С небольшой комиссией: заставлять девелоперов платить за социалку будет сложнее

Автор фото: Сергей Ермохин

Детские садики не так выгодно строить, как жильё. Но приходится.

07:1428 октября 202207:14

7480просмотров

07:1428 октября 2022

Вадим Кузьмицкий

Все материалы автора

Смольный готовит поправки в ПЗЗ, после того как суд признал незаконной ту их часть, где подразумевается Градостроительная комиссия. С её помощью чиновники заставляют застройщиков строить соцобъекты.

Как сообщили "ДП" в комитете по градостроительству и архитектуре, 21 октября было подписано постановление правительства о подготовке изменений в Правила землепользования и застройки. Это сделано "в целях устранения неопределённости правовой нормы" в одном из пунктов этих правил (при этом свои предложения на общественных обсуждениях традиционно смогут подать все желающие горожане). Срок подготовки проекта — 28 ноября.

Третьим пунктом не вышли

Поправки приходится вносить из–за судебного решения по иску частного лица (собственника одного из участков в городе), которому отказали в выдаче разрешения на постройку жилья. Давая отказ, чиновники сослались на пункты ПЗЗ, требующие подтверждения обеспеченности жилых кварталов объектами социальной инфраструктуры одним из нескольких способов.

Таких способов в ПЗЗ пока что три. Первый — включение будущих школ, детских садов и других социальных объектов в городскую адресную инвестиционную программу. При подобном подходе они строятся за счёт бюджета. Второй — наличие утверждённого проекта планировки территории (поскольку он должен предусматривать размещение социальных объектов), но при условии: либо соцобъекты, опять же, включены в АИП, либо "создание указанных объектов подтверждается документом, из которого следуют обязательства физических или юридических лиц по созданию таких объектов". Третий способ позволял ограничиться только наличием "документа, подтверждающего обязательства физического или юридического лица по созданию объектов обслуживания жилой застройки".

Равенство и братство

В ходе процесса городские власти пояснили, что раньше возможность обеспечения жилой застройки объектами обслуживания определялась районными администрациям и комитетом по строительству. Администрации предоставляли в Госстройнадзор сведения о потребности в поликлиниках, школах и детских садах. Разбирая дело, суд счёл, что подобный подход ставит застройщиков "в различное положение" в зависимости от позиции администраций, что свидетельствует о нарушении принципа равенства.

Около полутора лет назад порядок изменился. Отныне получение документа, подтверждающего обязательство, подразумевало прохождение Градкомиссии, где чиновники торговались с застройщиками, сколько и какой инфраструктуры должно быть построено. Но Смольному, похоже, не удалось убедить суд в прозрачности процедуры деятельности этой структуры.

"Ссылка суда (первой инстанции. — Ред.) в решении на создание Градостроительной комиссии Санкт–Петербурга постановлением правительства Санкт–Петербурга от 24 мая 2021 года № 314… не свидетельствует о соответствии оспариваемой правовой нормы требованиям определённости, ясности и недвусмысленности", — говорится в решении.

Ничего не выдаём

Поэтому третий способ обоснования обеспеченности, требующий предоставления документа, подтверждающего обязательства по строительству социальной инфраструктуры, должен быть отменён.

Правда, в решении суда ничего не сказано о необходимости корректировки второго пункта — о согласовании обеспеченности жильём при наличии ППТ. Хотя там тоже требуется предоставление застройщиком гарантии создания необходимых социальных объектов.

Таким образом, если следовать букве постановления буквально, налицо парадоксальная ситуация: выходит, что, если соцобъектов нет в адресной инвестиционной программе, застройщикам придётся и делать проект планировки, и проходить Градкомиссию. Что, как отмечают юристы, противоречит мотивам судебного решения.

В КГА сообщили "ДП", что "комитет не комментирует чьи–либо предположения и домыслы". Вопрос по поводу деятельности Градостроительной комиссии там переадресовали в комитет по строительству. В последнем же заявили "ДП", что комиссия "ничего не согласовывает" и "не выдаёт никаких заключений". Это, по мнению комитета, "консультативный и совещательный орган", который "оценивает архитектурно–градостроительные потенциалы территории (АГПТ), предоставленные правообладателями земельных участков или объектов недвижимости в целях реализации проектов жилого строительства".

Ситуацию усугубляет то, что в каких–то случаях город выкупает у застройщиков соцобъекты, а в каких–то — принимает в дар. Что как минимум непрозрачно.

