В Петербурге опять становятся популярны многофункциональные комплексы, которые включают в себя не только жильё, но и апартаменты, торговую и офисные функции
Прежде возведение точечных объектов в развитых городских районах Санкт–Петербурга требовало минимальных вложений в инфраструктуру. Себестоимость таких проектов в основном складывалась из расходов на землю и строительство жилья. Зато компании могли не брать на себя обязательства по обеспечению новостроек дорогами и мостами, поликлиниками и школами — эти объекты уже функционировали в популярных городских локациях.
Сложные участки
Сейчас таких простых для застройки участков в городе практически не осталось. "Происходит естественный процесс расширения крупного мегаполиса, при котором новые микрорайоны необходимо обеспечивать многофункциональной жилой средой. Эта нагрузка ложится на плечи девелоперов. При нестабильной экономической ситуации, сокращении платёжеспособного спроса и росте издержек реализация многофункциональных проектов не будет активной, но других вариантов практически нет", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Многофункциональный комплекс — проект, объединяющий несколько сегментов недвижимости, генерирующих доход. МФК характеризуются несколькими признаками: выручка формируется из трёх и более функций, все сегменты реализованы в общей концепции и связаны единым общественным пространством. Как правило, именно проекты МФК являются более гибкими с точки зрения возможностей адаптации под меняющиеся потребности рынка.
Балансируйте правильно
Как говорит Константин Лосюков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, строительство МФК означает, что застройщик до конца не определился, во что лучше инвестировать. "Микс–формат позволяет провести диверсификацию — какая–то из функций точно будет пользоваться спросом, и застройщик сможет получить доход от своих инвестиций. Успех таких проектов во многом зависит от правильного баланса составляющих, то есть пропорции офисов, торговых объектов и жилья (квартир или апартаментов), а также грамотного проектирования и дальнейшего управления", — говорит он.
"Существует так называемая обязательная составляющая инфраструктуры комплексов апартаментов, например ресторан/кафе/фуд–корт и лобби. Если застройщик не вкладывается в строительство таких объектов, то теряет до 10–15% стоимости с квадратного метра при продаже апартаментов. Похожая ситуация и с жилыми комплексами. Современные покупатели выбирают не только жилые метры, но и окружение, развлечения, решение бытовых проблем — образ жизни", — уверен Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
По словам экспертов, важно, чтобы застройщик гарантировал создание заявленной в рекламных материалах инфраструктуры и после сдачи дома. В идеале необходимо точечно искать покупателей для таких помещений, представляющих разные сферы бизнеса, индивидуально развивать в каждом случае партнёрскую сеть. Часто подобные проекты реализуются посредством совместного финансирования инфраструктурного объекта застройщиком и представителем бизнеса.
В случае же продажи коммерческих помещений без назначения есть риск появления различных объектов, которые, напротив, создадут проекту негативную репутацию. А это может сказаться на лояльности покупателей, которые заплатили в том числе за обещанную инфраструктуру, покупая апартаменты или квартиру. Такие проекты часто теряют в цене.
В первую очередь, по мнению экспертов, надо продуманно развести потоки клиентов — так, чтобы не возникало дискомфорта от функционирования разных составляющих МФК. Конечно, политика реализации площадей тоже крайне важна. Если, например, часть апартаментов будет продана тем, кто станет предлагать их под офисы (такие примеры есть в Москве), то возникнет проблема для тех, кто покупал здесь апартаменты для проживания. Если МФК строил офисную часть как класс А и позиционировал себя соответствующим образом, а потом в торговые помещения пришёл сетевой магазин ниже классом, это тоже будет проблемой для офисных арендаторов. "Если баланс правильный, то разные функции МФК могут синергично дополнять друг друга и создавать комфорт для клиентов, предоставляя дополнительную инфраструктуру, которой нет в таком объёме в монозданиях", — уверен Константин Лосюков.
