Wellness-волна: рынок "здоровых домов" расширяется

Здоровый образ жизни и забота об окружающей среде — долгосрочные тренды. Поэтому всем игрокам на рынке недвижимости стоит их учитывать. Нужно понимать, что речь идёт не только о wellness, но и об eco-friendly философии. "Здоровый дом" — это, в первую очередь, зелёный дом, с минимальными выбросами, ресурсо- и энергоэффективный, автоматизированный. Как и эко-продукты, эко-недвижимость — дороже обычной, и пока останется в средней и премиальной ценовой категории. При этом стоит учесть, что эко-тренды не новы, и пустой гринвошинг уже не работает. Успешными будут те проекты, которые действительно проявляют бережное отношение к экологии и смогут создать полноценную (безопасную, комфортную и здоровую) среду для счастливой жизни. В качественных "зелёных" проектах конечная стоимость всегда будет выше рынка, в связи с большими расходами на экологически чистые материалы и ресурсосберегающие технологии. Всё очень индивидуально и зависит от каждого конкретного проекта и его начинки, ориентировочно на 10-15% дороже рынка. Но и продаваться они будут быстрее типовых проектов. Спрос на сегодня превышает предложение, и будет только расти. "Озеленение" недвижимости обусловлено не только растущим запросом на здоровую и безопасную среду со стороны населения, но и рядом международных B2B трендов, способствующих реализации целей устойчивого развития. Поскольку крупные девелоперы нередко выходят на рынок акций, привлекают зарубежные инвестиции, они не могут игнорировать ESG-повестку и стремятся соответствовать ESG-критериям. В принципах устойчивого развития важную роль играют и экология, и здоровье населения. Поэтому появление wellness-кварталов и любых других разновидностей "зелёной" недвижимости не просто украсит портфолио любой крупной компании. Получение "зелёных" сертификатов международного уровня может повысить привлекательность компании в глазах инвесторов, более половины которых сегодня заинтересованы именно в ответственном инвестировании.

На мой взгляд, концепция wellness-кварталов ничего принципиально инновационного в себе не несёт. Это скорее новое слово для обозначения уже существующего продукта. Как правило, девелоперы используют красивое название, чтобы увеличить стоимость квадратного метра. Важно, чтобы за wellness стояло не только стремление повысить статус объекта недвижимости, но и реальное желание делать жизнь владельцев квартир комфортнее, а также понимание, как это осуществить. К сожалению, сегодня не существуют регулирования со стороны закона понятия "wellness-квартал", поэтому каждый застройщик волен вкладывать в него то, что посчитает нужным. Кто-то заложит в проект помещение под небольшой фитнес-зал, а кто-то наполнит под завязку весь жилой комплекс инфраструктурой для спорта и развлечений. Но и тем, и другим это позволит продавать квартиры дороже.

Рынок доступной ипотеки меняет портрет покупателя. Покупатель молодеет, его запросы меняются, как и приоритеты при выборе квартиры. Устойчивое развитие и wellness философия связаны друг с другом. Также пандемия существенно повлияла на переоценку ценностей покупателей. Квартира или дом — это больше не место для ночлега, теперь это место для жизни, а значит, должны учитываться все условия для благополучного пребывания. Устойчивость, безопасность и экологичность теперь неотделимы от современных проектов. При проектировании объекта в философии wellness не достаточно выполнения строительных правил, градостроительных нормативов и принципов современной урбанистики. Подобные проекты появляются не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других крупных городах.

Элементы wellness уже давно присутствуют во всех современных жилых комплексах класса "комфорт" и выше: это и зоны ворк-аут, и спортивные площадки, беговые и велодорожки — в зависимости от класса ЖК и территории в нём. В высокобюджетных проектах можно встретить и специальные зоны релаксации, и студии йоги, и собственные фитнес-залы. Философия wellness между тем больше ассоциируется с курортным жильём, нежели с городским. Тем не менее, есть примеры (во всяком случае, в Москве), когда такую концепцию уже взяли на вооружение крупные застройщики многоквартирного жилья. Это объяснимо: в большом городе запрос на улучшение качества жизни очень высок, и если проекту "повезло" с расположением — рядом есть набережная, парк или сквер — то наилучшим образом эти элементы городской среды "сыграют" именно в концепции здорового образа жизни. Будет ли покупатель жилья переплачивать за красивую концепцию? Нет, но он будет готов заплатить именно за эти осязаемые элементы: природное окружение, отличный вид из окна на воду или лес. С учётом того, что площадок с такими характеристиками в мегаполисе становится всё меньше, жильё в таких локациях будет всё дороже. В каком-то смысле это и будет доплата за wellness. В последние несколько лет на первый план начал выходить и вопрос раздельного сбора отходов, благодаря чему в ряде ЖК стало возможным собирать и сдавать на переработку пластик, картон, батарейки и лампочки. Нередко, правда, это инициатива самих жителей, а не управляющих компаний или застройщиков.

