На не столь долгую историю существования сегмента сервисных апартаментов пришлось такое количество кризисных явлений, что "адаптивность" уже можно назвать синонимом формата. Текущий год исключением не стал. Хотя он был неоднозначен: падение инвестиционного спроса в конце весны и сокращение каналов бронирования, но высокий уровень загруженности объектов в высокий сезон, частичная мобилизация осенью — неполный перечень факторов, оказавших влияние на предложения в сегменте. О том, как рынок будет развиваться дальше, "ДП" пообщался с лауреатом премии "Топ-100" — Константином Сторожевым, генеральным директором VALO Service.
Вы стали победителем в номинации "За эффективную стратегию управления апарт-отелем". Как удаётся её выстроить в столь быстро меняющихся обстоятельствах?
— И в период коронавирусных ограничений, и в обстоятельствах текущего года — апарт-отели показали себя очень гибким форматом, довольно быстро перестраивающимся, ориентируясь на тот поток клиентов, который может в этот момент присутствовать в конкретном объекте размещения. Лето было замечательным — благодаря активному внутреннему туризму. Поэтому апарт-отели в значительной своей части перешли на загрузку именно краткосрочным форматом.
В начале года, когда ситуация была ещё иная, превалировал среднесрочный формат загрузки. Если оценивать по городу, то мы говорим о периоде проживания от 1 до 3 месяцев. Когда была объявлена мобилизация, ситуация получилась очень нестандартная для осени. Поток краткосрочных туристов оказался выше, чем в предыдущие 2 года, — показатели приблизились к уровню 2019 года. А вот количество средне - и долгосрочных арендаторов заметно снизилось — и конкуренция в этом формате выросла. Потому что здесь аудитория — в основном активные молодые люди, которые обычно снимают апартаменты на срок от одного месяца до полугода. И именно большой отток этой категории за пределы страны сформировал более напряжённую конкурентную ситуацию на этой части рынка.
Именно комбинируя эти два формата, можно обеспечивать оптимальные для конкретного времени года загрузку апарт-отеля и, соответственно, доходность для собственников.
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service
Если говорить о трёх- и четырёхзвёздочных гостиницах, предложение в апарт-комплексах переманило серьёзную долю аудитории? В чём преимущества для постояльца?
— С точки зрения краткосрочного формата проживания — апарт-отели в своей категории и локации не уступают гостиницам. Существенной разницы нет. Да, они формируют конкуренцию для гостиниц — и заставляют последних быть более активными. Но есть часть аудитории, для которой предложение в апарт-проектах стало оптимальным решением. Это те, кто приезжает в длительные командировки на месяц-два-три. Это удобный формат размещения привлечённого персонала крупных предприятий: существенно дешевле классических отелей, но при этом доступен гостиничный сервис.
Где ещё есть точки роста для рынка?
— Мы все ожидаем некоторой стабилизации. Тогда начнёт восстанавливаться туристический поток не только внутренний, но и внешний. Коронавирусные истории тоже затихают. Поэтому мы ждём, что пусть пока не недружественные, но дружественные страны точно поедут. Это серьёзная точка роста.
Предложение в Петербурге продолжает пополняться — вместе с этим растёт конкуренция. В этой борьбе сегодня повышается роль управляющей компании?
— На любом этапе развития рынка всегда количество начинает преобразовываться в качество. По крайней мере с точки зрения требований клиентов. Они становятся более разборчивыми, взыскательными — и хотят получать сервисы. Конечно, в жилом доме в рамках одной квартиры обеспечить сервис невозможно. Поэтому апарт-отели с развитой инфраструктурой могут предоставить большой перечень услуг и имеют весомое преимущество. Это очень позитивно воспринимается клиентом. Помимо инфраструктурной обеспеченности важен профессионализм управляющей компании, её способность обеспечить сервис. Проекты, имеющие оба пункта, всегда будут в выигрыше. К ним будет повышенный интерес как инвестора, так и арендатора.
Если говорить о концепциях и форматах — все ли "козыри" уже отыграны? Или стоит ждать больше нетривиальных идей?
