Глава ЦБ РФ критикует ипотеку с субсидируемыми застройщиками ставками, но сегмент развивается. В Петербурге прошли первые такие сделки с нежилыми помещениями.
Банк "Санкт–Петербург" совместно с ГК GloraX запустил субсидирование ипотечных ставок застройщиком, в том числе и на коммерческую ипотеку. Точнее, на апартаменты и нежилые помещения. С рядом других застройщиков аналогичные проекты находятся в стадии переговоров.
"Первые сделки по субсидированной коммерческой ипотеке уже прошли, в месяц ожидаем до 10 сделок", — рассказывает управляющий директор группы ипотечного кредитования банка Ирина Петрова.
Это не лезгинка, а твист
Субсидирование ставок строителями по апартаментам — уже обычное дело для города. Например, по словам коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, в его компании в сегменте сервисных апартаментов доля ипотеки в июне составила 13%, в июле — 10%, в августе — 40%. "Мы субсидируем ставку до уровня ставок по ипотеке с господдержкой", — уточняет специалист. Субсидирование же ипотеки на нежилые площади первых этажей и цоколей в новостройках в Петербурге тестируется впервые.
Новация примечательна с двух точек зрения. Во–первых, наиболее часто коммерческая ипотека используется для выкупа помещений на первых этажах новостроек. Причём традиционно объекты приобретают частные инвесторы и юрлица под сдачу в аренду. Ведь торговые сети и сфера услуг предпочитают не выкупать площади, а арендовать. Таким образом, продукт ориентирован на частных инвесторов, которые сейчас находятся в растерянности, разочаровавшись во многих привычных инструментах инвестирования. В GloraX подтверждают, что продукт ориентирован на физлиц.
Во–вторых, гораздо активнее, чем через ипотеку, такие площади выкупаются в рассрочку. Субсидирование же может в какой–то мере изменить приоритеты.
Старинный красивый обычай
"Многие банки уже давно кредитуют клиентов при приобретении коммерческих помещений. Обычно процентные ставки выше, чем по жилью, и есть некоторые ограничения. Но ипотечные кредиты по нежилым помещениям тоже не стоят на месте, отрасль развивается, — говорит директор по продажам “Полис Групп” Яна Вирченко. — Что касается банков, с которыми мы работаем по эскроу, по сделкам с коммерцией деньги также поступают на эскроу и хранятся там до момента раскрытия".
В сегменте нежилой недвижимости (или, как её в обиходе называют профильные специалисты, "комка") работают около двух десятков российских банков. Впрочем, не у всех есть петербургские филиалы. "Совкомбанк предлагает оформить ипотеку на коммерческую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке по ставке от 6,79% при первоначальном взносе от 40%", — сообщил управляющий директор Совкомбанка Артём Языков.
У банка "Санкт–Петербург" обычная ставка по "коммерции" начинается с 9,9% годовых. "Срок действия льготной ставки 0,1% распространяется на первый год выплаты кредита, — уточняют в коммерческом отделе GloraX. — Далее платежи переходят на текущую ставку банка по данному продукту. К базовой цене объекта прибавится удорожание на 5%".
Льгота распространяется на все выставленные на продажу новостройки риелтора. Срок кредитования — до 10 лет, максимальная сумма — до 20 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Аполитично рассуждаешь
Пикантности теме добавляет прозвучавшее 16 сентября заявление главы ЦБ, дескать, субсидирование застройщиками ставок невыгодно покупателям, потому что в итоге им приходится переплачивать. Ведь, компенсируя ставку, строитель поднимает цену недвижимости на десятки процентов. "Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заёмщиков", — пригрозила Эльвира Набиуллина.
Между тем в апреле конкретно об идее субсидировать ипотечные ставки по "комку" для МСБ, но не застройщиками, а государством, глава регулятора отзывалась нейтрально. "Здесь ограничений правовых, регуляторных никаких нет принципиальных", — отметила Эльвира Набиуллина в ходе отчёта ЦБ в Госдуме.
Второй и третий кварталы 2022 года в данной рыночной нише прошли в штормовом режиме. "Собственники и инвесторы нежилых помещений продолжают получать запросы от арендаторов на снижение арендных ставок, ведут переговоры для нахождения компромисса", — сообщал весной глава Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. Соответственно, часть банков ещё в марте ввели заградительные ставки, а потом стали их постепенно снижать. Часть взвинтили проходной скоринговый балл.
"Риски связаны с дефицитом спроса и избытком предложения, особенно в коммерческом секторе, где освободились большие площади в связи с уходом иностранных компаний", — ближе к осени характеризовала ситуацию руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ "Финам" Ольга Беленькая.
"Сейчас скоринг для “коммерции” не более жёсткий, чем для обычных заёмщиков. Стандартные требования", — комментирует Ирина Петрова. Правда, в свете геополитических осложнений планка по проходным скоринговым баллам начинает подниматься по всем банковским кредитным продуктам. Да и без этого, рассуждает Яна Вирченко, при текущих условиях ипотечного кредитования сделок по коммерции стало в разы меньше. Многие клиенты хотят либо оплатить сразу целиком, либо подобрать удобную рассрочку.
"Мы во внутренней статистике не разделяем апарты и коммерческую ипотеку, в общем объёме ипотечных выдач таких сделок где–то 10%", — добавляет Ирина Петрова. И не будет самонадеянным предположить, что похожие показатели окажутся у всех присутствующих в сегменте кредитных структур.
Правда, здесь есть ещё один момент: площадка в обжитом районе и площадка в новом жилищном массиве — две большие разницы. Новые территории ещё не освоены торговыми сетями, и до ближайшего гипермаркета можно добраться только на машине. Соответственно, менеджеры сетей торговли и сферы услуг формата у дома охотятся за такими площадями в первую очередь. А арендные ставки гарантированно не ниже, а порой и выше среднерыночных.
"Наша компания не продаёт коммерческие помещения в жилых комплексах “Северная долина” и “Юнтолово”, управляет самостоятельно — сдаёт в аренду", — сообщают, например, в "Главстрой–СПб".
"Спрос на кредиты для покупки коммерческой недвижимости под залог этой самой недвижимости стал расти со второй половины прошлого года, когда появилась некая определённость с преодолением последствий пандемии и стало понятно, что дистанционная работа из дома не так эффективна, как хотелось бы многим топ–менеджерам и собственникам компаний, — говорит пресс–секретарь банка “Открытие” по СЗФО Иван Макаров. — Однако с нынешней весны, на фоне новой геополитической неопределённости, все сделки, конечно, были остановлены. С начала августа, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ, мы видим возобновление интереса к такого рода сделкам. Спрос медленно, так же как и в прошлом году, но растёт. В основном коммерческой ипотекой интересуются те, кто уже сдаёт площади в аренду, — для расширения имеющегося бизнеса. Вторая группа заёмщиков — это, наоборот, те, кто арендует то или иное помещение и хочет выкупить его для большей уверенности в завтрашнем дне".
Как считает начальник отдела продаж "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова, субсидирование на год — это очень маленький срок. "Тем не менее, если это решает проблему покупателя по текущей оплате, это замечательно, — добавила она. — Потому что стоимость квадратных метров стала чрезвычайно высокой и рынок должен предлагать соответствующие выходы из ситуации. Мы тоже пошли бы по такому пути, но у нас преимущественная часть коммерческих помещений в третьей очереди ЖК “Огни залива” уже продана. Со спросом затруднений не наблюдаем".
