10:5106 июля 202210:51
10445просмотров
10:5106 июля 2022
Городские власти рапортуют о том, что застройщики продолжают активно вводить жилые дома. Но начинать возведение новых они не торопятся. И это проблема.
Как сообщил в своём telegram-канале строительный вице-губернатор Николай Линченко, с начала года в Петербурге построено и введено в эксплуатацию 2 млн м2 жилья. Это на 57,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. План по вводу на 2022 год (3,415 млн м2) Петербург исполнил уже на 58,8%.
Впрочем, эксперты предлагают не впадать в эйфорию. По мнению Антона Орлова, директора отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers, с 2019 года на рынке наблюдается дефицит новых квадратных метров. "Так, с 2019 года объём строящегося жилья в Северной столице сократился на 41% — до 8,6 млн м2. В Ленинградской области падение составило 49% — до 3,03 млн м2", — подсчитал он.
При этом продолжается снижение девелоперской активности: за 5 месяцев 2022 года в Северной столице объём нового предложения составил 798 тыс. м2 — это на 39% меньше показателя на аналогичную дату 2021 года. "Главное следствие — падение объёма ввода жилья в ближайшей перспективе", — подчёркивает эксперт.
Аналогичные цифры и у федерального Единого ресурса застройщиков, который анализирует ситуацию, основываясь на выданных разрешениях на строительство. Так, по данным портала, на 2023 год запланирован ввод 200 домов общей площадью 3,16 млн м2, что в целом укладывается в планы города, закреплённые в соглашении о реализации регионального проекта "Жильё". По нему в Петербурге в 2021–2030 годах предстоит построить 28,46 млн м2 жилья, в том числе 12,03 млн в 2021–2024 годах. Если говорить о ближайшей перспективе, то в следующем году власти запланировали ввод 2,77 млн м2, в 2024–м — 2,65 м2, в 2025–м — 2,58 млн м2.
Но пока реальность отстаёт от планов. По оценкам ЕРЗ, в 2024 году будет построено 2,37 млн м2, а в 2025–м — 1,12 млн. Причём если цифру 2025 года ещё можно будет "поправить" за счёт ускорения согласования новых проектов, то в случае с 2024 годом это делать уже поздно (строительный цикл составляет обычно не менее 2 лет).
“
"Вывод нового проекта на рынок растянут во времени — покупка участка, проектирование, получение разрешительной документации, проектного финансирования. И на любое изменение внешних условий строительная отрасль реагирует с запозданием: как при увеличении, так и при снижении спроса строители не могут резко нарастить или снизить объём предложения", — рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
"С одной стороны, в городе остаётся всё меньше пятен под застройку, а с другой — на рынке сохраняется очень нестабильная ситуация. На наш взгляд, в этом году может возникнуть не критичный, но всё же дефицит вводимых проектов", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Так что имеющийся сейчас низкий спрос, влияющий на вывод новых проектов в продажу, отразится на показателях ввода жилья через 2–3 года. "Высокие темпы ввода сейчас мало что значат. Такие показатели были достигнуты благодаря проектам, вышедшим на рынок в предыдущие 2 года. Сегодня спрос снизился, а новые проекты, как известно, появляются благодаря спросу. А мы сейчас наблюдаем его падение почти на 50%. Если в ближайшее время интерес к жилью со стороны покупателей не восстановится, мы будем вынуждены констатировать двукратное снижение вывода новых проектов", — уверен Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e.Development.
"На фоне высокой турбулентности многие девелоперы приостановили запуск проектов и заняли выжидательную позицию. Сейчас ситуация прояснилась и улучшилась, но всё равно опасения остаются", — сетует Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Дефицит предложения будет нарастать прежде всего в удобных городских локациях, хорошо обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой.
“
"Пятен под застройку там почти не осталось, а интерес покупателей и особенно инвесторов к массовой окраинной застройке снижается. Общая геополитическая неопределённость и снижение покупательной способности также не будут способствовать активному спросу на жильё", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
Но проблема не только в спросе. По мнению девелоперов, строительные власти города сами тормозят активность застройщиков.
"На решение о выводе на рынок новых проектов в значительной степени повлияет и нынешняя ситуация с согласованием градостроительной документации. Комиссия по землепользованию и застройке, Градостроительная комиссия затягивают процессы рассмотрения документации. Согласование градостроительной документации в среднем растягивается на 6–8 месяцев", — отмечает Мария Чёрная, генеральный директор ООО "
Бонава Санкт-Петербург
".
Впрочем, не все участники рынка пессимистичны. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2021 году на рынок был выведен рекордный объём нового предложения — 4,9 млн м2.
“
"С учётом строительного цикла, который занимает 2,5–3 года, можно прогнозировать, что заявленные планы по вводу на ближайшие годы будут выполнены. Кроме того, застройщики накопили большой проектный потенциал, активно приобретали земельные участки, что говорит о значительном заделе на будущее. Если рассматривать текущий год, то во второй половине мая и в июне девелоперы заметно активизировались", — считает Ольга Трошева, руководитель центра.
При этом предложение больше сдвигается из Петербурга в прилегающие районы Ленинградской области, поэтому ограниченность предложения земли в городской черте также будет сдерживать объёмы строительства в городе.
"Остаётся большой потенциал редевелопмента и реновации в Петербурге, однако это в любом случае долгосрочные проекты", — замечает Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики компании "
Главстрой Санкт–Петербург
".
