По итогам полугодия на рынке складской недвижимости Петербурга заключён рекордный объём сделок аренды. Уход иностранцев на этот сегмент почти не влияет.
Общий объём сделок за первые 6 месяцев составил 194 тыс. м2, подсчитали в Knight Frank. Это рекорд. По итогам первого полугодия 2021 года было сдано в аренду 52 тыс. м2. Таким образом, рост к аналогичному периоду прошлого года составил 273%. Михаил Тюнин, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank St.Petersburg, говорит, что такой объём дали несколько крупных сделок, переговоры по которым велись с прошлого года.
"Несмотря на рекордный показатель, который во многом объясняется отложенным спросом, сейчас спрос приостыл по сравнению с началом года. Во II квартале отмечалось снижение", — добавляет Михаил Тюнин. Тем не менее по итогам года показатель может составить 600 тыс. м2, прогнозируют в компании. Речь в том числе идёт о будущих сделках по субаренде складов, ранее арендованных компаниями из сектора e–commerce.
При этом доля вакантных площадей практически не изменилась — она как была низкой, так и осталась, увеличившись с 0,7 до 1,11% за 6 месяцев.
По оценке Knight Frank St.Petersburg, к концу 2022 года ставка аренды снизится и достигнет сопоставимого с московским регионом прогнозного уровня 5 100–5 600 руб./м² / год без НДС и операционных расходов.
Ушли без складов
Уход иностранцев на рынок практически не повлиял. "Многие ожидали, что будут уходить иностранные компании и оставлять свои помещения. Но на сегодня примеров только два — это финский ретейлер и английская IT–компания", — отмечает Михаил Тюнин.
По данным "ДП", речь идёт о сети Prisma, которая ещё весной закрыла все магазины в Петербурге (основная часть освободившихся площадей была арендована "Перекрёстком" X5 Group, а в торговом центре Au Pont Rouge на наб. реки Мойки в августе должен открыться "Лэнд") и Arrival. Компании, анонсировавшие уход из России или приостановку деятельности, от своих складов пока в основном не отказываются, продлевая действующие договоры, поэтому и вакансия остаётся низкой.
По данным Knight Frank St.Petersburg, доля иностранных компаний на петербургском складском рынке составляет порядка 18% (по России — 17%). Даже если все они уйдут, рынок это не обрушит, считают консультанты. "Это будет существенно, но не критично", — отмечает Михаил Тюнин. К концу года объём вакансии может составить 5–6%.
По словам опрошенных "ДП" брокеров, сложности с логистикой, наблюдающиеся с конца февраля, в целом также не будут влиять на рынок. Складские комплексы Петербурга и Ленобласти по большей части обслуживали нужды агломерации или региона — как логистический хаб для перевозчиков из Европы в Россию петербургский рынок никогда практически не работал. За прошедшие полгода заметно изменился состав арендаторов, выросла доля транспортных и логистических компаний (раньше лидером был e–commerce). Появления на рынке новых арендаторов брокеры не предрекают. "Мы ожидаем передела рынка между существующими компаниями. Думаю, они смогут изыскать возможность переналадить свои логистические цепочки", — отмечает Михаил Тюнин.
Помимо этого ожидается рост спроса со стороны производственных компаний в свете усиления курса на импортозамещение во всех отраслях.
Стройка встала
Новые девелоперские проекты на рынке практически отсутствуют. Сейчас инвесторы достраивают то, что было запущено ранее, не рискуя начинать новое. Спрос на склады build–to–suit (BTS) практически отсутствует, арендаторы ищут готовые объекты.
По итогам первого полугодия в эксплуатацию введено 24 тыс. м2 (на 59% меньше, чем в первом полугодии 2022 года). До конца года заявлен ввод ещё около 267 тыс. м2, из которых 23% — спекулятивные объекты.
Ситуация в Петербурге — типична для России и Москвы. Так, по данным Radius Group, по итогам первых 5 месяцев общий объём нового ввода в столице зафиксирован на уровне около 345 тыс. м2, а объём купленных и арендованных площадей достиг 500 тыс. м2 с учётом сделок субаренды.
Лидеры спроса — практически те же: игроки e–commerce, традиционный ретейл, дистрибьюторы и производственные компании.
"В начале 2022 года в Москве был спад, с марта по май стройка велась только по build–to–suit контрактам и при реализации объектов для собственных нужд, все спекулятивные проекты встали на паузу, — комментирует Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group. — Сейчас мы видим образование системной вакансии, которая в моменте практически не влияет на рынок в связи со стабильно низкой вакансией в прошлые годы и сдержанным спекулятивным строительством".
