Периоды повышения и падения спроса в 2022 году на рынке новостроек сменялись непредсказуемо. Каковы реалии и вероятные перспективы строительства в Петербурге, "ДП" рассказал коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Для строительного рынка состояние нестабильности — пожалуй, более привычное, чем некое постоянство, особенно с учётом времени реализации проекта. Это говорит об особой закалке крупнейших игроков?
— Действительно, строительный рынок привык жить от кризиса к кризису. Но главное — выявлять варианты развития в любой текущей ситуации. В нашем случае к важным факторам влияния на отрасль относятся не только глобальные процессы и макроэкономические показатели, но также изменения регулятором нормативной базы, а ещё эмоциональная атмосфера в обществе. Внешних стабилизирующих условий для рынка сегодня крайне мало. Это значит — по классике — опираемся на внутренние силы. Тоже ничего нового: рынок может верить только в себя.
В части организации строительных процессов, а также вопроса импортозамещения — задачи решаются, можно сказать, "в плановом режиме". Поиск запасных сценариев и вариантов, которые позволят выполнить в срок свои обязательства для крупных застройщиков, стал обыденностью после 2014 года. Кроме того, не прекращается постоянное обновление ассортимента инструментов и механизмов поддержания спроса. Так что по креативности и адаптивности у строительного рынка мало конкурентов. Но изменения неизбежны.
Сегодня необходимо снова и снова напоминать своей целевой аудитории о надёжности компании? К этому критерию в 2022 году потребитель стал особенно чувствителен…
— О надёжности и ответственности. Отрасль сегодня существует в парадигме принципов устойчивого развития. И это не только определённые характеристики девелоперского продукта. Речь про ключевые ценности, которые обозначает для себя бизнес. Если говорить про нашу компанию, то базой, на которой сегодня построены все процессы, для нас является ответственность. Перед клиентами, сотрудниками, партнёрами, подрядчиками — и, безусловно, перед собой. Выполнение профессиональных и личных обязательств — наша точка опоры, фундамент для уверенности, что мы преодолеем сложности, сформированные текущими реалиями, хотя и будет непросто.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК"
Однако это ведь не просто трансляция собственной убеждённости на аудиторию. На чём основывается такая оценка?
— Рынок недвижимости удержат от падения рыночные механизмы, собственные возможности девелоперов, а также финансовые инструменты. То есть ипотека, рассрочки, персональные предложения. Это прочная база. Мотивация потребителя — следующий пласт. Улучшение жилищных условий относится к важным потребностям человека. Морально устаревающий фонд, проигрывающий в эксплуатационных характеристиках и инфраструктурной насыщенности первичке, формирует необходимость в непрерывном создании нового предложения. Более ликвидного. И то, что оно будет дешеветь в текущих условиях, — иллюзия. Цены на рынке новостроек ограничены условиями проектного финансирования и финансовыми моделями. При этом сегменту вторичного жилья прогнозируют уже отыгранный в 2014 году сценарий: когда взлетевшие цены стали постепенно снижаться.
Трансляция уверенности сегодня важна. Покупателю необходим не просто "островок стабильности" — нужны факты, чёткое обоснование информации. Эмоциональное приобретение — большая редкость. И особенно во времена кризиса. Люди сейчас больше, чем при стандартных обстоятельствах, в моменты принятия ключевых решений прислушиваются к словам авторитетных экспертов. Аудитория следит за их действиями и позицией. Когда вокруг них сформирована эмоциональная зона безопасности, психологического комфорта — растёт лояльность к компаниям, которые они представляют, о которых говорят. Коммуникация выходит на доверительный уровень.
И как этим управлять? Какой должна быть тактика в текущих реалиях?
— Мы понимаем, что ситуация напрямую от нас не всегда зависит. Прежде всего нужно отказаться от депрессивных настроений. В условиях, когда долгосрочные стратегии затруднены, пересматривать наполнение и параметры проектов нецелесообразно. Мы стремимся к тому, чтобы через наш бренд люди ассоциировали компанию с качественным продуктом, современным предложением как на рынке жилищного строительства в разных сегментах — от комфорта до премиум, так и на рынке коммерческой недвижимости.
