За последний год интерес и застройщиков, и покупателей к областным проектам вырос. Об этом и о будущем рассказал "ДП" зампред правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгений Барановский.
За год область стала более конкурентоспособна по отношению к Петербургу именно на строительном рынке?
— Ленинградская область не стремится конкурировать с Петербургом в жилищном строительства. Мы работаем в концепции единой агломерации. В отличие от Петербурга регион обладает всем спектром строительных материалов.
Качество строительства и в городе, и в области одинаковое. Новая градостроительная политика региона способствует синхронизации строительства социальной и транспортной инфраструктуры в районах новостроек. При этом жильё в области доступнее, стоимость 1 м2 здесь ниже почти в 2 раза.
150 тыс. рублей против 220 за м2?
— Далеко не везде. В 50 км от КАД цены в границах 110–120 тыс. рублей — и конкуренция уже существенна. Кроме того, в области с 2019 года кратный рост строительства ИЖС в удалённых и приграничных районах. Во время пандемии граждане поняли, что экономят значительные деньги на тех же путевках за границу, и решили инвестировать средства в новое жильё. Сегодня мы видим, что 80% введённых в этом году частных домов начинали строиться в 2020–2022 годах.
На фоне роста ИЖС число строящихся многоквартирных домов упало за последние 2 года?
— Строительство жилья в многоквартирных домах развивается стабильно. Застройщики возводят около 1 млн м2 жилья, и этот показатель чуть–чуть прирастает каждый год. Нет ни падения, ни миллионного скачка.
Можно ли ожидать роста объёмов?
— Я не вижу предпосылок к буму. У Ленобласти есть всё для того, чтобы выполнять цель — 1 м2 на человека в год. Но строители вводят значительно больше жилья, если считать ИЖС вместе с МКД. Если в этом году объём ввода достигнет 3,4 млн м2, то у региона будет ещё 1,5–2 млн м2 в стройке. Градостроительный потенциал после 2025–го достигнет 3–3,5 млн м2.
Мы планируем на 5 лет вперёд, уже сейчас думаем, как будем развивать территорию области с точки зрения транспортной, инженерной и дорожной инфраструктуры. Стоимость таких масштабных проектов достигает десятков миллиардов рублей. Практика показывает, что застройщики не справляются с такими проектами и не включают их в свою финансовую модель. Их реализуют власти.
Евгений Барановский
На развитие участков в области деньги есть?
— Развитие территории в области происходит комплексно: за счёт и бюджета, и частных инвестиций. В этом году регион привлёк 12 млрд рублей из федерального бюджета для строительства дорог и инженерной инфраструктуры — на обход Мурино в створе Пискарёвского проспекта, новый выезд из Кудрово на Мурманское шоссе, реконструкцию Колтушского шоссе и обустройство инженерной инфраструктуры на территории Ржевского аэродрома, где ЛСР начала строительство 1 млн м2 жилья.
Если говорить о социальных учреждениях, то за счёт бюджета в этом году реализуется около 100 проектов, 69 из которых в стройке. Губернатор поставил задачу до конца года ввести в эксплуатацию свыше 30 соцобъектов. С начала года введено в эксплуатацию шесть школ на 3830 мест и восемь детских садов на 1460 мест. Из них девять возведено застройщиками по программе "Соцобъекты в обмен на налоги", одна школа — по программе "Стимул". Работу по заключённым соглашениям продолжим — планируется строительство ещё 90 детсадов и 34 школ.
Как решаются вопросы по строительству соцобъектов?
— В Мурино и Кудрово проблема острая. В администрацию области традиционно поступает много обращений жителей. Но проблема решается. Сегодня это совершенно другие города. За последние 5 лет только в Мурино построено шесть школ и больше 30 детских садов, отделение полиции, строится поликлиника, есть несколько спорткомплексов, открылись три новые территории по программе "Формирование комфортной городской среды". Примерно такая же ситуация и в Кудрово: четыре школы, 14 детсадов, две пожарные части, два парка, крупный ТЦ и т. д. Практически все эти соцобъекты появились благодаря личному участию губернатора.
Застройщики, которые привлекли людей на территорию, должны обеспечить их инфраструктурой. Это заложено в стоимость жилья. Вот пример: в Кудрово критически не хватает школы на 1600 мест на Областной улице. Обязательства по её строительству закреплены за "Кудрово–град". Это очень дорогой проект, стоит свыше 2 млрд рублей. Мы понимаем, что, уже завершив строительство жилья, редко кто заинтересован в развитии территории, но работу с инвестором продолжаем: сформировали проект, подали заявку на федеральное софинансирование по концессионному соглашению по программе Минобразования России. Я очень надеюсь, что в кратчайшие сроки застройщик начнёт исполнять обязательства перед населением. Все знают мой подход: если инвестор отказывается от своих соцобязательств, строить в области он больше не будет.
Есть и другой пример: Setl Group жильё в Кудрово уже не строит, но продолжает строительство соцобъектов: сады, школы. В октябре выдали разрешение на очередной садик на 110 мест в южной части города.
