Переход застройщиков жилья на проектное финансирование в Петербурге и Ленинградской области в целом идёт успешно. Девелоперы начали получать свои деньги, обманутых дольщиков пока нет.
Обязательное использование эскроу–счетов в долевом строительстве появилось в 214–м федеральном законе в 2017 году. Для более плавного перехода на новую схему застройщики получили переходный период, который длился до 1 июля 2019–го. Если до этой даты девелопер получил разрешение на строительство, он мог не использовать эскроу–счета. Поэтому часть жилых комплексов (ЖК) до сих пор возводится по старым правилам. По идее законодателей, новация должна была обеспечить покупателям дополнительную защиту и перестать плодить обманутых дольщиков. По новым правилам все деньги за проданные квартиры поступают на эскроу–счета в банке, а строительство ведётся за счёт проектного кредитования. Девелопер получает доступ к счетам только после завершения строительства.
Прошло почти 2,5 года, и, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Санкт–Петербурге из 9,58 млн м2 по новым правилам строится 5,88 млн м2. То есть уже больше половины. В Ленинградской области цифра ещё больше: из 3,17 млн м2 почти 2,4 млн м2, или две трети.
Всего же в России объём средств, размещённых участниками долевого строительства на счетах эскроу, на 1 сентября достиг 2,6 трлн рублей. При этом 468,4 млрд рублей со счетов эскроу по завершённым проектам уже перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов. Общий лимит действующих кредитных договоров, заключённых банками и девелоперами, составляет 4,9 трлн рублей.
Процесс пошёл
Как говорят застройщики, к концу года их ждёт самое приятное. Девелоперы, завершив строительство домов, получат замороженные на эскроу–счетах деньги дольщиков, за вычетом, конечно, комиссионных, которые надо будет отдать банкам. Первые раскрытия счетов уже состоялись. Так, в августе банк "Дом.РФ" раскрыл счета эскроу группе компаний "Новоселье", построившей ЖК "ETA Village Новоселье" в Ленинградской области.
Застройщик, таким образом, прошёл полный цикл проектного финансирования — от одобрения заявки до раскрытия эскроу. Фактический срок строительства и пользования кредитной линией составил менее 2 лет. "С “Дом.РФ” у нас установились партнёрские взаимоотношения. Под наши проекты в банке открыто несколько кредитных линий. Одну из них мы успешно использовали и закрыли. В рамках сотрудничества с банком мы смогли нарастить темпы строительства и ввода жилья", — прокомментировал Алексей Муравьёв, директор по маркетингу ГК "Новоселье".
Впрочем, есть и опыт другого рода. Так, у компании "Петрострой" в числе проблемных объектов оказался жилой комплекс "Лампо" в Ленобласти (застройщик — ООО "Специализированный застройщик Петрострой–Мурино"), возводящийся с привлечением проектного финансирования банка "Дом.РФ". Как заверили в банке, его достроят с незначительным отставанием от срока. Строительство началось в 2018 году, средства более 500 дольщиков аккумулировались на счетах эскроу.
Как рассказывают эксперты, именно новая схема позволила сократить сроки перехода объекта от нерадивого застройщика к банку.
"Здесь всё просто — объект находится в залоге у банка. Он по упрощённой схеме изымает залог, находит нового застройщика или подрядчика, выделяет ему остатки проектного кредитования и достраивает дом. Дольщики получают квартиры, банк гасит кредит за счёт денег на эскроу–счетах", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум Лайф Девелопмент".
Впрочем, с "Лампо" могут возникнуть сложности: похоже, что не все средства покупателей дошли до эскроу–счетов. По версии некоторых дольщиков, они вносили средства по договору бронирования, сумму, равнозначную стоимости квартиры. Средства принимались в кассу компании с обязательством в дальнейшем пополнить эскроу–счета, но деньги банку не перечислялись. Как говорят юристы, вернуть свои средства по этой схеме теперь невозможно.
"Здесь важно, чтобы дольщики внимательно смотрели подписываемые договоры и понимали, что также несут ответственность. Ни один самый хороший закон не защитит от мошенничества. Даже если дома возводятся по новым нормам, это не отменяет простые правила — надо внимательно (желательно с юристом) изучать подписываемые договоры, следить за репутацией застройщика, оценивать его предыдущие проекты и объекты", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.
Полный контроль
Впрочем, и банки становятся более внимательными и активнее занимаются мониторингом состояния дел на кредитуемых стройках. "Если банк не устраивают темпы продаж, которые ниже среднерыночных, он видит много лишних расходов, то может пойти на крайнюю меру — вынудить застройщика продать проект другому участнику рынка. Такие примеры уже есть и в ближайшее время будут ещё. Мы видим на рынке подобные предложения", — рассказывает один из застройщиков.
В целом от этого выигрывают все. Девелопер, который потерял темп или интерес к проекту, получает обратно деньги. Банк обретает уверенность в успешном завершении стройки. А другие игроки на рынке пополняют свой земельный банк. Ну а дольщики получают квартиры в положенные сроки.
По одной из версий, именно по этой причине компания "Ойкумена" уступила свой проект в Новоорловском лесопарке "Ленстройтресту".
В целом эксперты позитивно оценивают итоги данного этапа перехода на эскроу. С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жёсткий контроль за расходованием средств. С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным: девелопер обращается в кредитную организацию, получает финансирование и выполняет требования банка по минимальному объёму продаж.
Наиболее активны на эскроу–рынке Сбербанк, "Дом.РФ", ВТБ, Альфа–Банк. Из петербургских финансистов — традиционно ориентированный на девелоперов банк "Санкт–Петербург".
В отличие от прошлого года, когда у девелоперов практически не было выбора среди банков, сейчас ситуация изменилась — они не бегают за финансистами, а могут выбирать лучшие условия.
"Всегда рассматриваем предложения от нескольких банков. В пул потенциальных кредиторов входят все основные банки из топ–10, которые уже сформировали опыт в проектном финансировании. Основное внимание при выборе банка–партнёра обращаем на совокупную стоимость финансирования (эффективную ставку с учётом всех дополнительных расходов), а также на оперативность работы кредитной организации и сопутствующую инфраструктуру (например, электронный документооборот)", — говорит Егор Анучин, заместитель генерального директора по экономике и финансам "СПб Реновации" (группа "Самолёт").
Только для крупных
Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса. Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется. Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус. Выиграли даже подрядчики. Теперь им не нужно ждать, когда у застройщика появятся деньги от продажи квартир.
Впрочем, есть и минусы. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование. В неопределённой экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным девелоперам под проекты с очевидной маржинальностью. А значит, от рынка отсекаются небольшие застройщики. Как следствие, сам рынок становится всё более монопольным. По данным ЕИСЖС, сейчас на долю топ–10 застройщиков Петербурга приходится уже 69,9% строящегося жилья.
“
Пока ещё рано говорить, как новая схема защитила дольщиков. Но можно говорить, что застройщики начали понемногу приспосабливаться к ситуации, находить наиболее эффективное взаимодействие. Дольщики стали немного более уверенными, банки со своей стороны тоже контролируют риски и просто не кредитуют проекты с низкой маржинальностью. На случай несостоятельности девелопера предусмотрена такая схема: банк выбирает нового застройщика, а дольщики могут вернуть свои деньги, которые хранятся на эскроу–счетах. Это не самый лучший вариант для всех сторон, но всё же он есть. Если становится несостоятельным банк, в котором открыты эскроу–счета дольщиков, то наступает страховой случай и дольщики могут вернуть средства через страховую компанию.
Ольга Ульянова
директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп"
