Кредитная пауза: на рынок ипотеки надвигается стагнация

Автор фото: Сергей Коньков

07:0108 февраля 202207:01

17057просмотров

07:0108 февраля 2022

Евгений Петров

После бурного роста в последние 2 года ипотечный рынок в 2022–м ощутит падение спроса

В 2021 году работающие в Петербурге банки выдали ипотечных кредитов на 371 млрд рублей. Это на 26% больше, чем в 2020 году. В Ленинградской области суммарная выдача ипотеки достигла 87 млрд (рост к 2020 году на 22%).

Динамика кредитования в прошлом году не стала рекордной: в 2020–м по сравнению с 2019–м рост выдач в двух регионах превысил 52 и 48% соответственно.

В этом году темпы роста могут снова сократиться. В среднесрочном базовом прогнозе Банка России о развитии ипотеки в целом по стране, опубликованном в октябре 2021 года, уже предполагалась стагнация: в 2020–м рынок по отношению к предыдущему году вырос на 21,6%, в 2021–м должен был увеличиться на 23–27%, в 2022–м — на 15–19%, ещё через год — на 14–18%, а к 2024–му снизиться до 12–16%. По факту в минувшем году рынок вырос на 28%, превысив верхний порог прогноза регулятора.

Ставки вверх

В денежном эквиваленте объёмы выдач действительно находятся на своих исторических максимумах. Однако в количественном выражении ситуация настораживает: например, в Петербурге за год выдано всего на 1,3% больше кредитов, чем годом ранее (87 тыс.).

Показатели Ленобласти впервые сдвинулись в отрицательную сторону, жители региона оформили на 0,03% меньше кредитов, чем годом ранее, — 26 тыс. ипотек. И это после 30%–ного прироста в обоих регионах в 2020–м.

Основной причиной стагнации по количеству выдаваемой ипотеки стал рост цен на недвижимость: по оценке Restate.ru, на вторичном рынке за 2021 год он достиг 27%, на первичном — 25%. Средняя сумма кредита выросла на сопоставимое значение — на 28%, до 4,7 млн рублей. Уровень доходов населения если и вырос (по Петростату, средняя начисленная номинальная зарплата в ноябре в годовом исчислении увеличилась на 4,5%, до 74 тыс. рублей), то не на равный скачку цен на недвижимость уровень.

Усугубляет ситуацию и рост ставок. В январе текущего года они достигли двузначных значений (после оттепели 2018–2020–х, когда стоимость заимствования опускалась ниже 7,5% годовых). Чем выше ставка по кредиту — тем больше ежемесячный платёж. Из–за требований регулятора к банкам по соблюдению соотношения дохода заёмщика к размерам платежей по ссудам (ПДН, показатель долговой нагрузки) платёжеспособных заёмщиков должно стать меньше. Это уже показал и ушедший год.

На минувшей неделе Сбербанк одним из последних значимых игроков рынка поднял ставку сразу на 1 процентный пункт (п. п.), до 10,3% по базовым программам. Как ранее писал "ДП", веерное повышение на рынке началось сразу после новогодних праздников: тогда вслед за Альфа–Банком и Росбанком в сторону повышения условия пересмотрел и ВТБ. В конце января — банк "Открытие" и Газпромбанк.

Сбербанк и ВТБ, согласно статистике регулятора, занимали 41 и 17% рынка ипотеки в Петербурге по объёму ссудной задолженности на 1 декабря 2021 года, их портфель превышает 315 млрд и 126 млрд рублей соответственно.

За 2 года количество банков — участников ипотечного рынка сократилось по РФ на 18%, следует из данных регулятора на октябрь 2021 года. Оформить ипотеку пока можно в двух третях всех действующих кредитных организаций страны. А из–за изменения законодательства по ипотеке на строящееся жильё на этом рынке осталось лишь 27% банков. И их численность также сократилась на 19%.

Решение изменить условия ипотеки связано с ключевой ставкой, которую регулятор в середине декабря поднял сразу на 1 п. п., до 8,5% годовых. Ближайшее заседание совета директоров ЦБ РФ по ключевой намечено на предстоящую пятницу, 11 февраля. Если она будет вновь повышена, в чём не сомневается большинство аналитиков, то и ипотечные ставки последуют за ней.

