Стройка с ускорением: быстрее не значит дешевле

Строительство жилого комплекса — это несколько лет от начала проектирования и подготовки участка до сдачи дома в эксплуатацию.

"Сокращение сроков строительства — одно из главных требований, которое диктует современный рынок", — уверен генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. Ускорение придал переход на проектное финансирование.

"На проектном финансировании можно сэкономить довольно очевидным образом: чем быстрее ты строишь, тем быстрее раскрываешь эскроу-счета, соответственно, тем меньше процентов платишь банку, — поясняет Андрей Паньков, заместитель генераль­ного директора по производственным вопросам объединения "Строительный трест". Так что это хороший стимул для более быстрого и качественного возведения объекта".

При этом он отметил, что переход на проектное финансирование и эскроу-счета не только накладывает определённые обязательства на девелопера, но и позволяет не сдерживать этапы стройки, если нет поступления средств. То есть при работе с эскроу-счетами повысилась равномерность циклов.

Заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин также говорит о том, что с точки зрения модели такого финансирования короткий срок реализации проекта выгоден: "Чем быстрее ты построишь объект, тем быстрее обернёшь свои денежные средства и тем выше будет ликвидность проекта".

"Безусловно, с введением проектного финансирования у девелоперов появились стимулы ускорить темпы строительства для того, чтобы быстрее получить денежные средства с эскроу-счетов, — соглашается Дмитрий Калинин, руководитель проекта "Северная долина" компании "Главстрой Санкт–Петербург". — С другой стороны, теперь банки следят за соотношением продано/построено и не дают отклоняться от утверждённого строительного графика. Таким образом, как и раньше, темпы строительства зависят от темпов продаж".

Но в то же время ввод раньше срока не должен быть самоцелью, считает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании "ЦДС". "Наша задача не сдать дом как можно быстрее, а строить и реализовывать квартиры согласно графику, мы не должны ни опережать его, ни опаздывать, — поясняет она. — Строительный цикл — это сложный, многоступенчатый процесс. На каждом этапе мы закладываем определённый временной люфт на случай непредвиденных ситуаций — плохой погоды, когда рабочие не могут выйти на стройку, сбоев в поставках материалов". Это позволяет компаниям не выходить из графика и сдавать объекты в срок.

Сколько лет, сколько зим

Принято считать, что строительный цикл жилого дома занимает от 3 до 5 лет с момента получения участка и его подготовки до завершения строительства и отделки помещений, отмечает Максим Жабин.

По оценкам Натальи Кукушкиной, стандартной является ситуация, когда с момента выхода застройщика на земельный участок до ввода объекта в эксплуатацию проходит 36 месяцев. Сюда входят все этапы: котлован, сваи, монолит, закрытие теплового контура здания и фасадные работы.

"Финальный этап — внутренняя отделка — также требует больших трудозатрат, так как в каждом доме много квартир и во всех мы выполняем качественный ремонт, — рассказывает она. — Покупатели всегда достаточно строго принимают готовые квартиры, поэтому каждая проходит многоступенчатую внутреннюю проверку перед приглашением дольщика на осмотр".

"Строительство — довольно консервативная отрасль, поэтому этапы возведения объекта не меняются: подготовка стройплощадки, забивка свай, если это нужно, затем откопка котлована, выход на нулевой цикл, формирование фундамента, отливка стилобата и выход на надземную часть — возведение конструкции до кровли", — описывает Андрей Паньков.

"Самый дли тельный этап — "в земле", всё остальное строится достаточно равномерно, — говорит эксперт. — В среднем строительство дома длится 2,5 года, и первые 3–6 месяцев занимает котлован".

Дмитрий Калинин говорит, что срок зависит в первую очередь от типа объекта, высотности и технических характеристик здания. "Возведение 4-этажных домов будет существенно быстрее строительства 25-этажного здания, — поясняет он. — В среднем же общий срок реализации проекта с учётом времени на градостроительную подготовку земельного участка — 5 лет, срок возведения дома — 2 года". А один из самых долгих процессов на этапе производства, по словам Дмитрия Калинина, возведение несущих и ограждающих конструкций.

Технологии и процессы

Сокращать временные затраты девелоперы стремятся по разным фронтам. И первый из них — именно сама стройка, а точнее, используемые технологии.

"Мы строим довольно быстро и всегда сдаём дома точно в срок, — говорит Андрей Паньков. — В нашей технологии кирпичного домостроения мы уже ускорили все возможные процессы".

Среди решений, которые позволяют работать в более быстром темпе, Максим Жабин называет применение индустриального подхода — то есть панельное и модульное домостроение. "Мы занимаемся комплексным освоением территорий, и для нас потребность в таком подходе и в использовании новых технологий была высока", — поясняет он. Так, в составе холдинга есть Киришский домостроительный комбинат, который производит современные панели. "При желании мы можем производить готовые модули и быстро монтировать их на наших объектах, — рассказал Максим Жабин. — Благодаря этому в последних проектах возведение домов занимало у нас чуть более 1 года".

