Компания "Интерком", контролируемая экс–руководителем "Ленфильма" Эдуардом Пичугиным, выставила на продажу ТРЦ в Александровском парке.
Речь идёт о торгово–развлекательном центре (ТРЦ) "Великан парк". Об этом "ДП" рассказали в консалтинговой компании Nikoliers. "Мы по поручению собственника работаем над реконцепцией “Великан парка” с 2021 года, а с июня 2022–го уполномочены также на продажу актива", — рассказал "ДП" Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт–Петербурге. Стоимость актива не раскрывается, но, по словам экспертов, она может составить 1,5–2 млрд рублей.
На историческом месте
Этот ТРЦ открылся в Александровском парке рядом со станцией метро "Горьковская" осенью 2013 года (разрешение на строительство было получено ещё в 2002–м). Общая площадь развлекательно–офисного комплекса составляет 16,5 тыс. м2. Главная его изюминка — 6–зальный кинотеатр.
Владельцем недвижимости является "Интерком", в котором 10% принадлежит экс–главе "Ленфильма" Эдуарду Пичугину, а 90% — ООО "Киносити девелопмент". В этом ООО доля бывшего руководителя "Ленфильма" — 50%. Вторая половина ООО принадлежала режиссёру Фёдору Бондарчуку. Но в 2016 году по решению суда он был исключён из числа участников предприятия, и его доля досталась Андрею Лукичёву.
Объём инвестиций в проект оценивался в 1,2 млрд рублей. Строительство шло за счёт кредита Сбербанка, в залоге у которого до сих пор остаются доли и в "Интеркоме", и в "Киносити девелопмент".
В марте этого года информация о продаже прав требований по номинальной стоимости (остаток задолженности) "Великан парка" появилось на сайте "Сбера" по реализации непрофильных активов — portal–da.ru. Там предлагалось купить их за 660 млн рублей. Продаются ли эти права до сих пор — непонятно, связаться с представителем площадки не удалось. Эдуард Пичугин также оказался недоступен для комментариев.
Как уточняет Андрей Косарев, цена 660 млн рублей не имеет никакого отношения "ни к рыночной стоимости объекта, ни к возможной цене его продажи заинтересованному инвестору". "Важно отметить, что кредит заёмщиком обслуживался без каких–либо нарушений", — говорит консультант. В 2021 году выручка ООО "Интерком", по данным СПАРК, составила 195 млн рублей, прибыль — 2,9 млн.
Купить под реконцепцию
"Великан парк" — привлекательный объект для потенциальных инвесторов. Это уникальная локация и современное здание (конструктив, паркинг, инженерные системы и т. д.) без обременений со стороны комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга.
Но коммерческий потенциал здания не очевиден. Наличие в качестве якорного арендатора киноцентра, который сейчас генерирует убытки, снижает его цену, полагают участники рынка.
Впрочем, реконцепция позволит значительно повысить эффективность использования актива, но потребует дополнительных инвестиций в размере 300–500 млн рублей.
"Интерес к объекту будет высоким ввиду топовой локации, ведь речь идёт о Петроградской стороне в шаговой доступности от станций метро. Сейчас объект имеет разноплановый функционал — ретейл, развлечения и офисы. Но планировочное решение предполагает лёгкую реконцепцию и изменение формата: учитывая локацию, объект можно переформатировать под бизнес–центр или коворкинг. Возможен апарт–функционал", — полагает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate.
По мнению экспертов, рыночная стоимость актива составляет 100–120 тыс. рублей за 1 м2.
Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg, говорит, что с учётом долгов наиболее реалистичная цена объекта — 800–900 млн рублей.
"Скорее всего, если продажа произойдёт, то наиболее вероятное использование объекта — апарт–отель", — замечает он.
"С одной стороны, “Великан парк” расположен в хорошей локации. С другой — имеет не совсем однозначную концепцию. Он не очень популярен как классический торговый центр. Поэтому здесь однозначно нужно проводить реконцепцию, ротировать арендаторов и перепроектировать объект, чтобы сделать его более успешным. Инвесторы будут, но ажиотажного спроса я не предвижу", — пессимистически настроен Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
А вот Nikoliers предлагает более традиционный вариант реконцепции объекта с созданием гастрономического пространства (фуд–холла), перепрофилированием части площадей киноцентра, увеличением офисной составляющей (в том числе создание сервисных офисов).
Рынок на спаде
По данным Nikoliers, в первые 6 месяцев общий объём инвестиций в недвижимость Северной столицы, включая приобретение земельных участков, составил порядка $570 млн. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года показатель сократился в 2,5 раза.
По итогам первого полугодия 2022–го доминирующая доля транзакций пришлась на инвестиции в существующие активы — 59%, или $334 млн, что сопоставимо с показателем за весь 2021 год ($367 млн). Наибольший интерес для инвесторов представляет офисный сегмент, который аккумулировал около 93% объёма вложений в существующие активы, или 55% общего объёма инвестиций в регионе. Компании приобретают объекты как для собственных нужд, так и с инвестиционными целями.
Среди крупнейших офисных сделок 2022 года — покупка китайским производителем электроники Huawei бизнес–центра "Кантемировский" (50 тыс. м2) и продажа британской GHP Group бизнес–центров Trinity Place (39 тыс. м2) и "Электро" (19 тыс. м2).
