Бизнес Петербурга оценил программы льготной ипотеки для промышленников

О том, как привлечь деньги и на что их можно получить, говорили участники экспертной среды "Делового Петербурга".

В сентябре федеральное правительство объявило о старте программы, по которой льготные кредиты на приобретение объектов недвижимости для производственных целей в размере до 0,5 млрд рублей можно получить на срок до 7 лет по ставке 5% годовых. Предполагается, что займы начнут выдавать в декабре, но уже сейчас очевидно, что под утверждённые условия попадает небольшое количество предприятий, а выделяемых на неё государством средств хватит лишь ограниченному кругу заявителей.

"Требования по федеральной программе достаточно строгие. При этом первоначально условия были шире — обсуждались сроки до 10 лет, возможность кредитования строительства. Мы надеемся, что эти инициативы в будущем найдут отражение в программе. Это позволит существенно расширить круг потенциальных получателей данной меры поддержки, — рассказал заместитель директора департамента среднего бизнеса Санкт–Петербургского филиала ПСБ Игорь Петров. — ПСБ является оператором всех государственных программ и инструментов поддержки. В целом мы видим высокую активность участников рынка, интерес к получению промышленной ипотеки. При высоком спросе на краткосрочное оборотное кредитование, который связан с увеличением логистических цепочек, всё больше предприятий задумываются о расширении производства, об инвестировании в производственную недвижимость".

Параллельная ипотека

О региональной программе промышленной ипотеки в конце октября объявил Смольный. Выделяются займы на сумму до 0,5 млрд рублей на приобретение готовых объектов недвижимости, включая сопутствующие складские и административные площади. На стройку деньги не дают. Займы — семилетние. Ставка — 3% на первые 4 года, 5% — на оставшиеся три. Первоначальный взнос — 30%. Заявок пока нет, но, по данным чиновников, ряд предприятий уже готовят обращения.

"Заявки будут рассматриваться от предприятий, зарегистрированных на территории Петербурга, по объектам на территории Петербурга. По условиям договора в течение первых 3 лет заёмщик должен освоить не менее 50% приобретённых площадей. Если предприятие приобрело недвижимость и не использует её для своего производства, сдает её в аренду или иным нецелевым образом использует, то это однозначно приведёт к досрочному возврату займа, а ставка по договору будет пересчитана на трёхкратную ключевую ставку Центрального банка", — рассказал Сергей Иванов, заместитель директора Фонда развития промышленности Санкт–Петербурга.

Чтобы получить заём, в списке ОКВЭД у юрлица должен быть указан промышленный вид деятельности (основной или дополнительный), но основное — доля промышленного вида деятельности в общей выручке должна быть "существенной", пояснил он. Сделки проверяются на предмет аффилированности сторон, обременений и т. д.

Сумма капитализации фонда на следующий год составит не менее 7 млрд рублей. Лимиты по отдельным программам не устанавливаются. Говоря о портрете заёмщиков по действующим программам фонда, Сергей Иванов сообщил, что в 2022 году около 45% из них — это предприятия малого и среднего бизнеса. При этом раньше их доля была меньше (в 2021 году — 38%, в 2020–м — 30,5%).

Андрей Сухенко, генеральный директор ООО "Торговый дом Ньютоника", отметил, что запущенная городом программа подойдёт не всем. "Импортёрам, нацеленным на локализацию производства, или стартапам получить средства по ней невозможно", — сказал он.

Однако такое предприятие может получить поддержку по другим городским программам, говорит Сергей Иванов. Например, для организации производства средства выделяет Фонд содействия кредитованию малого бизнеса. Также Андрей Сухенко считает, что власти должны обратить внимание на сложности работы с монополистами и необходимость наличия "системы одного окна".

Ирина Голубцова, генеральный директор Регионального центра компетенций в сфере производительности труда (оператор нацпроекта "Производительность труда" в Петербурге), обратила внимание на то, что государство предлагает промышленникам не только прямую финансовую поддержку, но и другие возможности для развития. Например, Региональный центр компетенций помогает структурировать процессы и оптимизировать их с помощью инструментов бережливого производства. В результате повышается выработка, снижается время на изготовление продукции.

