Как говорят участники рынка, не помогают и льготные ипотечные ставки.
По данным сервиса Dataflat.ru, в мае 2022 года в Петербурге продано в 2,2 раза меньше квартир, чем в мае–2021, — 2324 против 5059. Ещё больше падение — в площади реализованной недвижимости (216,8 тыс. м2 было в мае 2021 года и лишь 87,7 тыс. в нынешнем). Выручка застройщиков уменьшилась с 36,3 млрд до 18,5 млрд рублей.
Схожая ситуация и в Ленинградской области. Количество договоров долевого участия упало в 2,2 раза — с 1561 до 712. Площадь проданного жилья снизилась с 62,57 тыс. м2 в последнем месяце весны 2021 года до 29,4 тыс. Суммарная выручка уменьшилась с 6,9 млрд до 4,3 млрд рублей.
Куда же делась половина рынка
Эти цифры подтверждают и застройщики. "В среднем снижение составило 50–55%. Связано это было прежде всего с повышением ставок по ипотеке, значительным ростом цен на рынке недвижимости в феврале–марте и высоким уровнем спроса в предыдущие месяцы, когда петербуржцы в панике кинулись спасать свои деньги. В то время купили квартиры даже те, кто планировал это сделать позднее", — говорит Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК "Полис Групп".
"В апреле и мае многие аналитические площадки фиксировали снижение продаж на первичном рынке от 75 до 90% в зависимости от региона. Это связано с увеличением процентной ставки по депозитам и ростом спроса в марте", — подтверждает Нина Экстер, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management.
"Сейчас клиенты рассматривают ипотеку только по льготным и субсидированным (в том числе от застройщика) ставкам. По стандартным программам заявок почти нет", — рассказывает директор по продажам группы "Аквилон" Егор Фёдоров.
По мнению директора по развитию компании "Л1" Надежды Калашниковой, замедление темпов продаж связано со снижением покупательной способности и с общей геополитической нестабильностью. "Ипотека подорожала, доходы снизились. Понятно, что покупатели сократили активность и в большинстве своём занимают выжидательную позицию, формируя таким образом отложенный спрос. Это было и в марте, и в апреле. Продолжилось и в мае", — говорит она.
Субсидии пока не работают
Ещё один фактор — надежда на скорое уменьшение ставок. "Покупатели ждут снижения ставок по субсидированной ипотеке. В апреле это было 12% годовых, в мае — 9%, теперь, может быть, снизят до 6–7%. Если покупка жилья не горит, то лучше месяц подождать, чем потом переплачивать", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС", называет ещё одну причину майского провала продаж — на рынок 2 месяца не выводились новые проекты.
"Так что интересного и ликвидного предложения стало меньше. На старте продаж застройщики всегда предлагают привлекательные цены, поэтому начало реализации подтолкнёт многих покупателей к заключению сделок", — уточняет он.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), считает, что в последнем месяце весны традиционно спрос бывает ниже, чем в среднем по году.
"В мае большое количество праздников, кроме того — старт сезона отпусков и поездок на дачу. Мы ожидаем роста спроса уже летом и осенью, когда в город приедут студенты, жители регионов, а петербуржцы вернутся из отпусков", — надеется эксперт.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", ипотека по–прежнему остаётся самым популярным инструментом для покупки жилья.
В мае за счёт льготных программ, дополнительно субсидированных застройщиками и банками, доля ипотечных сделок на рынке Петербурга и пригородов вновь стала рекордной — 82% (+9 процентных пунктов за месяц). То есть показатель вернулся к уровню начала 2022 года, когда ставки по ипотеке были минимальны.
Цена на вырост
При этом стоимость строящейся жилой недвижимости, по данным Dataflat.ru, хоть и замедлила рост, но не снижается. В Петербурге стоимость квадратного метра за прошедший год (по сравнению с маем 2021 года) увеличилась со 167,5 тыс. до 211,3 тыс. рублей за 1 м2, или на 26%. Средняя цена квартиры выросла с 7,2 млн до 7,97 млн рублей.
В Ленинградской области средняя цена квадратного метра за год выросла со 110,3 тыс. до 144,6 тыс. рублей (+31%). Средняя стоимость сделки увеличилась с 4,5 млн до 5,97 млн рублей.
"Полагаю, в ближайшее время мы увидим рост временных акционных предложений. Застройщики продолжат наращивать портфель программ по субсидированию ставок, доведя их в некоторых случаях даже до символических значений — 0,1%", — предсказывает Юлия Ружицкая, генеральный директор АН "Главстрой".
"В текущей ситуации мы не видим предпосылок к снижению цен. Да, можно говорить о временной фиксации стоимости квадратного метра на уровне I квартала 2022 года, но существенного падения мы не ожидаем", — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
"Цены на строящееся жильё в Санкт–Петербурге пока сохраняются на прежнем уровне. В дальнейшем большинство застройщиков будут вести политику динамического ценообразования, чтобы максимально оперативно реагировать на любые изменения на рынке. Более востребованные проекты продолжат дорожать, а менее интересные — предлагаться с большим дисконтом", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Как говорят участники рынка, в период турбулентности потребители больше нуждаются в психологической поддержке, чем в ярких рекламных акциях. Поэтому на первые роли при выборе жилья выходят репутация застройщика, его опыт и надёжность.
