Всё больше застройщиков включаются в "гонку инноваций". Они усложняют свой продукт за счёт новых технологических опций, чтобы повысить его эффективность и функциональность. К этому участников рынка мотивирует неблагоприятная экономическая конъюнктура. Всё возрастающие издержки вынуждают поднимать цены. Однако стагнирующие доходы граждан, усиление инфляционных рисков и повышение ипотечных ставок выступают естественными препятствиями на пути к этому. У девелоперов остаётся только один выход, чтобы поддерживать конкурентоспособность — инвестировать в инженерный апгрейд проектов. Генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова выделяет несколько характерных кейсов, которые иллюстрируют этот процесс.
Летом 2019 года в офисе продаж жилого комплекса "Крылья" Группа "Эталон" совместно с Panasonic Россия была презентована вертикальная теплица — компактная регулируемая биосистема (15 м2), способная поставлять до 40 кг овощей ежемесячно. С помощью таких теплиц предполагается снабжать свежей зеленью будущих жильцов новостройки. Это, действительно, очень интересная "фишка", которая послужила в своё время отличным инфоповодом. Периодически застройщики участвуют в подобных минипроектах. Сами по себе такие вещи, безусловно, принадлежат к сфере инновационных технологий. Кроме того, они создают компании репутацию прогрессивного девелопера, готового к различным экспериментам. Но при этом их значение практически целиком связано с пиаром и медиа-полем. Такие опции не влияют на качество или структуру девелоперского продукта и не могут выступать в качестве решающего конкурентного преимущества. В этом смысле они несравнимы с BIM-технологиями.
Последние несколько лет без преувеличения можно назвать триумфом BIM-революции. Она кардинально изменила строительную индустрию. Важно подчеркнуть, что BIM-технологии не сводятся к инженерии и архитектурному проектированию. Они позволяют интегрировать в целостную бесшовную матрицу все элементы строительного цикла — от подготовки сопровождающей документации до реализации жилья и последующего управления комплексом. Это означает, что в модель проекта можно заложить не только его конструктивные и технические параметры, но также экономическую составляющую и сценарий эксплуатации. Когда застройщики получили в своё распоряжении BIM, у них появилась возможность оперативно вносить коррективы, минимизировать "человеческий фактор" и покончить с непродуктивным расходом времени.
Важно отметить, что BIM-технологии создают предпосылки для дальнейшего апгрейда отрасли. Например, их широкое внедрение открывает возможности для модульного домостроения. Это направление планирует развивать уже упомянутая Группа "Эталон", которая осенью прошлого года объявила о приобретении британского производителя модульных конструкций QB Technology. Застройщик прогнозирует, что уже к 2030 году модульные дома охватят четверть рынка недвижимости (включая сегменты бизнес- и премиум-класса). Освоение этой технологии ускорит и усовершенствует процесс жилищного строительства. Цикл сократится на один-два года, почти весь комплекс работ будет перенесён в заводскую среду, что гарантирует высокую надёжность конструктивных элементов, упрощает процесс монтажа и уменьшает его сроки. Это подтверждается примером из градостроительного опыта мировых мегаполисов — Лондона (ЖК Ten Degrees), Нью-Йорка (ЖК 461 Dean St) и Сингапура (небоскреб Avenue South Residences).
Второй блок инноваций связан с "умной" инфраструктурой. Многие уже знакомы с пакетами "умный дом" или "умная квартира", поэтому нет необходимости подробно описывать их возможности. Однако если для потребителя наличие системы "умный дом" означает решение бытовых проблем, экономию на коммунальных платежах, повышение уровня безопасности. Для застройщика это, прежде всего, высокоэффективный инструмент управления и ценнейший источник информации. Остановимся подробнее на каждом из этих аспектов. Застройщики всё чаще берут на себя функции управляющих компаний. Техническая база для этого формируется ещё на этапе BIM-проектирования. Строительным компаниям необходима цифровая основа для мониторинга всего комплекса коммунального хозяйства в рамках новостройки. Благодаря ей они будут знать всё, что происходит в "жилищном организме" — насколько эффективно расходуются ресурсы, и каковы закономерности их потребления, в каком состоянии находятся инженерные коммуникации и технические приборы, как распределяется нагрузка по сетям и т.д. Мы видим, как ведущие игроки выстраивают целые экосистемы цифровых сервисов. Так, ГК "ФСК" недавно запустила масштабный proptech-проект по оснащению своих новостроек 180 тыс. "умных" устройств от компании Rubetek. Через облачную платформу будут связаны воедино все общедомовые системы и отлажен онлайн-мониторинг. AFI Development предложила даже специальный термин "Дом умного класса". "Инград" совместно со "Сбербанк-телеком" приступил к созданию единой цифровой сети для централизованного управления всей инфраструктурой, обеспечивающей управление инженерными системами, процессами жизнеобеспечения и безопасности в жилом квартале.