Поэтому задача остаётся неизменной — предоставить покупателю обещанный результат. А потенциальному клиенту — подтверждение, что обязательства будут выполнены в срок и с надлежащим уровнем соответствия. Это, например, наши подтверждённые контракты с крупными поставщиками качественного инженерного оборудования, оконных систем, лифтов и так далее.
Мы не намерены отказываться от своих планов или пересматривать их. Текущее строительство и вывод новых объектов будут идти по графику. Пауза или тем более приостановка каких–то процессов будет ошибкой. Это доказывает ситуация, которая сложилась весной 2022–го: если бы девелоперы "притормозили", сегодняшняя позиция на рынке была бы очевидно слабее. Для выхода из кризиса необходимо постоянное движение.
В вашем случае это означает ещё и масштабирование?
— Причём по нескольким направлениям. Под номером один — бизнес–процессы. В начале 2021 года мы создали свою управляющую компанию для сети апарт–отелей Avenir. Сейчас у неё в управлении апартаменты в двух проектах, и в конце текущего года их число удвоится. Кстати, и сама сеть развивается — сейчас мы строим четвёртый апарт–отель, Ladozhsky Avenir. В нём будут как номера для проживания, так и офисные помещения. Если с первыми всё довольно очевидно — два кризисных года сервисные апартаменты проходят очень уверенно, то рынок относительно небольших офисов — новая инвестиционная перспектива. Данный сегмент, в отличие от крупных зданий такого назначения, гораздо более устойчив к кризисным явлениям. Это означает, что нашим инвесторам мы можем предоставить актуальную бизнес–модель. То есть как девелопер мы об этом подумали и приняли соответствующие решения.
Ещё одно направление — развитие девелоперского продукта: количественное развитие определяет необходимость качественного. Мы прошли путь от участия в общих КОТах к реализации собственных проектов жилой квартальной застройки, концепцию которых создаём сами в сотрудничестве с архитектурными бюро, ландшафтными студиями. Пример — дом "Северная корона" и специалисты Derevo Park.
Кроме того, усиливаем компетенции в дорогой недвижимости. Проект "Северная корона", откровенно говоря, был бы "подъёмным" для ограниченного числа девелоперов. Мы среди таковых компаний только благодаря опыту строительства в историческом центре и создания проектов дорогой недвижимости.
Наконец, количественное развитие — увеличение пятен под застройку, с которыми работаем, а также объёма одновременно возводимой недвижимости. И всё это с соблюдением сроков — как и ранее. По данным рейтинга Единого ресурса застройщиков, в 2022–м мы поднялись на шестую строку в топ–10 компаний региона по объёму ввода — с показателем 79,9 тыс. м2 на октябрь текущего года. По объёму текущего строительства мы также набираем позиции: по итогам III квартала наш результат составил 150,9 тыс. м2.
Также продолжаем развитие тех, скажем, "непрофильных" направлений, которые являются отражением нашей политики устойчивого развития. В 2021 году нами был открыт театр "Легенда", успешно работающий под нашим патронатом. В течение года труппа радует зрителя премьерами — и спектакли приятно удивляют даже самую искушённую публику. Этот проект стал вкладом группы "ПСК" в культурную жизнь города, он не является коммерческим. Однако для компании важен, поскольку осуществляет столь значимую социальную функцию. В репертуаре более 20 спектаклей, работает детская театральная студия, организовываются благотворительные акции. Театр объединяет под знаменем созидания молодые имена и настоящих звёзд. Причём это касается не только сценической деятельности: к созданию проектов привлекаются специалисты из других сфер. Это пространство для реализации ярких творческих задумок. Но при этом не менее комфортное место встреч и для делового сообщества.
Масштаб планов компании увеличился многократно в сравнении с тем объёмом строительства, который мы реализовали за последние 5 лет. Сейчас в активной стадии проектирования более 400 тыс. м2. Среди них проект на Полюстровском пр., 87. На площади 2,3 га будет возведено 125 тыс. м2 жилой недвижимости в категории высокого комфорт–класса. Кроме того, появятся детский сад и школа. Этот проект позволяет ГК "ПСК" нарастить присутствие в сегменте "комфорт", а также реализовать наше видение качественного девелоперского продукта в этой нише.
А другие проекты комплексного освоения территорий рассматриваете?