Градостроительная комиссия — последний по времени механизм, придуманный чиновниками для организации процесса строительства инфраструктуры за счёт девелоперов. Так, например, в 2013 году комитет по строительству начал собирать с компаний деньги на социальные объекты на специальный счёт. Сообщалось, что в 2014 году в нём накопился 1 млрд рублей, что по нынешним ценам — примерно одна школа. О том, как они были израсходованы, не сообщалось, но после отставки в 2015 году вице–губернатора Марата Оганесяна эта практика прекратилась. В 2017 году появилась инициатива сформировать Фонд социальных обязательств застройщиков, формально независимый от Смольного. Но после длительных обсуждений и она сошла на нет. Одно из последних предложений направлялось застройщиками в 2019 году. Оно звучало так: детские сады девелоперы строят за свой счёт, а школы, как более капиталоёмкие объекты, — с последующим выкупом. Эта инициатива также не была воплощена в жизнь.

Без отказов не обходится

Застройщики неохотно комментируют свой опыт прохождения Градкомиссии — с проблемами сталкиваются многие, но портить отношения с властями не хочет никто. Впрочем, по итогам заседаний градкомиссий Смольный рассылает пресс–релизы, в которых сообщается, сколько проектов одобрено, а сколько — отклонено. Практически на каждом одно–два предложения заворачивают. Например, в феврале отказ был дан ООО "Специализированный застройщик “Полис Южный 15–31”" на проект в Шушарах "ввиду невозможности реализации проекта с заявленными технико–экономическими показателями". Также некоторые конфликты уже не скрыть, поскольку они переходят в судебную плоскость. Недавно "ДП" сообщал о судебной победе застройщика ООО "КСС–Запад", требующего выдать разрешение на строительство гостиницы на пр. Стачек позади Кировского рынка. Госстройнадзор "предложил обществу обратиться в Градостроительную комиссию Санкт–Петербурга в целях принятия решения о размещении объекта и об условиях такого размещения", однако застройщик доказал, что в его случае такого обращения не требуется. В Госстройнадзоре заявили, что не согласны с решением и будут его обжаловать.

“

Градкодекс предусматривает разработку нормативов градостроительного проектирования, в том числе в части обеспеченности населения инфраструктурой. Эти нормативы должны быть одинаковы для всех. При этом субъект сам вправе определять, как эти нормативы применяются. Петербург установил такие нормативы, но ограничил область их применения подготовкой документации по планировке территории, а не конкретными проектами. Отсюда проистекает соответствующее решение апелляции: город не смог сослаться на конкретные критерии подготовки и выдачи документа, подтверждающего обязательства застройщика по созданию объектов инфраструктуры в рамках конкретного проекта. Если бы были установленные хотя бы законодательством Санкт–Петербурга критерии, вряд ли существование комиссии само по себе вызывало бы вопросы. Основной функцией комиссии является определение условий обеспеченности жилищных проектов объектами инфраструктуры и подтверждение выполнения таких условий. Остальные функции носят согласительный характер. Если указанный пункт будет исключён, то деятельность комиссии в части определения условий обеспеченности будет лишена правовых последствий. Но любопытно, что в абзаце, который говорит об определении обеспеченности на основании ППТ, упоминается документ, из которого следует обязательство по созданию объектов обслуживания, то есть тот документ, существование которого признали незаконным.

Елена Крестьянцева

руководитель петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп"

“

От Градостроительной комиссии ждали установления единых правил игры в вопросах социальных обязательств, а также возможности нахождения решений об участии в социальной инфраструктуре проектов, которым нужно незначительное количество мест в школах и детских садах, и на своей территории застройщик их возвести не может, но готов поучаствовать деньгами в строительстве таких объектов. Вместо этого получили неофициальную, но обязательную процедуру, при которой не только проверяются вопросы социальной обеспеченности, но и появляется новый полный круг согласования проектной документации государственными органами Петербурга, что прямо противоречит требованиям Градкодекса. Кроме того, всё это ещё и стало занимать несколько месяцев (в среднем полгода на прохождение рабочей группы и Градкомиссии), что существенно удорожает проект и делает его менее предсказуемым, а в условиях банковского финансирования это критично. Оспариваемый пункт в ПЗЗ сам по себе не влияет на существование Градкомиссии, так как она является совещательным органом и формально в процедуре выдачи разрешения на строительство не участвует. Стоит отметить, что в текущем варианте, наоборот, сложилась парадоксальная ситуация: суд отменил только норму в части заключения соглашений с застройщиками, оставив положения о том, что обеспеченность подтверждается наличием проекта планировки территории либо включением в адресную инвестиционную программу. Как итог — жилищное строительство формально невозможно, если нет ППТ либо АИП, что прямо противоречит Градкодексу.

Дмитрий Некрестьянов

партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры"