"Деловой Петербург" подготовил очередное исследование для проекта "Недвижимость. Инвестиции. Финансы. Контуры будущего". Эксперты ответили на вопрос, будут ли нужны "стандартные" офисы через десять лет?
Российский рынок офисной недвижимости ещё с начала 2000-х обсуждает перспективное направление — "зелёные" бизнес-центры, которые должны пользоваться повышенным спросом у арендаторов и быть более привлекательными по сравнению с обычными, "незелёными". И хотя серьёзный прорыв в этом направлении до сих пор не случился, инвестиции в эконедвижимость брокеры считают оправданными.
Большинство офисных зданий в мире сертифицировано по стандартам LEED (американский) и BREEAM (британский). Популярность сейчас также набирают относительно молодой WELL и DGNB. Практически в каждой стране есть местные системы сертифицирования, в России — это Green Zoom, разработанный Российской гильдией управляющих и девелоперов. LEED делает упор на энергоэффективность строения, BREEAM — на экологичность проекта, поясняет Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД.
"Для соответствия этим стандартам в строительстве применяются зелёные технологии, среди которых: применение альтернативной энергии, автоматизация контроля качества воздуха и уровня освещенности, развитие замкнутых систем отопления и водоснабжения, внедрение умного остекления и пр.", — говорит он. WELL оценивает влияние на здоровье человека, DGNB акцентируется на оценке всех жизненных циклов здания.
Применение зелёных технологий должно сокращать воздействие на окружающую среду и экономить на эксплуатации здания. Так, использование дождевых вод (например, на мойках автомобилей) может позволить снизить водопотребление, солнечных батарей — электропотребление и пр. Впрочем, используемое оборудование часто бывает долгоокупаемым или вообще не окупаться. Также экотехнологии позитивно влияют на здоровье офисных сотрудников, их работоспособность, лояльность и т.п., утверждают активисты.
В Петербурге, по данным JLL, по международным экологическим стандартам BREEAM и LEED сертифицированы 17 существующих зданий или отдельных помещений общей площадью 570 тыс. м2. Половину этого объёма составляет "Лахта центр". При этом общий объём рынка качественных офисов составляет 2,7 млн м2. Соответственно, пока что лишь пятая часть площадей может похвастаться наличием эко-сертификата.
Наибольший объём офисной недвижимости сертифицирован по LEED, по BREEAM — лишь два здания (Trinity Place, Pulkovo Sky) и одно помещение (офис Сбербанка на площади Конституции), рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. По её словам, сертификаты Green Zoom есть у бизнес-центров "Энергия", "Невская Ратуша" и Eightedges; WELL — у офиса компании JLL в бизнес-центре "Оскар" на наб. реки Фонтанки, 13.
Считается, что основной спрос на "зелёные" офисы формируют международные компании, в стратегиях которых большое внимание уделяется эко-повестке и устойчивому развитию. "Это часть корпоративной культуры, — рассказывает Олеся Рябова, Head of Operations BCG в России. — В 2020 году наша компания приняла на себя новые обязательства, например, сократить углеродный след, связанный с деловыми поездками, вдвое к 2025 году по сравнению с 2018, стать углеродно-нейтральной в целом к 2030 году. Выбор офиса — часть большой программы".
Одновременно брокеры обращают внимание на интерес к этой теме со стороны небольших арендаторов, преимущественно — молодых российских фирм, которые формируют пожелание на использование энергоэффективных систем, раздельного сбора отходов, наличие велопарковок и пр. Доля таких арендаторов в будущем будет расти за счёт в целом более ответственного подхода подрастающих поколений к теме экологии и того внимания, которое сегодня уделяется ей правительствами передовых стран, считают аналитики.
В теории за счёт снижения затрат на эксплуатацию зелёного, энергоэффективного офиса аренда его должна быть дешевле, чем у незелёного аналога. При этом диапазон запрашиваемых арендных ставок в спекулятивных сертифицированных офисных центрах в Петербурге на 5% выше, чем в среднем по городу в бизнес-центрах класса А, подсчитали в JLL. Доля свободных помещений ниже среднегородского уровня и составляет около 2%.
Предложение на рынке эко-офисов в России пока что невысокое, отмечают эксперты. "Офисов, отвечающих эко-требованиям, к сожалению, совсем мало (в Москве — 10–20). Большинство офисных помещений было построено до 2013 года по другим стандартам. Такие здания считать "зелёными" нельзя. Дело ведь не только в раздельном сборе мусора, а и в строительных материалах, очистке воздуха, правильном использовании электроэнергии. Но мы рады, что тема становится часто обсуждаемой и готовы помогать развивать её", — говорит Олеся Рябова.
"В краткосрочной перспективе трёх-пяти лет мы прогнозируем рост спроса на "зелёные" технологии в офисной недвижимости Петербурга со стороны компаний IT-сектора, которые при поиске офиса в первую очередь определяются с локацией и бюджетом, а при прочих равных условиях отдают предпочтение "зелёным" зданиям и офисам", — говорит Наталия Киреева.
"Вместе с ростом спроса, обусловленным трендом на ESG (Environmental, Social, and Corporate Governance — ред.), в ближайшей перспективе будет развиваться и зелёный девелопмент. Постепенно, в рамках примерно пяти лет, в проектах, не соответствующих стандартам энергоэффективности, значительно снизится процент заполняемости. В то же время спрос на экологичность будет формировать качественное предложение", — считает Иван Починщиков.
