Рынок рефинансирования ипотечных кредитов упал до своих исторических минимумов. Но банки верят в его восстановление уже к новому году.
Рефинансирование ипотеки (оформление нового кредита на улучшенных условиях для погашения предыдущего) как отдельное направление находилось на пике в начале 2021 года. На фоне падения ставок банки смогли быстро нарастить кредитный портфель, а заёмщики — снизить ставку на несколько процентных пунктов (п. п.).
По данным "Дом.рф" на 19 августа 2022 года, средневзвешенная ставка по рефинансированию ипотеки составила 10,18% годовых в рублях. Это усреднённый показатель всех кредитных организаций, попавших в выборку. При этом максимальная ставка для клиентов "с улицы" (незарплатные проекты или отдельные категории бюджетных работников) зафиксирована в Совкомбанке (12,24%), а минимальная — 9,4% — в Ак Барс банке (сумма кредита от 12 млн рублей при наличии "цифрового профиля" на "Госуслугах" и при электронной регистрации сделки). Большинство банков, декларируя свои предложения на сайтах, допускают оговорку: окончательные условия зависят от размера первоначального взноса, сроков кредитования, отказов от страховок и так далее. И настоятельно рекомендуют лично уточнять, есть ли в банке программы рефинансирования (ряд кредитных организаций сейчас не афиширует подобные кредиты).
Для сравнения: по оценке Frank RG, среднерыночная ставка на вторичном рынке ипотеки на начало июля составляла 9,28%, на покупку строящегося жилья — 3,74%, по всем программам — 6,36%. Таким образом, разница между условиями по рефинансированию и стандартными рыночными программами на текущий момент начинается не менее чем от 1 п. п. Два года назад она была от 3 п. п. и выше.
Из–за дополнительных расходов на оформление нового кредита участники рынка негласно заявляют, что экономически целесообразно оформлять рефинансирование только в том случае, если в итоге ставка окажется ниже на 1,5–2%.
Плюс стоит учитывать дополнительные базовые расходы: новая оценка недвижимости (от 3 тыс. рублей), полисы страхования, госпошлина и, в зависимости от способа регистрации сделки, затраты на аккредитив, нотариуса или электронную подачу документов в Росреестр.
После резкого роста ставок в феврале–марте 2022 года банкирам практически некого стало рефинансировать: текущие условия дороже, чем были при оформлении первоначальной ипотеки несколькими годами ранее. Так, если верить ЦБ РФ, нынешний уровень ставок сопоставим с предложениями на рынке 2016–2017 годов. С тех пор большинство желающих снизить ставку успели оформить рефинансирование, особенно на фоне рекордно низких предложений в 2020 году. Отсюда и доля выданных на рефинансирование кредитов — 2,4% в мае в общем объёме выдач, по оценке Frank RG.
"Сегодня целевая группа для рефинансирования — клиенты, взявшие ипотеку в период с марта по май этого года, — говорит Анна Севостьянова, управляющий директор по продуктовому портфелю “Ипотека” банка УБРиР. — Конкуренция уходит в борьбу за отдельные сегменты". В том числе эксперт отмечает возможность рефинансирования на рынке строящегося жилья по госпрограмме "Семейная ипотека". Схема актуальна в том случае, если квартира приобретена по ДДУ у застройщика и в процессе её строительства в семье родился ребёнок.
Рефинансирование интересно тем банкирам, которые хотят быстро нарастить собственный ипотечный портфель. Впрочем, здесь есть некоторое лукавство: сегодня на рынке РФ работают 363 кредитные организации, из которых 247 оформляют ипотеку. На строящемся рынке жилья из–за требований законодательства может работать только 101 из них, а программы рефинансирования предлагают всего лишь 33.
В статистику регулятора не попадают те кредитные организации, которые могут снижать ставки по собственным оформленным ипотечным кредитам. Как правило, эта опция доступна только для тех заёмщиков, кто занимал деньги в феврале–апреле, когда ставки были максимальны из–за роста ключевой.
Впрочем, сегодня банкиры негласно заявляют, что готовы рефинансировать стороннюю ипотеку даже для тех, у кого в итоге ставка окажется выше: заёмщик за счёт такой операции может снизить ежемесячный платёж, пусть и немного увеличив срок кредита. Делается это для того, чтобы решить временные финансовые трудности клиента. В надежде, что со временем можно будет провести ещё одно рефинансирование. Банкиры ждут, что уже к Новому году ставки снизятся ещё и перекредитование станет более привлекательным.
“
Экономический смысл рефинансирования будет присутствовать до тех пор, пока процедура помогает экономить на ежемесячных платежах. В основном заёмщики рефинансируют кредиты в первые 3–5 лет, пока сумма выплаченных процентов ещё относительно невелика. Спрос на программу есть как в сегменте готового жилья, так и строящегося. В периоды снижения ставок доля рефинансирования от общего объёма выдач могла доходить до 25%. Сейчас цифра значительно меньше и едва доходит до 10%, так как в последние годы большая часть ипотек оформлялась на сопоставимых с текущими условиях. Можно выделить два стрима — оформившие по высоким ставкам в феврале–апреле 2022 года и претендующие сейчас на семейную ипотеку в связи с рождением ребёнка.
Маргарита Кирикова
территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо–Западного филиала банка "Открытие"
“
Рефинансирование выгодно, если поможет снизить ипотечную ставку не менее чем на 1 п. п., а если рассматривать очень большую сумму кредита, то от снижения ставки даже на 0,5 п. п. заёмщик получит ощутимую выгоду. С помощью рефинансирования можно уменьшить величину ежемесячных платежей и при необходимости изменить срок действия ипотечного договора. В январе 2021 года достигнуто максимальное значение доли рефинансирования в выдачах ипотеки за всю историю — 48%. В среднем за 2020 год показатель составил 30%. Начиная с III квартала 2021 года доля в выдачах снижалась на фоне роста ключевой ставки, достигнув в январе 2022–го 4%. С мая текущего года доля рефинансирования в выдачах начала расти и сейчас составляет 5–6%. Если ставки по ипотечным кредитам продолжат коррекцию, можно ожидать рост доли рефинансирования в выдачах на рынке до 8–9%.
Ирина Бабина
Главный аналитик "Росбанк Дом"