Поближе к метро
Преимущество проектов МФК заключается в их локации. "Как правило, они располагаются в непосредственной близости от станций метрополитена, а также крупных транспортных магистралей, позволяющих оперативно добраться до любой точки города", — считает Сергей Степанов, директор по продажам объединения "Строительный трест".
С ним согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). "Сочетание жилья и апартаментов в рамках одного проекта, как правило, популярно вблизи станций метро, в статусных и центральных локациях, также есть примеры микса форматов в районах с рекреационными зонами (например, в Курортном районе или вблизи горнолыжного курорта). Сочетание форматов позволяет привлечь разные целевые группы, а также предложить покупателям более низкую цену на апартаменты (как правило, дисконт между квартирами и апартаментами составляет в среднем 10–15%)", — рассказывает она.
Перспективный микс
Сейчас в Петербурге реализуются девять проектов, где покупателям доступен выбор квартир или апартаментов. В перспективе ожидается появление подобных объектов в Петроградском, Приморском, Выборгском, Московском районах.
"Количество МФК будет расти, аудитория таких проектов огромна. Современные люди привыкли, что всё необходимое должно быть в шаговой доступности, комфорт и удобство давно вышли на первое место", — говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон".
"Увеличение числа МФК возможно. Скорее всего, проекты редевелопмента, которые сейчас планируются в Петербурге, будут многофункциональными. Например, на объекте площадью около 40 тыс. м2 на Кадетской, 5, вряд ли получится создать единую концепцию. Там будет МФК. В целом к этому относится всё, что касается редевелопмента промышленных территорий. Можно просто посмотреть на серый пояс, тяготеющий к центру города, и с уверенностью 99,9% в периоде сказать, что это будет МФК", — уверена Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.
“
МФК позволяют соответствовать требованиям экономики: актуальным формам занятости и размещения в крупном городе. С соответствующим оживлением локации, потенциалом для малого бизнеса и так далее. Диверсификация функций позволяет девелоперу работать на несколько целевых аудиторий, оптимизировать затраты на строительство и в определённой степени привлечь больше внимания к проекту. Потенциал для МФК есть как в центре города, так и в районах старой промышленной застройки. "Красный треугольник", например, уже давно просит переосмысления. Для таких проектов необходима приличная территория. А значит, почти всегда требуется редевелопмент.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Многофункциональные комплексы, в которых наряду с квартирами есть апартаменты и/или офисная недвижимость, а также инфраструктура, пока не сильно распространены на рынке недвижимости Санкт–Петербурга. При этом мы фиксируем повышенный запрос на недвижимость подобного формата. Совмещение жилой функции и апартаментов позволяет создавать развитую инфраструктуру как для гостей отеля, так и для тех, кто приобрёл недвижимость в жилой части проекта.
Мария Онучина
генеральный директор УК 25/7
“
В Петербурге последние лет десять все проекты стараются строить как раз в рамках этого тренда. Любые жилые и нежилые комплексы чаще всего включают в себя много различных функций. В большинстве проектов предусмотрены площади под определённое назначение. Застройщики проектируют их под конкретные нужды жителей / пользователей и внимательно ищут подходящих покупателей. А управляющая компания в дальнейшем следит за тем, чтобы назначение помещения не изменилось, часто помогает при перепродаже, чтобы сохранить инфраструктурную составляющую. Популярны не только объекты питания, продуктовые магазины или салоны красоты, но и пространства для работы, зоны для встреч и переговоров, фитнес–залы и студии и т. д.
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор ГК Docklands Development
“
Плюсы — это гармоничность и изобилие среды, в которой реализуются потребности человека в жилье, работе, отдыхе и общении. Минусы — в отсутствии приватности и тишины. Но при грамотном проектировании все эти потоки можно развести. Такие проекты довольно устойчивы за счёт диверсификации по типам недвижимости. МФК часто возникают из–за ограничений по застройке одной доминирующей функции в составе имеющегося участка.
Оксана Кравцова
генеральный директор "Евростроя"
