В 2021–м на рынок жилья выводится на 70% больше новых проектов, чем в 2020–м. Но объём предложения до сих пор не достиг допандемийного уровня.
В первом полугодии, несмотря на рост цен, продажи в петербургских новостройках шли успешно, но у девелоперов возникали сложности с приобретением новых земельных участков и выводом их на рынок. Вторые полгода запомнятся фактической отменой льготной ипотеки, снижением продаж и началом работы Градостроительной комиссии Санкт–Петербурга. Новый орган долго раскачивался, зато потом в течение 2 недель провёл два заседания и согласовал строительство сразу 1,6 млн м2 жилья.
Ипотека перестала быть льготной
В начале июня на Петербургском международном экономическом форуме президент Владимир Путин озвучил новые условия субсидируемой ипотеки. Они были введены с 1 июля. Для Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей был введён такой же лимит на сумму кредита, как и для остальных регионов, — 3 млн рублей (ранее он составлял 12 млн). В итоге 90% всего продаваемого в петербургской агломерации жилья сразу же "выскочило" из рамок субсидируемой программы. Все, кто хотел успеть в последний вагон, срочно кинулись покупать в июне. И цены полетели вверх ещё быстрее.
"Летом изменение условий льготной ипотеки фактически отменило действие этой программы в Москве и Санкт–Петербурге. Затем неоднократное повышение ключевой ставки Банком России показало, что политика финансового регулятора кардинально изменилась. Чтобы сдержать инфляцию, которая достигла рекордных темпов, население стали стимулировать к сбережению. Спрос на недвижимость начал планомерно сокращаться", — рассказывает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Тем не менее, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), по итогам 11 месяцев доля ипотечных сделок на рынке Петербурга и пригородов составила около 75% (в стандартные периоды развития рынка, до льготной ипотеки, показатель составлял около 65%).
Застройщики выкрутились. "После отмены льготной ипотеки в привычном нам виде она уступила свои позиции более удобным и выгодным совместным ипотечным программам застройщиков с банками, которые теперь являются драйвером продаж на первичном рынке. Сейчас представлены программы с различным первоначальным взносом, невысокими ставками, а также интересные программы рассрочек", — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
Объёмы продаж жилья в новостройках во второй половине года стабилизировались в пределах 5,3–5,9 тыс. сделок в месяц. Напомним, год назад девелоперы продавали ежемесячно по 10–11 тыс. квартир.
Цены же успокоились только к концу года. По данным DataFlat.ru, по итогам ноября средняя стоимость "квадрата" в Петербурге составила 180,6 тыс. рублей. За последние 2 года она выросла на 55%.
"В этом году рост цен на недвижимость массового сегмента отмечался каждый месяц. В ноябре по сравнению с началом 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 14%. Сейчас рост приостановился. На ряде не совсем удачных проектов девелоперы могли даже снижать цены. Но мы ожидаем, что в будущем году рост составит 1–2% ежемесячно", — прогнозирует Максим Зорин, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации" (группа "Самолёт").
"Сейчас вымывается ассортимент готовых квартир и лотов в проектах высокой степени готовности. В новых проектах цены несколько ниже, но это ненадолго. Дефицит качественного жилья ещё высок", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Впрочем, застройщики объясняют рост стоимости не только повышенным спросом, но и серьёзным удорожанием стройматериалов, приведшим к заметному увеличению себестоимости строительства. Выросло в цене всё — металл, дерево, цемент, бетон, лифты. Диапазон роста — от 30 до 100% за год. Из–за оттока мигрантов подорожала и рабочая сила (на 20–30%) и стала дефицитом.
Продолжается снижение среднего метража в строящихся домах. "Цены на недвижимость растут, и, чтобы жильё оставалось доступным, застройщики уменьшают площадь квартир. Параллельно идёт развитие внутренней инфраструктуры и расширение площади мест общего пользования. В составе жилых комплексов проектируются фитнес–центры, коворкинги, лобби, общедомовые террасы и другие пространства, в которых жители могут работать, отдыхать и заниматься спортом", — рассказывает Руслан Сырцов, вице–президент коммерческого блока GloraX.
Сроки и гуляющий спрос
В этом году усложнилась подготовка нового проекта к запуску. Теперь нужно не только согласовать стройку во всех комитетах, сделать проект, пройти Градостроительную комиссию при губернаторе (она по регламенту должна заседать раз в месяц, но в реальности это происходит реже). В итоге проекты, которые могли бы быть запущены полгода назад, выйдут в лучшем случае в начале 2022–го.
"Помимо привычных бюрократических процедур, сейчас у застройщиков есть ряд согласований по проектному финансированию. На отработку финансовой модели, подготовку и утверждение проекта банком, с которым компания сотрудничает в рамках открытия эскроу–счетов, уходит от 2 месяцев до полугода", — говорит исполнительный директор группы "Аквилон" Андрей Вересов. Всё это сказывается на сроках и стоимости проекта, ведь, как известно, время — деньги.
Но у новой модели долевого участия, введённой в середине 2019 года, есть и плюсы.
"Банковское финансирование позволяет застройщику спокойно воплощать проект, не зависеть от временных спадов спроса. Это может незначительно уменьшить маржинальность, но строительство точно будет завершено в срок", — говорит директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Последние 5 лет спрос в сегменте масс–маркет, подобно маятнику, склонялся то в пользу Петербурга, то в пользу ближайших к городу районов Ленинградской области.
В 2020–2021 годах покупатели стали тяготеть к областным новостройкам сильнее, чем раньше. Что отразилось и на ценах — они стали приближаться к петербургским.
Пандемия подстегнула спрос и на индивидуальное жилищное строительство. "Сегодня борьба девелоперов за покупателя вышла на новый уровень. Качество строительства загородных объектов, особенно в экономклассе, зачастую превосходит городские проекты. Интерес к покупке квартир за городом подхлестнула и пандемия. В итоге 2021 год стал переломным: объём загородного строительства увеличился на 42% и составил 2 млн м2 жилья", — говорит Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК "Запстрой".
С ним согласна Ольга Ульянова, директор по маркетингу "Полис групп". "Рынок недвижимости стал менее требовательным к локации. Это относится в целом к рынку, но к масс–маркету в особенности. Вошёл в обиход термин “жилая среда”. Застройщики стали не только предлагать квартиры, но и показывать, как благоустроено дворовое пространство, придумывать фишки в местах общего пользования", — говорит она.
Ася Левнева, подводя итоги года, замечает, что рынок сужается и монополизируется из–за высоких издержек и административных барьеров. "По итогам трёх кварталов 2021 года выведено уже на 71% больше новых проектов, чем за аналогичный период прошлого года, но объём предложения до сих пор не достиг допандемийного уровня", — сетует эксперт.
А вот Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК", более оптимистичен. "Несмотря на всё это, строительство идёт хорошими темпами, недвижимость востребована. Вообще, чем больше строится новых домов, тем больше на них обращают внимание жители морально устаревшего фонда. Смотрят, что покупают их друзья и знакомые, ездят в гости и делают выводы, что улучшение жилищных условий — не столько в метраже, сколько в качестве этого метража", — уверен он.