Ещё одно слагаемое девелоперской эволюции — внедрение принципов устойчивого развития. Это словосочетание стало сейчас очень популярным, часто используется СМИ, и потому его смысл постепенно затирается. Курс на устойчивое развитие включает не только технологический апгрейд, но и новую этику потребления ресурсов. По сути, её базовое положение сводится к тому, чтобы не создавать проблем, которые будут отравлять жизнь (в том числе, буквально) будущим поколениям. Осознание этой ответственности должно конвертироваться в разумное, ответственное и максимально эффективное использование ресурсов, а также в повсеместное уменьшение объёма отходов. При грамотной постановке дела застройщики смогут ещё и оптимизировать издержки.
Генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова
Многие компании, включая ряд региональных игроков, уже задекларировали приверженность новой доктрине. "Брусника" в Новосибирске развернула целый мобильный производственный городок, оснащённый солнечными батареями, системами повторной очистки воды и угольными фильтрами для поглощения пыли. В планах застройщика ввести систему комплексной переработки отходов, которая даст 15-процентную экономию на вывозе мусора. В одном из своих проектов "Брусника" уже установила экспериментальную конструкцию по нагреву воды, работающую на солнечной энергии. Пентхаус, на крыше которого размещена эта батарея, полностью автономен в плане отопления. В Казани "#Суварстроит" оборудовал эко-генераторами на солнечной энергии крыши каждого из трёх корпусов ЖК "Манхэттен". Их наличие даёт жильцам 10-часовой запас на случай отключения электроэнергии и существенное снижение затрат на освещение мест общего пользования и внутридворовой территории. В тюменской новостройке "Атамари" по расчётам расходы жильцов на электроэнергию должны сократиться наполовину. Весной прошлого года был анонсирован проект дома в Уфе, фасад которого будет покрыт фотоэлектрическими панелями. Энергия, аккумулируемая ими, пойдёт на освещение МОПов, а также на обслуживание лифтов и осветительных приборов.
Впрочем, технологии, ориентированные на устойчивое развитие и бережное отношение к ресурсам не ограничиваются солнечной энергетикой. ГК "Пионер" организовала в ЖК LIFE-Варшавская полноценный smart-квартал, управляемый "умной диспетчерской". Среди многих опций, которые охватывает эта концепция, можно указать механизм по сортировке и переработке 80% коммунальных отходов или сервис по шерингу электросамокатов. ГК "Гранель" борется с разрастанием углеродного следа при помощи энергоэффективных стеклопакетов — они на 45% снижают потребление энергии, необходимой на обогрев или охлаждение помещений в зависимости от сезона. Также хорошо себя зарекомендовало светодиодное освещение. В рязанском ЖК Pride Park будет смонтирована система умного полива, основанная на сборе и очистке дождевой воды. Кроме того, жильцам этого дома не грозят травмы, вызванные падением на лёд, поскольку дорожки вымостят подогреваемой плиткой.
Однако справедливости ради, стоит отметить, то, что в российских реалиях во многом остаётся образом будущего, в международной практике уже давно стало частью актуальной повестки дня. Знаменитая башня "Бурдж Халифа" покрыта 15 тыс. м2 солнечных батарей, которые дополняет 61-метровая ветровая турбина. Конденсат, который накапливается в результате кондиционирования, идёт на полив растений. В Лос-Анджелесе уже шесть лет функционирует Hanover Olympic, который с избытком обеспечивает себя электроэнергией благодаря десяти фотоэлектрическим генераторам.
В России инновационные решения до сих пор воспринимаются как аттракцион, призванный скорее удивить потенциального покупателя, чем повлиять на качество его жизни. Тем не менее, для серьёзных застройщиков это единственный путь эволюции. Они вкладываются в технологии, чтобы с одной стороны создать новые источники доходов, а с другой — убрать лишние статьи расходов. То и другое необходимо для повышения ликвидности продукта и его конкурентоспособности. Иначе им уже в скором времени придётся покинуть рынок.
