Исков о взыскании задолженности по арендной плате к зарубежным ретейлерам, которые приостановили работу или уходят с рынка, становится всё больше. Но до судебного разбирательства дело обычно не доходит.
После начала февральских событий и объявлений крупнейших иностранных ретейлеров о приостановке или прекращении своей деятельности на территории России эксперты ожидали вала исков. Ведь арендодателям внезапные разрывы договоров грозили большими потерями.
Многие споры действительно дошли до суда. Особенно с теми арендаторами, которые никак не могут определиться относительно своей дальнейшей судьбы на российском рынке и просто держат свои помещения с закрытыми дверями, не освобождая площадь, но и не генерируя трафик.
Тем не менее юристы замечают, что вряд ли количество таких дел будет кратно увеличиваться. Постепенно меняется и риторика судебных решений. Если до июля–августа в судебных актах встречалось много ссылок на "недружественность" юрисдикций, то сейчас дела рассматриваются как обычные коммерческие споры.
Смогли договориться
Судебная практика по спорам между арендодателями и зарубежными компаниями, приостановившими работу или ушедшими с российского рынка, находится в процессе формирования. Партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина отмечает, что по состоянию на сегодняшний день иски о взыскании задолженности по договору аренды стали подаваться российскими компаниями к зарубежным ощутимо чаще.
Такие споры не обошли стороной и Петербург: например, от имени ООО "Строительная компания “Бриз”" (ТРЦ "Галерея") поданы иски к ООО "Леви Штраусс Москва" (компания Levi’s) на 10,9 млн рублей, а также к ООО "Фэшн Ритейл Груп" (магазины Women’secret) о взыскании задолженности по договору аренды в размере $125 107,46. Эти процессы пока не закончены. А вот по иску "Галереи" к АО "Коне Лифтс" (сейчас АО "Лифтконнект") было заключено мировое соглашение о выплате денежных средств.
Спор по иску ООО "Европолис Балтик Рус" к ООО "реСтор" о взыскании 3,8 млн рублей задолженности и пени по арендной плате завершён отказом от исковых требований. Аналогичным образом закончился спор этой же компании и ООО "Призма" о взыскании 3,9 млн рублей основного долга и пени по договору аренды.
"По большей части возникающие конфликты решаются именно мирным путём: истцы отказываются от исков, подают соответствующие ходатайства, а ответчики добровольно исполняют требования, выдвигаемые истцами. Отказ истца от иска свидетельствует о том, что, с высокой долей вероятности, его требования были удовлетворены", — считает Дарья Филина.
Адвокат Балтийской коллегии адвокатов имени Анатолия Собчака Елена Менде отмечает, что в общей сложности таких дел не больше ста. Это в разы меньше количества договоров аренды, заключённых международными компаниями по всей России. То есть в подавляющем большинстве случаев стороны расходятся мирно. Причём основная масса таких дел рассматривается в Москве. В Петербурге их совсем немного.
Наиболее распространённую категорию споров составляют иски о взыскании задолженности по арендной плате, неосновательном обогащении, расторжении договора аренды и возврате помещений.
Повезло не всем
"Интересное дело было рассмотрено Арбитражным судом города Москвы против Massimo Dutti. Суд взыскал исключительную неустойку в размере 140 млн рублей (арендную плату за 2 года) по договору аренды магазина на Кузнецком мосту. Обычно суд снижает неустойку с учётом соразмерности последствия нарушений. В данном случае на дату отказа арендодателя от договора просрочка Massimo Dutti составляла 17 рабочих дней, а задолженность не превышала 50% ежемесячной фиксированной арендной платы. Истец был извещён о временных трудностях ответчика (с поставками из–за рубежа и валютными расчётами). Обязательства ответчика были обеспечены банковской гарантией и гарантией материнской компании. А размер обеспечения превышал размер задолженности, вследствие чего истец имел возможность получить исполнение по своим требованиям. Условия договора аренды довольно жёсткие, и при других обстоятельствах суд должен был бы встать на сторону арендатора. Но не в этом случае", — рассказала Елена Менде.
Адвокат добавила, что в последнее время исковая нагрузка на крупных зарубежных ретейлеров значительно выросла, что является вполне ожидаемым с учётом складывающихся реалий.
Руководитель практики по инвестициям и недвижимости "Дювернуа Лигал" Марина Токмакова также замечает, что текущая ситуация уникальна. При этом кто–то умудряется проходить её в относительно управляемом режиме, а кому–то пришлось столкнуться со взрывным количеством исковых требований. К примеру, в отношении ООО "Леви Штраусс Москва" исковая нагрузка выросла существенно. Если в период с 2015 по 2021 год включительно в отношении данной компании вообще не было исковых требований, то в 2022–м открыто уже около 10 судебных процессов.
"Если посмотреть на общее количество арбитражных дел в отношении ООО “Икеа Дом”, то можно сказать, что судебная нагрузка выросла в несколько раз по отношению к предыдущим периодам. Но если присмотреться поближе, то в части судебных процессов истцы отказались от своих требований. Остальные процессы ещё находятся в стадии рассмотрения. Так или иначе, подобные судебные процессы ещё будут возникать", — уточняет Токмакова.
Магазины на замену
Собственники торговой недвижимости пытаются отыграть хотя бы часть потерь, которые они несут из–за ухода крупных зарубежных компаний. Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова напоминает, что в Петербурге в числе временно приостановивших деятельность с марта 2022 года до сих пор остаются бренды группы Inditex (Zara, Zara Home, Stradivarius, Bershka, Pull&Bear, Oysho, Massimo Dutti), "Декатлон", IKEA. Часть магазинов за прошедшие 9 месяцев открылась заново после смены владельцев. Многие ретейлеры провели ребрендинг.
Коммерческий руководитель проекта ТРК "Лето" Дарья Зимина рассказала, что с начала 2022 года доля арендаторов, приостановивших коммерческую деятельность в ТРК "Лето", составляла 15–20% от общей арендопригодной площади. К концу года примерно треть из них возобновили работу под новыми брендами. Остальные пока сохраняют выжидательную позицию, оставаясь на площадях торгового комплекса. Исключение составляют только бренды, которые официально объявили об уходе с российского рынка.
Директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский Центр") Екатерина Трушлякова отметила, что у них были закрыты два магазина компаний, которые ушли из России. Но на оба помещения уже найдены замены с сохранением размера арендной ставки и качества бренда на прежнем уровне. Поэтому ни качество, ни ассортимент, ни отделка не ухудшились. Также был один магазин, который открылся со схожим ассортиментом, но под другим названием. В целом на данный момент не наблюдается катастрофической ситуации, которая активно ожидалась рынком ещё недавно.
Вакантность в сегменте ТЦ к концу года, по мнению партнёра, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина будет находиться на уровне 20–22%, что негативно скажется на трафике. Но традиционно к концу года будет сезонное увеличение потока покупателей в свете грядущих праздников.
"Общее падение спроса и рост вакансии негативно влияют на ставки аренды: уже сегодня собственники предлагают дисконт 10–15% на пустующие площади. В целом выручка торговых центров снизилась в сравнении с прошлым годом на 20–25%", — заключает эксперт.