Если рассматривать концепцию бережного отношения к окружающей среде в девелопменте, то здесь отрасли ещё есть куда расти. Зелёное строительство в России всё ещё редкость, в 2021 году было всего 211 зданий, сертифицированных по международным экологическим стандартам. При этом большинство из них — это коммерческая недвижимость. Экоподход в архитектуре прослеживается в увеличении площади остекления, расширении пространства за счёт просторных балконов и террас, обильном озеленении. Трендом становится использование натуральных материалов и других приёмов, способствующих единению с природой. Также получают развитие такие решения как раздельный сбор отходов, системы очистки воздуха и воды, инфраструктура для эко-транспорта, системный подход к экономии энергии и применение альтернативных источников энергии. В идеале развитие технологий должно приводить к снижению себестоимости используемых при строительстве материалов. Мы видим это на примере развития многих отраслей. Но в девелопменте забота об экологии упирается в экономический барьер: даже перспектива сэкономить на эксплуатации "зелёного" здания не компенсирует затрат на его строительство. Далеко не все девелоперы готовы вкладываться в экологичное проектирование, технологии и сертификацию. Тем более, что в большинстве случаев, управление домами переходит сторонним УК.

В девелопменте принципы wellness-движения прослеживаются в сегменте бизнес-класса, а также в премиальных проектах. В первую очередь это технология умного дома с датчиками загрязнения и системами очистки воздуха, воды. Чтобы быть в тренде, застройщики используют в строительстве и в отделке экологичные и натуральные материалы, к примеру мрамор, гранит, латунь и т.д. Существует мнение, что обязательным атрибутом wellness-квартала или ЖК является собственный wellness-центр на первом этаже здания, который объединяет многофункциональный спортивный зал с бассейном, массажный кабинет и салон красоты. В сегменте комфорт-класса жилых проектов с подобным спортивным центром на собственной территории практически нет, чаще такие объекты есть в комплексах бизнес и премиум-класса. Соответственно, wellness-направление в девелопменте может получить направление только в вышеуказанных сегментах, так как содержание и дальнейшая эксплуатация подобных объектов достаточно затратная история. При условии, что спортивный комплекс находится на территории или в составе ЖК, часть расходов неминуемо ложится на жильцов и ведёт к повышению стоимости коммунальных услуг. Девелоперы в сегменте комфорт-класса понимают, что их целевой покупатель скорее не готов к такой финансовой нагрузке и делают акцент на других преимуществах: собственной социальной инфраструктуре, благоустройству, мест для спорта и досуга, продуманных планировках и т.д. Подытожив вышесказанное, отмечу, что тренд на здоровый образ жизни сохранится и в той или иной мере присутствует даже в таком консервативном сегменте, как девелопмент, но в большей степени в ЖК бизнес-класса и выше, что отражается на стоимости квартиры.

Принципы экологичной среды и здорового образа жизни становятся сегодня всё более актуальными для современного человека, а стандарты "здорового" жилья (например, с функциями очистки воздуха, раздельным сбором и сортировкой мусора, качественной инсоляцией и пр.), которые подразумевает концепция WELL — естественной нормой такого подхода и основой потребительского выбора. Таким образом концепция WELL постепенно набирает обороты в российском девелопменте. Однако воплощение стандартов WELL на практике требует от застройщика не только высокопрофессионального подхода к проектированию и реализации проекта, но и достаточно внушительных затрат на материалы и оборудование. Безусловно, это влияет на конечную стоимость недвижимости. Поэтому на сегодняшний день данная концепция пока, всё-таки, исключение, чем правило и преимущественно представлена в высокобюджетных сегментах жилья. Со временем, когда покупатель придёт к более осознанной модели потребления и будет готов "голосовать рублём" за такой продукт, принципы WELL войдут в более широкое применение. В будущем данные проекты смогут составить конкуренцию "обычным", особенно в сегменте бизнес-класса.

Рынок жилой недвижимости становится рынком реального продукта. Требования к таким продуктам растут ежедневно. Каждый новый проект, который формирует wellness инфраструктуру и внедряет инновации, становится стандартом для рынка и задаёт всё более высокую планку. Девелоперы просто не могут остановить эту конкуренцию и рынок органически развивается. Также большое влияние на рынок оказывают проектные команды, которые зачастую состоят из архитекторов, проектировщиков, инженерных и управляющих компаний международного уровня.

