Основная причина сворачивания инвестиций — неуверенность в завтрашнем дне.
Как подсчитали аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg), по итогам 9 месяцев 2022 года инвестиции в покупку земельных участков в петербургской агломерации сократились на 48%, до 42 млрд рублей.
Справедливости ради надо отметить, что ещё в 2020–2021 годах многие застройщики пополнили портфель проектов крупными лотами: эти годы стали рекордными по объёмам реализации участков на рынке. Поэтому сейчас для многих девелоперов покупка участков не первоочередная задача, они работают с уже имеющимся земельным банком.
Штормит
Как говорят эксперты, в этом году на земельном рынке наблюдались разнонаправленные тенденции в зависимости от ситуации в геополитике, экономике и, соответственно, набора доступных инструментов для покупки.
Так, в I квартале переговоры по большей части сделок, планируемых к закрытию в марте-апреле, были отменены или приостановлены. На это повлиял рост ставок по банковским продуктам. Вслед за повышением ключевой ставки до 20% в конце февраля банки изменили кредитные условия приобретения по бриджам, подняв ставки. А по непроработанным участкам и участкам с апартаментами и вовсе могли быть отказы.
Три месяца рынок практически стоял — сделок не было, переговоры если и велись, то достаточно вяло. В середине лета, по мере снижения ключевой ставки ЦБ, банки стали опять предлагать кредиты для приобретения участков. И переговоры резко оживились. Это привело к тому, что в III квартале девелоперы вновь стали активно покупать землю: количество сделок за квартал стало сопоставимо с их числом за всё первое полугодие.
Но в конце сентября рынок опять встал. Впрочем, ненадолго: освоившись в новой ситуации, топ-менеджеры строительных компаний и лендлорды возобновили диалог.
Но при этом рынок остаётся в состоянии лёгкого шока и не очень понятно, какие инвестиционные инструменты будут в дальнейшем привлекательны. Многие собственники не знают — продавать участки сейчас, пока они не начали дешеветь, или попридержать их, потому что потом они подорожают.
“
"Сейчас никто не может до конца определить ценность этого актива. И покупатели в растерянности, и продавцы. Поэтому особых снижений цен не происходит. Но и предложения интересного не сказать чтобы много", — рассказывает Виолетта Басина, гендиректор ГК "Омакульма", председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья.
Закадье и "промка"
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), в 2021-м и в первом полугодии 2022 года пользовались спросом крупные земельные участки за КАД, в основном в южном направлении.
В III квартале 2022 года девелоперы интересовались участками бывших промышленных предприятий. В итоге на "промку" пришлось около половины всех сделок в III квартале.
“
"За 9 месяцев 2022 года наибольшее количество земли было приобретено во Всеволожском, Красногвардейском, Выборгском, Петродворцовом и Московском районах (совокупно 90%). По количеству сделок в лидерах также Пушкинский район", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (
Setl Group
).
По данным IPG Россия, наибольшим спросом пользуются пятна площадью от одного квартала, в рамках которого можно разработать проект планировки территории под проекты классов от "эконом" до "комфорт+". С учётом возводимых улучшений проекту комфорт-класса потребуется площадка от 25 тыс. м2, бизнес-класса — от 10–15 тыс. м2. Участки под бизнес-класс востребованы в Центральном, Петроградском районах.