Эксперт вспоминает, что хрущёвки в советские времена создавались по принципу индустриального домостроения, когда целые блоки домов собирались с большой скоростью. Сейчас это возвращение тренда на новом витке развития строительной отрасли. Безусловным лидером на мировом рынке является Китай, где высотный дом возводят за несколько месяцев, иногда даже быстрее. Недавно и одна из российских строительных компаний заявила, что строительный цикл у них будет занимать год — это как раз результат применения принципов индустриального домостроения. Причём если "советские" модули не включали в себя отделку, то сегодня технологии позволяют производить модули сразу с таковой, а также устанавливать электрику и сантехнику.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест", согласен, что панельное домостроение способствует увеличению скорости возведения здания и снижению затрат на его монтаж: все изделия на строительную площадку приходят готовыми. "Коробку здания можно построить примерно в 2–3 раза быстрее, чем в монолите. При этом современные панели не имеют ничего общего с советскими. За счёт многослойной конструкции они обладают высокими тепло- и звукоизолирующими свойствами. Изделия формуются на заводе в правильных технологических условиях. Это гарантирует точность форм и размеров, чего не всегда можно добиться, формуя монолит прямо на объекте. Ещё один плюс — благодаря широким возможностям для оформления фасадов и комбинации материалов можно создать максимально разнообразное предложение для покупателей с разным бюджетом. В рамках одного проекта — построить дома с разными фасадами, планировками, отделкой входных групп", — уточняет эксперт.

Управление стройкой и организация работы "на местах" тоже требуют применения новых решений, в первую очередь цифровых. "Резерв для оптимизации сроков находится прежде всего в автоматизации административных этапов строительного процесса, переходе на электронный документооборот, — говорит Наталья Кукушкина. — Это позволяет сократить сроки проектирования, ускорить процесс закупки материалов, выстроить грамотную логистику".

Алексей Белоусов подтверждает, что сегодня строительное сообщество активно включилось в процессы цифровизации российской экономики в целом и отрасли в частности. "Застройщики переходят на BIM-проектирование, овладевают процессом оформления исходно-разрешительных процедур в электронном виде, ведением журналов на стройплощадках в цифровой форме и т. д., — рассказывает Алексей Белоусов. — Всё это в комплексе с внедрением инновационных технологий, автоматизацией, развитием новых моделей бизнес-процессов позволит уже в ближайшие годы значительно повысить эффективность управления хозяйственной деятельностью и ресурсами в строительстве".

"BIM-технологии помогают девелоперам оптимизировать процессы проектирования и строительства на всех этапах, повысить эффективность экономики проекта, сократить влияние человеческого фактора и связанных с ним возможных рисков, — рассказывает Денис Заседателев. — Конечно, на скорость процессов в строительстве влияет множество факторов, от технических до административных, но при прочих равных информационное моделирование зданий позволит строить быстрее, чем конкуренты".

Однако далеко не всё зависит напрямую от строительной компании — по–прежнему значительная часть времени уходит на согласования с властями и взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями. "В целом в нашей сфере можно сократить этап подготовки к строительству, в частности ускорить работу монополистов, от которых зависит возможность непосредственного возведения объекта", — рассказывает Андрей Паньков. Стройка в этом плане оказывается не самым трудоёмким процессом.

"Чтобы радикально увеличить скорость возведения жилых домов, нужно либо коренным образом менять строительную технологию, либо ускорять процесс получения разрешительной документации на новые объекты, — комментирует Наталья Кукушкина. — Для этого нужно более оперативно получать новые разрешения на строительство, быстрее переводить участки из нежилого фонда в жилой, быстрее подключать их к сетям". По словам эксперта, очень много времени уходит на подготовку участка к строительству. Например, Группа ЦДС спроектировала вторую очередь квартала Parkolovo год назад, но до сих пор получает разрешительную документацию, чтобы выйти на стройплощадку. "Таким образом, в строительной отрасли ещё есть резервы для сокращения сроков реализации проектов", — резюмирует она.

Время и деньги

Однако, как бы ни старались строители быстрее сдать дом, кроме скорого новоселья покупатели вряд ли получат дополнительные материальные бонусы. "Сокращение длительности строительного цикла не окажет существенного влияния на динамику стоимости жилья, — считает Дмитрий Калинин. — В некоторой степени это поможет уменьшить влияние инфляционных процессов, но в перспективе незначительно повлияет на итоговую сумму".

Максим Жабин также уверен, что, хотя себестоимость и зависит от скорости строительства, цены на недвижимость в крупных мегаполисах России продолжат стремительно расти. "У нас просто нет предпосылок для снижения, и дело тут не в модульном домостроении или в новых технологиях. Они, безусловно, сказываются на эффективности девелоперского проекта, но не играют ключевой роли в формировании цены", — поясняет он.

Стоимость объектов недвижимости будет расти, потому что при строительстве используется ценный невозобновляемый ресурс — земля, и её недостаток в больших городах будет ощущаться всё больше. "Ещё не скоро мы будем строить дома, которые парят в воздухе. В крупных городских агломерациях земельный ресурс фактически исчерпан или почти исчерпан, а сейчас мы это наблюдаем и на примере Петербурга, — продолжает Максим Жабин. — Чем меньше будет участков в городе, тем дороже будет в нём жильё. Яркими примерами является Нью-Йорк или, например, Гонконг. Там уже воздух над домами продаётся по цене земельного участка. И эта реальность от нас не так далека, как кажется".

Рост цен на жильё не затормозится при ускорении строительства, согласен Андрей Паньков. По его словам, в городе по-прежнему есть дефицит жилого строительства, и существующий спрос в полной мере не обеспечен предложением.