Причина дефицита в том, что до 2016 года баланс выдачи новых разрешений на строительство соцобъектов был серьёзно нарушен. Сегодня полномочия по выдаче разрешений — на региональном уровне, и мы тщательно следим за синхронизацией строительства инфраструктуры.
Другой вопрос в том, что органы исполнительной власти не вправе не выдать разрешение на строительство, даже если застройщик нарушил этапы прописанного соглашения. Но есть другие механизмы. Каждый новый проект проходит очень пристальную проверку банком, финансирующим строительство. Мы добиваемся, чтобы в банковской модели был указан весь перечень обязательств застройщика: школы, детские сады и дорожная сеть, если она необходима внутри территории.
Нет ли в планах, как в городе, сделать градостроительную комиссию?
— Такой необходимости нет. В области давно функционирует Градсовет, на нём рассматриваются этапы ввода жилья, возможности обеспечения социнфраструктурой, улично–дорожной сетью. Отслеживаем и реализацию заключённых соглашений с правительством о строительстве соцобъектов или о помощи обманутым дольщикам. В совет входят ведущие эксперты из Ленобласти и Петербурга, представители местных властей. Это достаточно серьёзная работа. Совет принимает решения о согласовании параметров проектов или об отправке на доработку.
По сути, Градсовет Ленобласти — это Градкомиссия в Петербурге?
— Да, но в более демократичной форме и с большим функционалом. На ранних этапах рассматриваем все аспекты будущего строительства, концепцию проекта, планировку территорий застройки.
Мне отрадно за работу строительного блока на совете. Очень изменился подход проектировщиков и уровень самих дискуссий. Если кому–то интересно, почему принято то или иное решение, — я открыт для вопросов. Все заседания Градсовета проходят открыто.
Что, если не будет выдержан график?
— Запрещать застройщику вводить дом как минимум нецелесообразно. Пострадает не он, а граждане, которые покупали жильё. Другой вопрос, что застройщики не будут реализовывать новые проекты в области, если не справились с обязательствами. У нас есть все рычаги для этого.
Ждать ли возможного изменения предельной высоты жилых домов в области?
— Мы прорабатываем варианты изменения высотности, плотности застройки. Но необходимо ответить на множество важных вопросов. Высотность освобождает территорию, значит, надо менять норматив по плотности. На сколько? Что тогда делать с парковками? Занимать ими свободные площади? Сейчас работаем с застройщиками по нескольким кейсам: проговариваем, разрабатываем. Некоторым хотелось бы 20 этажей, рядом надземный паркинг и над ним "зелёнку" разместить. Такой подход неприемлем.
Всё зависит от баланса стоимости жилья, желания компании, покупательной способности населения, точек притяжения, доступности. Необходимо смотреть на каждую локацию отдельно, но в целом всестороннее обсуждение касается плотности.
И в Петербурге, и в Ленобласти сокращается число застройщиков. Плохо это или хорошо?
— Мне кажется, неплохо. Последние 6 лет я ищу варианты достройки домов за теми, кто не справился. В большинстве своём это маленькие компании, по разным причинам не исполнившие свои обязательства перед дольщиками.
За последний год в Ленобласти число долгостроев сократилось более чем на 120 домов. В правах были восстановлены около 10 тыс. граждан. В этом году планируем помочь примерно 7 тыс.
В 2019–м произошли качественные изменения. Теперь средства в высокорискованные проекты вкладывают банки. Они совершенно иначе оценивают риски. Соответственно, другие требования к компании, к её надёжности и стабильности. Маленькой компании уже не приобрести участок, не защитить свою финансовую модель. Рынок укрупняется.
Эта тенденция будет продолжаться: кто–то будет завершать деятельность, кто–то будет продавать бизнес, будут новые игроки. Сегодня число девелоперов оптимально, не думаю, что оно будет скачкообразно сокращаться или расти.
Нужно ли области такое количество нового жилья?
— Да, нужно. Стройка — реальный двигатель экономики. Каждый рубль, вложенный в строительство, даёт порядка 7–9 рублей в других отраслях. А с общечеловеческой точки зрения людям зачастую хочется поменять жильё на новое и забыть о многих проблемах старого фонда. Это подтверждают и данные переписи: с 2010 года численность населения Ленобласти выросла на 16,5% и достигла 2 млн человек.
Другой вопрос, каким образом развивать новые города сбалансированно. Невозможно все затраты на строительство инфраструктуры возложить на застройщика, иначе нагрузка будет не 10 тыс., а 100 тыс. рублей. Так не должно быть и не будет, потому что кратно вырастут цены на жильё и никто его не построит. Наша задача — очень аккуратно подойти к обязательствам застройщика и планировать бюджет относительно каждого объекта.
Куда в ближайшее время будет развиваться строительство в области?
— Будет развиваться юг: Тосненский, Гатчинский, Ломоносовский районы. Юг — зона для крайне интенсивного роста, здесь в разработке более 2,5 тыс. га, несколько крупных проектов для реализации, но для развития территорий необходим баланс между спросом и качественным планированием развития этих проектов.
