Ни снижение ключевой ставки до 8%, ни дефляция не оказывают влияния на цены в строящемся жилье. Девелоперы пытаются подогревать продажи субсидированной ипотекой и скидами на неходовые квартиры, но спрос и предложение остаются на низком уровне. Но к осени ситуация может измениться.
Строительный рынок напрямую зависит от покупательной способности клиентов. Реальные доходы населения продолжают падать — цены на квадратные метры корректируются вслед за ними. Не в открытую, а за счёт спецпредложений и спецскидок. "Застройщики напрямую не снижают цены, а предлагают покупателям скидки, которые порой достигают 15%. Эконом и комфорт-класс чувствуют себя более устойчиво, в том числе благодаря льготной ипотеке. Спрос подрастает, нет необходимости снижать цены, если они выдерживают конкуренцию", — уверен заместитель генерального директора ООО "Запстрой" Дмитрий Канунников.
С ним согласна региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова. "Ценовая коррекция, если и будет происходить, то скорее с помощью проведения акций, спецпредложений и предоставления индивидуальных скидок. Отрицательная динамика показателя средней цены может быть за счёт выхода проектов более низкого класса и в более доступных локациях", — говорит она.
Льготная ипотека поддерживает массовый рынок, но не является панацеей и работает до тех пор, пока бюджет в профиците. "Сегодня это так, но ситуация может поменяться молниеносно. Мы, вообще-то, можем увидеть, как действуют дефляция и инфляция одновременно: и тогда первая потащит цены вверх, а вторая — вниз, причём в разных сегментах, секторах и даже регионах. Конечно, инфляция сокращает сбережения, и люди устремятся в нижние сегменты, где уже нередко встречаются студии по 12 метров", — говорит генеральный директор ГК "Омакульма" Виолетта Басина.
Долгое время главным паровозом рынка недвижимости были приезжие, стремящиеся в федеральные центры: Москву, Петербург, ещё несколько крупных городов, курорты. "Что произойдёт, если в центрах закончится работа? Люди останутся на местах, и не исключён рост цен на жильё в регионах при падении в столицах", — говорят эксперты.
В настоящее время на рынке стагнационные ожидания, которые частично могут быть нивелированы за счёт мер господдержки отрасли и снижения ключевой ставки (доступности кредитных средств). Но пока ситуация не стимулирует продажи. "Наоборот, люди в ожидании снижения цен перестают покупать. Со всеми вытекающими последствиями для экономики. Особенно это касается недвижимости и автомобилей. Пока мы не видим серьёзного снижения цен на первичную недвижимость в хороших локациях, но вторичка и "закадье" уже снижается", — отметила директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
По словам коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, на строящееся жильё цены могут снижаться только при условии сокращения себестоимости. "На данный момент долговременный тренд на снижение цен стройматериалов неочевиден. Поэтому не можем прогнозировать снижение стоимости строящейся недвижимости", — считает он.
Впрочем, цены и без того высокие. По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group), новостройки масс-маркет за первое полугодие выросли в цене на 16,2% до 222,2 тыс. рублей/м2, в пригородной зоне на 16,7% до 147,2 тыс. рублей/м2.
"От месяца к месяцу процент изменения цен может меняться в зависимости от вывода на рынок нового предложения, объёма спроса и, соответственно, цен на оставшиеся квартиры. Но если посмотреть на новые старты в июне и июле, стоимость "квадрата" в них на уровне и даже выше уже реализуемых", — рассказывает руководитель центра Ольга Трошева.
В свете последнего снижения ключевой ставки и заявлений некоторых банков о готовности кредитовать по льготной ставке вторичку, застройщики, конечно, ожидают оживления продаж. Кроме того, к осени спрос традиционно оживляется — люди возвращаются из отпусков, родители покупают жильё для детей-студентов, в Петербург приезжают покупатели из регионов. "На рынке сейчас действуют комфортные ставки по льготной ипотеке и многочисленные субсидированные программы застройщиков с банками, ежемесячный платёж по которым гораздо ниже, чем, например, весной", — добавила Ольга Трошева.
“
"Сейчас рынок немного восстановился и осенью начнётся медленный поступательный рост. Общий рост цен на рынке недвижимости по итогам 2022 года будет примерно соответствовать уровню инфляции в стране. Опять же делаем оговорку, что любые прогнозы сейчас даются при условии отсутствия резких дестабилизирующих факторов", — уточняет директор по маркетингу "Полис групп" Ольга Ульянова.
При негативном развитии событий возможна более длительная стагнация. "Однако и она не продлится долго, ведь речь идёт о выводе в продажу жилых комплексов и корпусов с полученным ранее разрешением на строительство. При отсутствии стабильности на рынке многие застройщики остановят покупку земельных участков, и, соответственно, будет выведено в продажу меньше жилых комплексов, а сужение рыночного предложения повысит спрос на уже имеющиеся лоты в экспозиции", — подчеркнул в беседе с "ДП" директор по маркетингу компании e. Development Вячеслав Батаков.
