Местные девелоперы всё чаще идут в регионы и за границу, применяя там наработанный в родном городе опыт.
Перспективы рынка сервисных апартаментов обсуждали на круглом столе "ДП". Реализовывать такие проекты становится всё сложнее, жалуются девелоперы. И дело не столько в текущей геополитической ситуации, а в позиции местных властей, которые давно не могут (а скорее не хотят) разобраться в видах апартаментов и подходить к ним дифференцированно.
"Когда этот рынок появился 15 лет назад, город ориентировался на количество введённых квадратных метров. Сейчас тренд изменился: мы говорим не о количестве, а о качестве. У проектов апартаментов должна быть социальная инфраструктура: садики, школы, дороги, парковки. Государство должно эти вопросы регулировать. На мой взгляд, всё–таки половина апартаментов используется под жильё. А вторая — как инвестиционный продукт, который сдаётся в аренду — посуточно, среднесрочно или долгосрочно", — отметил Дмитрий Павлов, заместитель председателя постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Законодательного собрания Петербурга. Требования властей к обеспечению проектов апартаментов он в целом считает обоснованными, но признаёт, что каждый объект стоит рассматривать индивидуально.
Плати и строй
"Диалог между девелоперами и государством при согласовании новых проектов крайне важен. Необходимо разделять сервисные апартаменты, которые реализуются по всем гостиничным нормам, и так называемое псевдожильё, маскирующееся под классические квартиры, которые справедливо можно облагать обязательствами по обеспечению социнфраструктурой. Разделение апартаментов на данные сегменты может происходить на градостроительной комиссии с привлечением экспертного сообщества", — считает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт–отелей YE’S. Он напомнил, что в первом проекте компании на улице Хошимина изначально работал детский сад. Но он не пользовался популярностью и был закрыт через несколько лет.
"Так должно быть, но на деле всё не так. Поскольку у нас социальная экономика, во главу угла ставятся социальные вопросы, и значит, социалку надо брать со всех. Работающая с прошлого года Градкомиссия могла бы отрубать псевдожильё, но всё заканчивается иначе: псевдожильё разрешают строить, если заплатить социалку. Это плохое градостроительное решение", — уверен Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД. Он также обратил внимание, что проживающий в апартаментах не может быть в них зарегистрирован, а значит, не может претендовать на место в школе или садике, которые были построены "благодаря" комплексу апартаментов.
Круглый стол в редакции "ДП"
Но не всегда
Комиссия все проекты с гостиничной функцией относит к категории псевдожилья, говорит Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь". "Критерий для Градкомиссии — способ продажи, а не планировки, наличие управляющей компании и т. п. Если продажи будут вестись по 214–му федеральному закону, то Градкомиссию больше ничего не интересует. На данный момент абсолютно все такие проекты подлежат обложению этим социальным оброком", — добавляет он.
Проблема ещё и в том, что даже если застройщик готов строить социалку, но в силу размеров участка не может возвести её на своей земле, то он тоже получает отказ. "Нельзя заплатить деньгами, нельзя выполнить какие–то работы, которые нужны городу и которые предложат выполнить. Единственный вариант — идти в районную администрацию, находить и согласовывать там объекты под реконструкцию, расширение, обосновывать эти работы и идти с ними на Градкомиссию. На это уйдёт полгода–год", — говорит Марк Лернер.
"На рынке есть проблема отсутствия внутренней сегментации сервисных апартаментов. В одном объекте присутствует и долгосрочная, и краткосрочная аренда, часто наряду со студиями запроектирована значительная доля семейных апартаментов. Это путает и покупателей, и власти. Но, например, если мы строим инвестиционный отель с компактными студиями и преобладающей посуточной арендой, здесь социалка не нужна; а если строится комплекс для более стабильной долгосрочной аренды, аналог доходного дома, то спрос на социалку может возникнуть, правда, лишь в пропорции к доле больших семейных юнитов. Поскольку у нас нет этой сегментации, то нет и чёткого логического подхода к определению необходимости и расчёту минимально достаточной доли по социалке для конкретного объекта", — заявила Анна Любимова, руководитель по маркетингу ГК "Еврострой".
"Мы пытаемся пройти Градкомиссию уже второй год, правда, по жилому проекту. При этом до запуска работы Градкомиссии у нас было подписано соглашение по социалке, по которому мы обязались предоставить помещение под кабинет врача общей практики", — рассказал Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development.
На фото: Круглый стол в редакции "ДП"
Очень много налогов
Участники рынка отмечают большой вклад апарт–отелей в развитие индустрии гостеприимства и недовольны, что власти не считают нужным их поддерживать. Сервисные апарт–отели способствовали развитию туристической привлекательности Петербурга, уверен Николай Антонов, генеральный директор, партнёр УК "МТЛ". Номерной фонд апарт–отелей сегодня — около 20 тыс., из них минимум 10 тыс. — качественные сервисные объекты, говорит он.
"Представьте, сколько гостиниц надо было бы построить городу, чтобы обеспечить такое количество номеров, сколько инвесторов привлечь, какие льготы им предоставить? Конечно, есть социальная составляющая, но надо понимать, что туристы, приезжающие в апартаменты, приносят городу колоссальные доходы", — отметил он.
Недавно для поддержки рынка апартаментов было предложено снизить ставку по налогу на доходы для собственников. Дмитрий Павлов считает, что понижение налогов до 4% со сдачи апартаментов в аренду — непринципиальная льгота. "Действующий налог 6% — это уже достаточно. Ни в какой стране мира нет возможности платить 6% с чистого дохода", — говорит он.
Цель, которую преследует правительство, — обеление рынка аренды. "Но апартаменты, которые находятся в нашем управлении, — уже “белые”. Если собственником является физлицо, у которого нет ИП, то УК удерживает из его дохода 13% и сама платит налог. Снижение налоговой ставки для самозанятых до 4% позволит облегчить взаимодействие с собственниками, которые сдают помещения самостоятельно, и вывести из тени значительную часть съёмного жилья. В целом мы оцениваем эту меру как позитивную", — сказал Антон Агапов.
Если инвестор, физлицо, приобретает апартамент, по–белому сдаёт его в аренду, а потом решает его продать, то платит налог со всей стоимости, напомнила Яна Васильева, заместитель директора центра инвестиций Becar Asset Management: "И вся доходность уходит в минус. Вроде бы мы делаем всё возможное, чтобы обелить рынок, но налоговая считает, что раз вы получали доход, то нужно платить налог со всей стоимости, без учёта затрат на приобретение".
В этом году налог на коммерческую недвижимость, к коей относятся и апартаменты, вырос с 0,1 до 0,3%, то есть в 3 раза. На федеральном уровне есть попытка обложить НДС выручку застройщиков апартаментов, не считая их застройщиками жилья. "То есть когда власти нужно собрать налоги, апартаменты — это коммерческая недвижимость, а когда нужно построить социалку — жильё, — говорит Марк Лернер. — Ходят слухи, что в осеннюю сессию примут закон, где будет прописано, что апартаменты — коммерческая недвижимость, не жильё. Интересно, как наши городские чиновники после этого будут требовать строить для апартаментов социалку?"
Туристы приехали
Вопросы развития туристической отрасли — не в приоритете, значит, рассчитывать на налоговые и прочие послабления не приходится, резюмировал Константин Сторожев. "Да, для гостиниц убрали НДС. Но льготу предоставляли не исходя из того, чем фактически занимается компания, а исходя из первого кода ОКВЭД. У нас первый — управление недвижимостью, поэтому мы льготу не получили", — рассказал он.
Заполняемость отелей в Петербурге сегодня выше, чем в Москве, и уступает только Сочи.
"Мы занимаемся обслуживанием жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге. В прошлом году открыли новое направление и начали работать с гостиницами и апарт–отелями. И сейчас, на основании нашей загрузки, могу сказать, что ситуация на рынке апарт–отелей с точки зрения эксплуатации очень хорошая. Благодаря этому растём и развиваемся мы: увеличиваем географию присутствия, внедряем новые услуги, расширяем штат сотрудников", — сообщил Роман Гнеушев, генеральный директор ГК Premium Life.
Загрузка радует не только девелопера, но и конечного инвестора, который оценивает доходность при покупке проекта, подтверждают в Becar Asset Management. Юлия Шмидт, генеральный директор сети отелей Vertical, говорит: чтобы держать загрузку на уровне 70–75%, в Москве пришлось падать по чеку, в Петербурге без усилий удаётся выйти на ещё больший показатель. "Сезон случился, хоть и чуть позже, чем ожидали", — отметила она.
С точки зрения управляющей компании все довольны, лето отработали очень хорошо, согласился Константин Сторожев. "Если говорить более глобально, то деятельность заметно усложняется. Но и в этой ситуации управляющая компания в выигрыше — чем сложнее время, тем чаще люди обращаются к её услугам, не пытаясь сдавать свои апартаменты самостоятельно, — сообщил он. — Но для девелопера время крайне тяжёлое".
"Сейчас работа есть"
У управляющих компаний сейчас работа есть — сопровождение выданных разрешений на строительство и тех, что будут выданы в ближайшее время. Но темп проработки проектов существенно замедлился, всё идёт к тому, что новых проектов в Петербурге будет всё меньше, отметил Николай Антонов.
"В нашем проекте на улице Орджоникидзе будет пять башен примерно на 3500 юнитов, сейчас в продаже две, так что ещё три мы готовим. Приобретать земельные участки под новые проекты пока не планируем. В нашем проекте в Дубае почти все апартаменты проданы, там мы рассматриваем новые проекты", — рассказала Яна Васильева.
"Сейчас на рынке нет негатива, инвесторы заняли выжидательную позицию, чтобы посмотреть, что происходит и как будет развиваться ситуация. Вместе с тем доверие к нашему продукту на высоте, я доволен темпами продаж. Официально мы начали их только в конце июля, однако с декабря прошлого года наши партнёры и знакомые могли бронировать юниты. На текущий момент реализовано уже порядка 200 апартаментов из 1220", — отметил руководитель отдела продаж апарт–отеля Well Андрей Пепеляев.
"У нас в стадии проектирования два комплекса в центральных локациях — в премиум– и бизнес–классе", — сказала Анна Любимова.
"Мы понимаем, что из–за текущих сложностей конкуренция на рынке будет ещё меньше. С этим настроением мы продолжаем разрабатывать текущие проекты и рассматриваем предложения под новые", — рассказал Марк Лернер.
В Петербурге апартаментов уже так много, что, возможно, здесь не стоит развиваться прежними темпами, сказал Антон Агапов. К концу года, как ожидается, номерной фонд апартаментов достигнет 26 тыс. Это больше, чем весь номерной фонд трёх– и четырёхзвёздочных отелей. "В какой–то момент рынок должен насытиться", — говорит Антон Агапов.
"Мы сейчас больше смотрим жильё, потому что в апартаментах требования те же, что и к жилью, но надо ещё выполнить отделку, сделать центральное кондиционирование, места общего пользования и т. п.", — сообщил Александр Кравцов.
Радостная финмодель
Участники дискуссии сошлись во мнении, что активно развиваться местные компании сейчас будут за пределами Северной столицы. "Мы как УК пошли в регионы — формируем концепцию для девелопера, сопровождаем проектирование и ставим управление по схеме, реализованной на нашем проекте", — рассказал Константин Сторожев.
"Недавно встречался с инвестором, зона интереса которого — Екатеринбург, Калининград, Южно–Сахалинск. Ознакомившись с опытом Петербурга, хочет идти в регионы и строить апарт–отели. Финмодель очень обрадовала, особенно на контрасте с классической гостиницей", — поделился Марк Лернер.
"Мы работаем в Западно–Сибирском регионе — Новосибирск, Барнаул. Сейчас есть разрешение на строительство апартамент–отеля в Сосновом Бору. Инвестор занял выжидательную позицию, пересчитывает финмодель, оценивает покупательский спрос. Российская экономика активно развивается в регионах, идут глобальные изменения. На инфраструктурных больших объектах требуются правильно подготовленные сервисные объекты, с белой схемой сдачи в аренду, набором качественных услуг и т. п.", — отметил Николай Антонов.
Компания Formula City Александра Погодина и Юрия Грудина вывела на рынок первый апарт–отель Well с концепцией well–being и планирует в течение года начать ещё три проекта новой сети в Петербурге, а также рассматривает перспективы развития в Москве. Прорабатывают возможности выхода в страны Средней Азии и Казахстан, которые демонстрируют хороший рост инвестиционной активности.
YE’S сейчас по франшизе проектирует объекты в Нижнем Новгороде и Новосибирске. "В регионах мы видим живой интерес к концепции апартаментов. Это обусловлено увеличившимся сроком окупаемости отелей и, как следствие, снижением количества новых проектов. А также отсутствием качественного предложения в сегменте долгосрочной аренды, — говорит Антон Агапов. — Проблемой является существенно более низкая стоимость продажи квадратного метра по сравнению с рынками Москвы и Петербурга при сопоставимой себестоимости строительства. При этом при строительстве сервисных апартаментов нет навязывания обязательств по реализации социнфраструктуры. Её строят в рамках адресной инвестиционной программы региона".
“
Развитие апарт–отелей — в интересах государства и властей. Это «белая» аренда, официальные и прозрачные денежные потоки. При этом у девелоперов апартаментов на сегодняшний день нет поддерж¬ки. Льготная ипотека на этот тип недвижимости не распространяется и вряд ли распространится. Проектное финансирование на общих условиях. Более того, проекты апарт–отелей получают и социальную нагрузку. Из хорошего — есть налоговые льготы для объектов гостиничной инфраструктуры. Апарт–отели могут этим пользоваться, если вид экономической деятельности соответствует.
Положительное влияние на рынок окажет возможность сдавать апартаменты в режиме самозанятого: снижается налоговая нагрузка, увеличивается привлекательность актива. Выравнивание платежей ресурсоснабжающим организациям за свет, воду, тепло между квартирами и апартаментами также будет позитивным фактором. Но не столь значительным, поскольку в структуре КУ за апартаменты эта сумма невелика.
Москва в этом году столкнулась с проблемой. Апартаменты в столице выступали альтернативой жилью. По мере того как жильё стало получать господдержку в виде ипотеки, несервисные апартаменты оказались неконкурентоспособны — ставки по ипотеке значительно выше. Петербург изначально шёл по модели девелопмента сервисных апартаментов. В этом отношении петербургские девелоперы оказались стратегами — охлаждения спроса удалось избежать. Впрочем, некоторое московское влияние в Петербурге есть. Доля несервисных апартаментов на рынке выросла за счёт столичных застройщиков. В свою очередь, московские девелоперы начали интересоваться экспертизой апартельеров Петербурга с целью настройки сервисной части в московских апарт–проектах. Это позволяет изменить позиционирование и продавать недвижимость уже как доходную, но всё так же с гибким функционалом.
Осенью мы ожидаем продолжения плавного роста спроса. Апартаменты — это оптимальный вариант вложений в недвижимость для частных инвесторов. Квартиры – мимо, потому что доходность по ним смешная. Депозиты были привлекательны недолгое время. Коммерческие площади и пр. требуют от инвестора самостоятельного анализа. Не все готовы этим заниматься. Инвестиции в апартаменты – это, наверное, один из самых демократичных форматов сегодня. Можно заниматься этим как с малыми деньгами, так и с большими.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
На состояние рынка в первом полугодии 2022 года влияла экономическая нестабильность, она заставляла отказываться от долгосрочных инвестиций и от вложений, сопряжённых с рисками, даже если они минимальны. Многие отложили покупку недвижимости из–за заградительных ставок по ипотеке с марта по май. Восстановить спрос с помощью субсидированных ипотек под 0,1% и 0,01% на весь срок удалось лишь частично. Так как ключевая ставка ЦБ снизилась и заканчивается период отпусков, уже осенью мы ожидаем оживления рынка. Этому может способствовать и то, что со снижением всех ипотечных ставок люди начнут активнее покупать и продавать недвижимость на вторичном рынке, высвобождая средства для новых вложений. Лучше всего на спросе отразились бы предложения гарантированного дохода. Но в данный момент возобновление этой программы сопряжено с большими рисками ввиду нестабильной экономической ситуации. На рост спроса летом однозначно повлияла субсидированная ипотека от застройщиков. В нынешних реалиях прогнозируемая доходность сильно отличается от той, на которую инвестор мог рассчитывать год–два или три назад. Цена 1 м2 выросла, ситуация на гостиничном рынке сильно изменилась, потеряв значительную часть дохода из–за отсутствия иностранных туристов. Рынок сервисной недвижимости, как и раньше, предлагает качественный сервис гостям и стабильный доход инвесторам, но для ранее заявленной доходности, которая могла быть выше 10%, нужны иные финансовые инструменты.
Стоит отметить, что инвесторы познакомились с продуктом и стали лучше в нём разбираться. Если год назад мы ещё часто рассказывали базовые вещи об апартаментах, то сейчас инвесторы на этапе заключения сделки уточняют более сложные детали и тонкости, связанные, например, с условиями договора и налогообложением. Они мониторят чаты собственников функционирующих апарт-отелей, сравнивают отзывы и только после этого принимают решение о покупке.
Марина Павлюкевич
генеральный директор PLG
