Владелец ГК "Реновация" Ян Бобрышев покупает на торгах дома в центре и делает в них капремонт, опровергая расхожий тезис, что это нерентабельно. На днях он получил согласования капремонта домов на Тележной улице, больше 10 лет стоявших заброшенными. Бобрышев рассказал "ДП", как устроен его бизнес.
Как вы пришли к тому, чем занимаетесь теперь? Перестраивали отдельные квартиры с разделением их на студии?
— Нет, мы выросли из мансард. У нас в обществе к мансардам негативное отношение, что для меня непонятно. В законе о зонах охраны (закон Санкт–Петербурга № 820–7 "О границах объединённых зон охраны объектов культурного наследия…". — Ред.) прямо написано, что мансарды разрешены. И я считаю, что тот, кто борется с мансардами, борется с восстановлением зданий.
В ваших проектах капремонтов домов мансарды обеспечивают прибыль?
— Без приспособления чердака под ещё одну квартиру всё это теряет смысл. Экономика капитального ремонта без сноса (это то, чем мы занимаемся) построена так, что если не делаешь мансарду, то это убыток 5% от продаж. Таким образом, если ты не смог приспособить чердачное помещение под мансарду, ты ушёл в минус.
Но есть люди, которые покупают отдельные квартиры в старых домах, нарезают их на студии, а крышу при этом не трогают.
— Отличный вопрос. Вы понимаете, какой объём работ делаем мы и какой — люди, которые расселяют квартиры? Мы усиливаем фундаменты, причём иногда приходится устраивать сваи, что очень дорого. Меняем аварийные перекрытия. Иногда приходится менять лестницы. Устанавливаем новые сети по современным нормативам. Меняем кровлю, причём не на новую оцинковку, которая проржавеет через 5 лет (в царское время её красили, а сейчас коммунальщикам, наверное, проще поменять, чем покрасить), а на долговечную кровлю со специальным покрытием. Это вам не просто в квартире косметический ремонт сделать, на существующие перекрытия новые полы кинуть.
Новое строительство обходится в разы дешевле. Для человека, далёкого от стройки, странно это слышать. Вроде бы как же так: дом стоит лишь чуть–чуть подправить — и всё готово. Но это не так. Смотрите, дом берётся в металлокаркас. Это намного дороже, чем выложить стену новым кирпичом. Работать должен квалифицированный сварщик. Инъектирование стен производится расширяющимся раствором, который в 10–14 раз дороже цемента. Обустройство монолитных перекрытий, как в новых домах, в 3–4 раза дешевле перекрытий по металлическим балкам. И при этом не забываем про крайне стеснённые условия строительства.
Отчего тогда возникло движение против мансард, раз, как вы говорите, это благо?
— Движение возникло, когда это было не до конца отрегулировано. Где–то по три этажа надстраивали, какие–то странные формы появлялись. Сейчас в 820–м законе чётко прописано: вы сохраняете конфигурацию кровли лицевого фасада. При этом отметка карниза сохраняется на том же месте. И визуально не отличишь, есть там мансарда или нет. Просто вместо засиженного голубями чердака, где либо селятся бомжи, либо подростки учатся курить, появляется жилое пространство — используемое, эксплуатируемое, охраняемое. Утеплённая крыша, на которой не образуются сосульки, даже лазер не нужен.
Ян Бобрышев
Как происходит согласование работ по капремонту в центре?
— Перед началом работы мы сразу относим эскизный проект в комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Там, кстати, работают прекрасные люди, которые охраняют наш город. Если бы они не стояли на страже города от алчных и нерадивых застройщиков, уже давно всё было бы снесено и ничего бы не осталось.
Что входит в эскизный проект? Градозащитники считают, что комитет уполномочен согласовывать только внешний облик.
— Это довольно объёмный документ. Например, проект по Тележной КГИОП отправлял на доработку. Дело в том, что мы меняем деревянные перекрытия. И написали в обследовании, что они поражены грибком. Хотя это видно невооружённым глазом, и к тому же есть методическое указание заменять деревянные конструкции при проведении капремонта. Что касается внешнего вида дома, КГИОП указал нам, что мы должны руководствоваться фотофиксацией. Мы же основывались на историческом проектном облике, то есть на том проекте, что был подан в управу, когда начиналось строительство дома до революции. Недавно мы получили согласование.
Нужны какие–то ещё разрешения помимо КГИОП?
— Каждый дом уникален, и в каждом проекте в зависимости от вида работ требуются разные согласования. Районная администрация, Государственная административно–техническая инспекция, организация дорожного движения. Не так, что бери и делай что хочешь.
Почему вы не делаете апарт–отели, к которым предъявляются менее строгие требования?
— Мы создаём в жилых помещениях жилые, в нежилых — нежилые. Нежилые делаем, естественно, меньшей площади. Сейчас создалась такая ситуация: из жилого в нежилое перевести тяжело, из нежилого в жилое — практически невозможно.
При капремонте нельзя купить квартиру на этапе работ по 214–му закону о долевом строительстве, который даёт гарантии безопасности сделки. Это не отпугивает клиентов?
— Конечно, у кого–то возникают опасения. Но люди смотрят на ранее реализованные проекты, убеждаются, что мы никуда не убежали. Что всё довели до конца. У нас уже есть какой–то кредит доверия. Есть люди, которые купили уже во второй или третий раз, либо их знакомые купили.
Возможен ли капитальный ремонт дома без расселения, только за счёт создания мансарды?
— Теоретически это возможно. Если дом в идеальном состоянии, но тогда зачем капремонт? Если же делать все те работы, которые мы обычно выполняем, это глубоко убыточно. Я такого не делал, и здесь очень важно, чтобы было согласие всех собственников.
Какую прибыль вы считаете для себя приемлемой?
— Мы не считаем приемлемую доходность. Мы считаем так: прибыль есть — участвуем. Прибыли нет — не участвуем. При этом важнейший критерий — скорость оборачиваемости денег. Сфера эта низкомаржинальная, и здесь можно взять только скоростью и эффективностью. Несколько лет я работал без выходных, без отпусков, каждый день приходил на стройку. Я не шучу — каждый день. Думал, что бы сделать, чтобы вышло чуть–чуть быстрее. На день быстрее, на час быстрее. Эффективнее. И без ущерба для качества.
Что вы посоветуете людям, которые хотят заниматься похожим бизнесом?
— Если вы придёте и скажете, что хотите этим заниматься, постараюсь отговорить. Посмотрите, сколько было попыток начать что–то подобное, но дальше одного дома история обычно не движется. А дальше — перепродажа не сделанного, не готового дома. Заниматься этим могут только безудержные оптимисты. Это тяжёлый бизнес.