Пандемия показала, как важно беречь физическое и психическое здоровье. В элитных ЖК Москвы уже давно популярны системы очистки воды и воздуха, массажные кабинеты, спортивные площадки и так далее. Я думаю, что в дальнейшим застройщики будут больше задумываться о комфорте и здоровье покупателей, особенно на фоне роста конкуренции и повышении требований со стороны клиентов.

С годами данный тренд лишь усиливается и, на мой взгляд, он продолжит развитие. В условиях высокой конкуренции застройщики всё чаще размещают на территории своих жилых комплексов подобные инфраструктурные объекты. Стоит также понимать, что с точки зрения экономики они не оказывают прямого влияния на скорость и стоимость продажи квартир. Скорее, это дополнение к общей концепции проекта. Отмечу, что фитнес- и wellness-центры занимают не самые ликвидные площади в ЖК и зачастую это очень удобная схема для девелопера — он заполняет помещение, куда он не смог бы посадить, например, крупного продуктового ритейлера, и при этом расширяет инфраструктурную составляющую проекта.

Пока у городских застройщиков проекты ЗОЖ больше ассоциируются с маркетинговыми задачами. Позиционирование жилого комплекса с возможностями для спорта может дать дополнительную мотивацию покупателям. Но какие это возможности? Коммерческие помещения в массовом сегменте не привлекательны для размещения объектов для занятий спортом. Более выгодно их сдавать под торговлю, пункты выдачи заказов или сферу услуг. А на общей территории застройщик максимум может ограничиться площадкой с уличными тренажерами. В проектах премиум-класса в Петербурге действительно уже размещаются фитнес-центры и спортивные залы. Но таких случаев пока очень мало. В этом отношении более гибкими к вопросам развития инфраструктуры для спорта становятся коттеджные посёлки. Загородный образ жизни за последние два года стал заметно привлекательнее для городских жителей — например, в наших посёлках объём продаж земельных участков в 2021 году вырос по сравнению с 2019 годом в два раза.

В разгар пандемии, когда люди не могли заниматься спортом в привычных уже фитнес-центрах, запрос на спортплощадки возле дома или внутри дома был просто огромным. И зачастую застройщики отделываются от жильцов постановкой уличных тренажеров. Однако предоставление покупателям пространства, где они могли бы заниматься спортом — это запрос скорее для более высокого ценового диапазона недвижимости. Ведь пространство надо выделить, построить и обслуживать. Соответственно, цена метра недвижимости возрастёт. Отдельно можно рассматривать бережное отношение к окружающей среде. Однако необходимо понимать, что любое строительство так или иначе наносит ущерб окружающей среде. Это и производство строительных материалов, которые зачастую не являются экологичным производством, так и сама стройка. В законодательстве прописано, что застройщик при вырубке деревьев обязан их компенсировать. Но вырубка это лишь малая толика нагрузки на экологию. Ещё есть нарушение плодородного грунта, нарушение естественного биоразнообразия на территории. Ну и, естественно, дополнительная нагрузка от транспорта и от будущих жильцов.

За последние три-четыре года спрос на wellness-кварталы вырос в несколько раз. Это связано с тем, что современный ритм жизни, особенно в крупных мегаполисах, требует от нас грамотно распределять свои ресурсы. Поэтому люди задумываются о здоровье, энергии и её восполнении. Один из путей — это жизнь среди единомышленников, что и дают wellness-кварталы. На сегодняшний день часть застройщиков стремится к позиционированию себя как заботящихся о здоровье, красоте и гармоничном развитии своих будущих жильцов. И такая позиция находит отклик в сердцах людей. Уже сегодня можно сказать, что стоимость в таких кварталах чуть выше, чем в домах такого же класса, но более высокий чек компенсируется удобством и доступностью фитнеса, бассейна, зон для бега и занятия спортом. Примеры такого подхода есть в Калининграде, Санкт-Петербурге. И могу сказать, что квартиры в таких комплексах очень быстро раскупаются.

Безусловно, wellness-формат в недвижимости будет приобретать развитие, поскольку в "человейниках" всем жить и надоело, и тяжело, и вечная драка за машиноместа по вечерам, конечно, не способствует здоровому образу жизни. Поэтому, естественно, wellness-среда будет развиваться, другое дело, что пока, по крайней мере на первых порах, это среда скорее бизнес-сегмента, просто потому, что для того, чтобы вообще создать любую среду требуются большие инвестиции, и чем больше инвестиций, тем выше цена метра в конечном счёте продаваемого.