Такую маржу можно было себе обеспечить год назад, в крайнем случае — в январе–феврале этого года. Схема "купил на котловане, продал перед сдачей, положил в карман разницу в размере 30–40%" работать перестала.
На сегодняшний день ситуация на рынке складывается таким образом, что даже опытным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией о планах компаний и государства, сложно получить ощутимую выгоду от сделок с недвижимостью. "Расклад сил меняется слишком быстро, кардинально и далеко не всегда предсказуемо. Разница между ценой квадратного метра на первых этапах готовности объекта и после сдачи его в эксплуатацию чаще всего не позволяет получить доходность, значительно превышающую процент по депозиту", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
"В течение прошлого года и в начале этого был бурный рост цен, последнее время цены стабилизировались, себестоимость строительства выросла и инвестиционная привлекательность объектов для частных инвесторов уменьшилась", — согласен Валерий Елисеев, заместитель директора по продажам объединения "Строительный трест".
Выиграть можно лишь в случае, когда застройщик допускает ошибки при ценообразовании, или у него временные сложности с разрешительной документацией, или проект реализуется в условиях высокой конкуренции (а значит, застройщик пытается завлечь покупателей ценой). Но даже здесь доходность от сделки может лишь несущественно превысить выгоду от хранения денег на депозите. "При этом сделки с недвижимостью требуют постоянного участия инвестора в процессе, поэтому следует учитывать затраты времени и сил", — предлагает оценить Ася Левнева.
"Доходность от перепродажи квартиры в новостройке колеблется в диапазоне от 2 до 6% годовых в зависимости от жилого комплекса, его локации. В объектах, расположенных в обжитых районах Петербурга, доходность низкая — 2%. В удалённых локациях (например, в прикадье) она повыше — 6%", — подводит итог Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. При этом с точки зрения быстрой перепродажи и сдачи в аренду гораздо выгоднее приобретать жильё экономкласса. "Наиболее ликвидна однокомнатная квартира рядом с метро. При этом никаких недооценённых районов на рынке не осталось. Эпоха недооценённых районов закончилась в 2010 году", — говорит эксперт.
Прогнозировать изменения на рынке недвижимости на долгий срок — занятие неблагодарное. Никто не мог предположить появления льготной ипотеки. Так что предсказать, что будет через год–полтора с ценой и условиями строительства, вряд ли кто сможет. Но, как считает Ася Левнева, в ближайшее время стоимость квартир будет стагнировать из–за сокращения платёжеспособного спроса: повышая ключевую ставку, Банк России стимулирует население сохранять свободные средства, а не совершать капиталоёмкие покупки.
Привычный актив
Тем не менее квартиры остаются надёжным активом сохранения и приумножения сбережений, доля инвесторов в проектах застройщиков остаётся стабильной. "В наших проектах таких сделок — около четверти. Порядка 20% покупателей приобретают квартиру с целью дальнейшей перепродажи или для сдачи в аренду, ещё около 5% покупателей улучшают жилищные условия посредством реализации многоступенчатого проекта — покупают квартиру на перспективу, пока не определившись, для себя или для продажи", — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга РСТИ.
С ним согласна Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG. "Инвесторы остались, но после ажиотажа 2020 года, когда потребители массово пополняли свои портфели недвижимости, их покупательная способность снизилась", — считает она.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстроя Санкт–Петербург", отмечает, что с переходом на продажи через счета эскроу разница в стоимости жилья на этапе котлована и ввода, которая была ощутима, сократилась. "Поэтому распространёнными сценариями инвестпокупок становятся варианты более эффективного сбережения средств или формирование семейного капитала для детей (сдача до момента совершеннолетия или же продажа и улучшение жилищных условий через определённое время)", — говорит он.
"Жилая недвижимость по–прежнему сохраняет свою ценность как привлекательный инвестиционный инструмент, несмотря на то что средний бюджет покупки увеличился", — считает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
"При фактическом отсутствии альтернативных вариантов инвестиции в строящееся жильё сегодня — это по–прежнему наилучший консервативный способ сохранить и увеличить личный капитал", — соглашается Ирина Соловьёва, коммерческий директор управления группы "Эталон" по Санкт–Петербургу.
В первом полугодии 2021 года на рынке частных рантье преобладает спрос на однокомнатное жильё — на их долю приходится почти половина сделок. Квартиры–студии в качестве инвестиции покупают 27% инвесторов, компактные двушки до 50 м2 — 14%, трёхкомнатные — 9% инвесторов. Средний бюджет инвестиционной покупки варьируется от 5 млн до 6,5 млн рублей.