Временной лаг, судя по прошлым периодам, от даты изменения ставки регулятора до начала повышения стоимости ипотеки банками не превышает 2–3 недель. Таким образом, уже в марте на ипотечном рынке может произойти очередное подорожание.

Оценить будущее

Пока банки уверены в ближайших перспективах рынка ипотеки, предполагая, что по итогам года он покажет прирост не менее чем на 15% даже с учётом дальнейшего роста цен на недвижимость и удорожания кредитов. Не исключены некоторые изменения в спросе, который может переориентироваться с первичного на вторичный рынок, но в целом население пока не готово отказываться от покупки жилья в кредит.

"Сбербанк видит спрос на ипотечные продукты, что касается ипотечных ставок на рынке, их уровень будет зависеть от экономической ситуации и рыночных ставок фондирования, которые определяются ценой ОФЗ", — прокомментировали в пресс–службе кредитной организации.

"Стоимость ипотеки зависит от многих факторов и в первую очередь от ключевой ставки. Пока она растёт, и, скорее всего, такая динамика сохранится до второго полугодия 2022–го, — полагает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке Северо–Западного филиала банка “Открытие”. — В конце 2022 года — начале следующего при благоприятной экономической ситуации ставки могут прекратить рост и начать новое снижение к историческим минимумам 2020 года".

Побочным эффектом от повышения ставок станет практический отказ от программ рефинансирования. На них в лучшие годы приходилось около 15% от объёма всех выдач.

После того как рыночные условия с двузначными ставками вернулись на уровень начала 2019 года, из круга потенциальных заёмщиков вымыло пласт взявших кредиты во время бума 2015–2017 годов — экономически бессмысленно менять кредитора без снижения процентных ставок.

С другой стороны, пик спроса на рефинансирование был пройден уже к весне прошлого года, когда вслед за ключевой началось тотальное повышение ставок по ипотеке. Но заменить потерянный сегмент банкирам нечем: на рынок строящегося жилья допускаются избранные, а на вторичном конкурировать с банками–лидерами и их низкими ставками не получается.

"По нашим оценкам, рынок ипотечного кредитования в ближайшее время ждёт охлаждение. Ужесточение денежно–кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень, — прокомментировал Евгений Дячкин, вице–президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ. — В текущем, 2022 году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков, многое зависит от возможного продления госпрограммы".

По оценке банкира, в случае её сохранения объём выдач в целом по стране может снова превысить 5 трлн рублей (против 5,7 трлн за 2021 год), а в случае завершения — скорректироваться до уровня 2020 года (4,4 трлн).

"Мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьёзного “проседания” рынка мы не увидим", — резюмировал Дячкин.

"В текущем году мы ожидаем замедления темпов роста ипотечного портфеля банков до 12 –15%. Снижение спроса на рыночный сегмент ипотеки будет связано с повышением ставок выше 10% годовых, так как мы ожидаем, что большую часть 2022 года ключевая ставка ЦБ РФ будет находиться на уровне 9,5–10% годовых, — говорит Дмитрий Грицкевич, управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ. — Кроме того, повышение ставок по вкладам выше уровня инфляции (вслед за ключевой) будет способствовать переходу населения от потребительской к сберегательной модели поведения, выдачи льготной ипотеки также снизятся".

По его оценке, для возврата ипотечных ставок на свои исторические минимальные значения необходимо замедление инфляции до цели Банка России 4% годовых, что позволит регулятору снизить ключевую ставку до 5–6%.

В обзоре "О развитии банковского сектора" ЦБ РФ при этом отмечает, что, несмотря на рекордные объёмы ипотеки, он не видит высоких рисков перегрева, так как, по его ожиданиям, в среднесрочном прогнозе выдачи снизятся до более умеренных уровней. По сути так уже и происходит.

Летний рубеж

Разговоры о повышении ставок на текущий момент серьёзно помогают поддерживать спрос: по предварительным оценкам ВТБ, объём выдач в стране всеми кредиторами превысил 327 млрд рублей, что на 24% больше итогов аналогичного периода прошлого года. Фактически банкиры работали без выходных и почти круглосуточно, стремясь удовлетворить своих клиентов.