— Для нас перспективность таких проектов стала очевидна после точечного, но в рамках комплексного, строительства в Славянке. Следующим подобным объектом стал ЖК Friends в районе, также спроектированном как единое целое. Опять же наш интерес основан на развитии девелоперского продукта. Мы видим возможность работать по принципу как возведения крупных жилых частей большого целого, так и создания подобных микрорайонов с нуля самостоятельно. Это возможность предложить покупателям новое качество жизни.
Поэтому готовимся представить новые проекты в обоих направлениях — квартальную застройку с полным комплектом инфраструктурного обеспечения и единого благоустройства.
В одном из интервью вы сказали, что сегодня самый главный тренд — это соответствовать потребностям покупателя. И пожалуй, он нашёл очень яркое выражение в части создания инструментов поддержания спроса: ренессанс рассрочки, новые ипотечные продукты. Чего ждать дальше?
— Развития инструментов стимулирования спроса. Мы продолжаем делать их более гибкими — ориентируясь на возможные финансовые ситуации покупателей. Сегодня расширяется арсенал индивидуальных предложений девелоперов, формируются условия для приобретения, которые не имели прецедентов ранее. Например, если покупатель хочет войти в сделку с новой недвижимостью — но с расчётом на сумму от продажи имеющегося объекта на вторичке. Если у него не получается реализовать его быстро, то всё равно остаётся несколько доступных вариантов сделать своевременную покупку: рассрочка с возможностью выбора первоначального взноса и минимального платежа или программа ипотеки с ежемесячным платежом один рубль до момента ввода в эксплуатацию новостройки, то есть в течение 1–3 лет.
Арсенал возможностей покупателя расширяется. Он может выбирать условия, которые подходят именно ему. При этом применение новых продуктов не предполагает удорожание объекта недвижимости — что стало причиной короткой жизни программ с околонулевыми ставками. Наоборот, по нашему предложению "Настрой свою рассрочку" конечная стоимость снижается на 4–15% от базовой цены в соответствии с выбранным вариантом первоначального взноса и в зависимости от проекта. Покупатель сам формирует комфортные для себя условия, настройки базовые — но с опцией тонкой регулировки. Немаловажно, что эти продукты доступны для разных сегментов.
Собственная программа ГК "ПСК" "Настрой свою рассрочку" и совместная с ПАО "Сбербанк" "Ипотека в рассрочку" распространяются на три проекта компании: жилой комплекс комфорт–класса Friends, премиальный дом "Северная корона" и апарт–отель Ladozhsky Avenir. О запуске продаж в последнем мы объявили буквально в сентябре — поэтому здесь на доступные механизмы поддержания спроса накладывается ещё выгода цены на старте. Если учесть, что сейчас в локации Большая Охта начинает формироваться новый деловой кластер, а Ladozhsky Avenir мы определили как первый мультиформатный проект в сети апарт–отелей Avenir, — это предполагает высокую капитализацию проекта и в целом открывает хорошие перспективы для инвестора.
То есть инструментарий разработан как для жилой, так и для коммерческой недвижимости?
— И ещё отдельно для предпринимателей: ГК "ПСК" работает и по программе бизнес–ипотеки от Дом.РФ. Программа значительно упрощает покупку апартаментов, квартир и помещений свободного назначения субъектами МСП. В перспективе, по мере снижения ключевой ставки ЦБ, появляется возможность рефинансирования кредита. Апартаменты и квартиры востребованы как собственная недвижимость для размещения сотрудников в командировках и при релокации. А также в качестве возможной залоговой базы для обеспечения по иным возможным кредитам в будущем и инвестиции.
Кстати, к вопросу сохранения и приумножения средств. 2022 год дал бескомпромиссные доказательства, что недвижимость — максимально надёжный инвестпродукт. Но всё равно остаются те, кто находит аргументы против…
— При любом кризисе скепсис относительно вложений в недвижимость звучит громче конструктивных мыслей. Уже никто не спорит с тем, что это наиболее спокойный статус "парковки" средств в сравнении с другими инструментами, особенно на фоне турбулентности рынка валют, инфляции и внешних ограничений. Сегодня актуальна долгосрочная стратегия вложений, позволяющая оценить результат через 3–5 лет. Недвижимость — это приобретение гарантированного дохода в очевидном активе. И инвесторы с холодной головой, трезво считывающие ситуацию и оценивающие все возможные перспективы, по итогам очередного кризисного периода только выиграют.
.