"Перед нами стоит цель вовлечь в нацпроект к 2024 году более 300 предприятий, на сегодня нами привлечены почти 180 компаний, включая Императорский фарфоровый завод, “Север–Метрополь”, “Карат Плюс”, “Армалит”, “Ленполиграфмаш”", — рассказала Ирина Голубцова.

Дадут не всем

Девелоперы выступают за то, чтобы под действие программы попадали участки и новое строительство.

"Сейчас она не направлена на рост и развитие нового промышленного кластера, а в большей степени помогает в приобретении старых производственных фондов, имеющих кучу недостатков. Их переустройство с учётом современных требований к промпредприятиям иногда сопоставимо по времени и затратам с новым строительством. А в ряде случаев выходит ещё и дороже.

"Промышленные предприятия или управляющие компании промышленных парков, планирующие создавать объект именно под современные требования к производственному циклу, имеющего свою специфику, в рамках существующих федеральных и региональных программ не могут рассчитывать на использование такого инструмента, как промышленная ипотека. При этом создание новых современных промышленных территорий с привлечением промышленной ипотеки ускорит преобразование серого пояса города в центры деловой активности", — сказал Дмитрий Машанин, заместитель генерального директора ООО "Девелопмент–Инвест" (промышленный парк "Софийский").

Есть и другие ограничения. Так, участниками федеральной программы промышленной ипотеки могут быть банки с активами не менее 100 млрд рублей. Это 63 банка по всей стране, а аккредитовались всего 16. По программе "1764" — субсидирование от Минэкономразвития — работает около 100 банков, рассказал Алексей Балашов, заместитель председателя комитета по финансовым рынкам Санкт–Петербургской торгово–промышленной палаты. "Наша инициатива — снизить требования по активам банков до 30 млрд рублей. Тогда участниками программы смогут стать порядка 120 кредитных организаций, включая средние и небольшие клиентоориентированные банки", — рассказал он.

Покупать нечего?

Александр Лутин, представитель ООО "ПромТрансСервис", обратил внимание, что в городе нет реестра объектов недвижимости, под покупку которых можно получить средства. Создание такой базы активов — государственных и частных — существенно упростило бы работу предприятиям.

"Например, у нас определённые требованиям к площадкам, включая наличие железнодорожных путей. Пока что всё, что мы нашли сами, находится за Уралом", — сказал он.

Максим Камоликов, генеральный директор ООО "АМ Сервис" ("АМ Инжиниринг"), напомнил о проблеме сокращения производственных площадей в городе. Одна из причин — активный процесс редевелопмента промышленных территорий. "Мы готовы построить собственное производство, но уже длительное время не можем найти участок. Есть подходящий вариант, но его надо покупать на торгах. Получить финансирование под такую сделку крайне сложно. Но в целом хорошо, что на рынке появляются новые инструменты. К сожалению, для многих небольших предприятий Петербурга городская программа недоступна из–за предъявляемых требований по годовому обороту 150 млн рублей и минимальной стоимости приобретаемого актива 50 млн. Такие барьеры никак не дадут толчок к развитию промышленности в городе, так как основной запрос площадей — у производственных предприятий с оборотом 30–100 млн рублей", — отметил он.

"В этом плане работа с технопарками и особыми экономическими зонами — хорошее подспорье. Решается очень большое количество проблем. Но участки в них по разным причинам могут позволить себе не все", — выступил Денис Кочеватов, директор по развитию РСК "Северо–Запад".

"В целом мы находимся в самом начале большого пути. Естественно, нас ждёт большое количество сложностей, но подвижки уже есть, в их числе — такие программы кредитования", — добавил он.

"Под условия программы и ограничение до 500 млн рублей попадает большое количество объектов недвижимости, в том числе качественных. Например, у нас есть готовое предложение в Колпино — площадка с вариантами как для крупного, так и для среднего и даже малого бизнеса. Сегодня часть промышленных объектов реализуется на торгах (банкротное и государственное имущество), что может увеличить сроки согласования по получению ипотеки, но многие лоты мы продаём по поручению частных собственников, которые готовы идти на прямые сделки", — рассказала Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж АО "Российский аукционный дом" по Санкт–Петербургу.