Ещё одним инструментом влияния на заёмщиков стало начало дискуссий, произойдёт ли 1 июля 2022 года неприятное событие: на эту дату запланировано окончание льготной ипотеки на жильё в новостройках. Год назад программа, придуманная в ковидный 2020–й для поддержки строительной отрасли, уже была продлена, но с изменением условий: максимальная ставка по ней была увеличена с 6,5 до 7% годовых. По оценке "Дом.рф", за весь период её действия в Петербурге было выдано 69 тыс. кредитов, что составляет 44% от общего количества оформленных ипотечных кредитов в городе.

В ноябре минувшего года Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ, выступила против её продления, заявив, что в стране есть и другие госпрограммы, которые помогут поддержать рынок ипотеки. Основная ставка сейчас делается на "Семейную ипотеку", условия по которой были облегчены в августе прошлого года (ставка 6% годовых для семей с одним ребёнком, рождённым в период с 2018 по 2024 год).

При среднем количестве 55 тыс. новорождённых ежегодно в Петербурге этой программой за 4 года воспользовались всего 19,7 тыс. семей. Но за минувший год объём выдач вырос на 34%, основная доля пришлась как раз на осень. С учётом того, что эту программу можно использовать и с целью рефинансирования, банкиры полагают, что в текущем году именно "семейная программа" окажет серьёзное подспорье.

На фоне возможной летней отмены субсидируемой льготной ипотеки звучат предложения помогать рынку развитием программ кредитования на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Почти все крупнейшие банки внедрили подобные кредиты.

Ряд банкиров намекают, что нужно расширить господдержку для отдельных категорий граждан, например для врачей, учителей, военных. Их доход гарантирован государством. И поможет поддержать падающий спрос на ипотеку.

“

В нынешнем году общебанковский тренд на повышение ставок по ипотеке сохраняется. Однако банки будут пересматривать ставки постепенно, без каких–либо резких скачков. В зависимости от решений регулятора по ключевой ставке и конъюнктуры рынка условия по классическим ипотечным программам могут быть скорректированы на 1,5–2 процентных пункта в течение года. Вместе с тем кредиторы заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и поддержании приемлемого уровня процентов, в том числе за счёт партнёрства с застройщиками. Другим важным фактором, влияющим на поддержание стабильного спроса, остаются госпрограммы — семейная ипотека, особенно на рефинансирование, а также "Госпрограмма–2020". Мы ожидаем, что последняя может быть продлена после 1 июля 2022 года. На рынке происходит перераспределение спроса с первичного рынка на вторичный. Так, в нашем филиале доля сделок по приобретению вторичного жилья за 2021 год выросла с 5 до 20%. Эта тенденция связана с тем, что длительное время новостройки стимулировали рост ипотечного рынка за счёт льготных программ. Однако по мере их пересмотра спрос стал смещаться в сторону вторички. Эта тенденция сохранится и в текущем году.

Дмитрий Девлеткильдеев

Руководитель по развитию ипотечного кредитования петербургского филиала ПСБ

“

В 2022 году влияние на рынок окажут денежно–кредитная политика ЦБ РФ и рост процентных ставок. Следует принимать во внимание и увеличение цен на жильё и снижение реально располагаемых доходов граждан. Но есть основания надеяться, что во второй половине года тренд изменится и рынок начнёт возвращаться в фазу снижения ставок. Сложно давать прогнозы, предполагаю, мы можем вернуться к доковидному разделению в соотношении первичный / вторичный рынок. То есть объём кредитов на первичное жильё уменьшится. Уже сейчас видим рост заявок в Петербурге на комнаты и интерес к вторичному рынку недвижимости.

Ирина Илясова

начальник управления по Северо–Западному федеральному округу "Росбанк Дом"

“

Средняя ставка на первичном и вторичном рынке по базовым программам кредитования, за исключением семейной ипотеки и господдержки, составляет 11–11,5%. Если сохранится динамика роста ипотечных ставок и цен на недвижимость, ожидается спад объёмов ипотеки по сравнению с 2021–м. Последний год мы наблюдали тенденцию на увеличение доли ипотеки на вторичном рынке. Ввиду небольшой разницы в стоимости квадратного метра на первичном или рынке готового жилья потребитель всё чаще выбирает именно приобретение квартир, в которые можно сразу въехать. В этом сегменте мы ожидаем прироста в общей доле выдач до 45–50%.

Ирина Петрова

Управляющий директор по ипотечному кредитованию банка "Санкт–Петербург"