— Девелоперы всё-таки смотрят на ситуацию на рынке. Я думаю, что если все текущие проекты будут реализованы без упрощения первоначальных планов, это будет очень хорошо. К сожалению, нынешнее положение дел — сложности с логистикой, поставками, экономической ситуацией — некоторых девелоперов побуждает снижать инфраструктурную и инженерную составляющую, двигаясь в сторону "псевдожилья". И, на наш взгляд, те, кому хватит сил реализовать полноценные отельные проекты, в итоге выиграют.
Идея мультиформатности, которая прочно обосновалась на рынке, сейчас будет первостепенной?
— Конечно. Мы не можем с вами отменить сезонность Петербурга. У нас деловая активность преимущественно в осенне-зимний сезон. И туристическая — всё равно превалирует в весенне-летний период. С этим учётом придётся делать универсальные проекты с большой возможностью перестройки формата.
Кстати, это же сработало в период кризисов — когда именно универсальность инфраструктуры позволяла работать на любых клиентов, а не только на определённую категорию.
В этом году в арсенале управляющих компаний стали появляться уникальные программы для инвестора — как будет этот набор инструментов меняться дальше?
— Сейчас рынок покупателя. Поэтому и девелоперы, и УК ориентируются на пожелания клиента. Кроме того, инструментарий продажи напрямую привязан к экономической ситуации и к ожиданиям инвесторов. В нынешний момент очень многие проекты создают программы с каким-либо из форматов гарантированной доходности. Потому что в такое неспокойное время инвесторы хотят стабильности. В данном случае это инструмент с гарантированной доходностью.
В ситуации, когда рынок активно развивался, это было менее востребовано, всех интересовали проекты с возможностью высокой доходности. Гарантированная — всегда по расчётам ниже, чем потенциально возможная максимальная. Поэтому всё связано с рынком. Инвесторы сейчас чувствуют себя неуверенно, поэтому либо идут в такие форматы, либо "сидят с кэшем" и ждут. Я думаю, как только ситуация стабилизируется, мы увидим серьёзный отложенный спрос.
Номер в апарт-отеле Valo
Каковы сегодня для покупателя определяющие критерии при выборе апарт-комплекса?
— Сейчас он хочет минимизировать риск — причём это касается и этапа реализации проекта. Конечно же, приобретать юнит в объекте с высокой степенью готовности — гораздо меньший риск. Мы понимаем, что сложностей сегодня много — целая плеяда производителей инженерного оборудования ушла из России, и пока ещё идёт поиск альтернативных поставщиков из дружественных стран. В целом экономическая ситуация сказалась и на инвесторах, и на девелоперах. Поэтому принцип минимизации риска всегда присутствует — это обязательная тема обсуждения при приобретении объекта. Вторая — понятность и прозрачность бизнеса. Конечно, существенное преимущество получают те девелоперы и управляющие компании, которые уже имеют успешный опыт запущенного проекта — это показывает, что они способны работать в этих сложных условиях.
Как будет меняться рынок в ближайшие время, учитывая в том числе растущую долю "псевдожилья" в общем объёме предложения?
— История "псевдожилья" — про то, что девелопер чувствует себя нестабильно и хочет выйти из проекта. Это та самая ситуация, когда нет уверенности. Второй момент: власти во многом сами провоцируют эту ситуацию, потому что допускают строительство "псевдожилья" при оплате социальных отчислений.
Если бы шла поддержка именно проектов, ориентированных на гостиничную инфраструктуру — а мы давали от Российской гильдии управляющих девелоперов довольно много предложений в этой сфере, — ситуация развивалась бы иначе. Пока, похоже, у нас приоритет за программой социальных отчислений и строительства социальных объектов, невзирая на то, кто и с каким проектом приходит.
А как будет меняться Valo Service?
— Мы будем расти. К следующему высокому сезону начинаем ввод третьей очереди апарт-комплекса Valo — а это ещё 2 тыс. апартаментов, ещё четыре отеля разных форматов — один из них под международным брендом. Плюс мы заявили уже некоторые объекты в регионах, куда идём в качестве управляющей компании. Поэтому мы будем развиваться.
